N° RG 24/03607 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOPP

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[E] [N]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 23 Avril 2025

DEMANDEUR :

HOMY, société coopérative d’intérêt collectif, anciennement L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHATEAUDUN “LE LOGEMENT DUNOIS” suite à fusion du 17 octobre 2022

dont le siège social est 19 rue Henri Dunant, 28200 CHATEAUDUN,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e LACOSTE de la CGL AVOCATS, avocat du barreau de PARIS de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [E] [N]

née le 22 Juin 1971 à SAINT-CLAUDE

demeurant 21 rue Branly – Appt 1578 -

28200 CHATEAUDUN

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 25 Février 2025 et mise en délibéré au 23 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2021, l’OPH LE LOGEMENT DUNOIS aux droits duquel intervient la société HOMY a consenti à Madame [E] [N] un bail portant sur un logement sis à CHATEAUDUN .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 3 septembre 2024 , d’avoir à payer la somme de 1 350,00€ représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploit du 17/12/2024, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— de la condamner au paiement de la somme de 1 883,11 € au titre des loyers échus au 4 novembre 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 1 282,94 € au 28 février 2025 inclus, et maintient ses demandes, indiquant qu’un plan d’apurement a été conclu avec la locataire.

Madame [E] [N] expose qu’elle perçoit le RSA, qu’elle a fait un effort pour réduire sa dette de loyer et sollicite des délais de paiement dans les termes du plan d’apurement conclu.

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2023 la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 18 décembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet plus de deux mois après;

Par exploit du 3 septembre 2024 , le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 4 novembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement de la somme de 1 282,94 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 28 février 2025.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…). Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort des explications de la locataire ainsi que du rapport de diagnostic social que Madame [E] [N] a hébergé sa fille et ses quatre petits enfants durant un temps, ce qui lui a occasionné des frais imprévus, que ses allocations au RSA ont été suspendus à la suite d’un problème fiscal, qu’elle perçoit aujourd’hui le RSA pour 714 € ainsi que l’APL pour 215€.

Elle propose de continuer l’apurement de sa dette selon le plan convenu avec le bailleur, qui approuve;

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 50 euros par mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Madame [E] [N] pourra être expulsée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

Si Madame [E] [N] ne respecte pas les délais ainsi accordés, elle sera réputée occupante sans droit ni titre depuis le 4 novembre 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [E] [N] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 21, Rue Branly 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 4 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à payer à la société HOMY, la somme de 1 282,94€ (mille deux cent quatre vingt deux euros et 94 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 28 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 ;

ACCORDE à Madame [E] [N] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’elle devra s’en acquitter par 25 paiements mensuels successifs de 50 euros (cinquante euros), le premier le 5 mai 2025, les 24 suivants tous les 5 de chaque mois, et le solde lors de la 26ème et dernière mensualité.

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [N] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à payer à la société HOMY, en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE Madame [E] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI