TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

26 MARS 2026

N° RG 22/05831 – N° Portalis DB22-W-B7G-QZO3

Code NAC : 30A ,

[V]

DEMANDERESSE :

La société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles enregistrée sous le numéro 891 120 776 dont le siège social est situé au ,

[Adresse 1], [Localité 2] et prise en la personne de sa Présidente, Madame, [M], [C], demeurant audit siège en cette qualité,

représentée par Maître Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Aude GONTHIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSES :

1/ La société GSS IMMO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise sous le numéro 891 065 237 ayant son siège social au, [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

2/ La société AAGS «ENTREPRISE», société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise sous le numéro 753 190 396 ayant son siège social au, [Adresse 2], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Noémie LE BOUARD de la SELARL LE BOUARD AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 11 Août 2022 reçu au greffe le 08 Novembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Janvier 2026, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 26 Mars 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2020, la SCI GSS IMMO a donné à bail commercial à la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] des locaux situés au rez-de-chaussée du, [Adresse 1] à Conflans-Sainte-Honorine (78700) à effet au 1er janvier 2021.

Les biens loués étaient destinés à l’usage exclusif de «tous soins esthétiques».

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2020, la SAS AAGS ENTREPRISE, a cédé son fonds de commerce exploité dans les locaux objet du bail, à la CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1].

La société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] a pris possession des locaux le

1er février 2021.

Par actes du 11 août 2022, la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] a assigné la société GSS IMMO et la société AAGS « entreprise » devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins principalement de voir prononcer la nullité du bail commercial conclu le 11 décembre 2020

Par conclusions du 22 mai 2023, la société GSS IMMO et la société AAGS « entreprise » ont soulevé l’incompétence de la juridiction pour connaître de la demande relative à la caducité d’un acte de cession de fonds de commerce.

Par décision du 14 novembre 2023, le juge de la mise en état a :

— déclaré la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles incompétente au profit du tribunal de commerce de Pontoise (95) s’agissant des demandes de caducité du contrat de cession de fonds de commerce et de restitution du prix,

— dit que le dossier de l’affaire sera transmis par le greffe avec une copie de la présente décision de renvoi, à défaut d’appel dans le délai,

— déclaré la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles compétente pour statuer sur les demandes d’annulation ou à défaut de résolution du contrat de bail commercial conclu le 11 décembre 2020,

— dit que chaque partie restera tenue des frais irrépétibles qu’elle a personnellement exposés pour l’incident,

— partagé par moitié entre la société CGF Beauté bien-être d’une part et les sociétés GSS Immo et AAGS Entreprise in solidum d’autre part les dépens de l’incident.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2025, la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] demande au tribunal de :

Vu les articles 1130, 1132, 1137 à 1139, 1184 du code civil, 1224 et 1225, 1240 et suivants du code civil, 1352-6 du code civil, 1719 et 1720 du code civil,

Vu les pièces communiquées,

— Dire et juger la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] recevable et bien fondée en ses demandes et y faire droit,

— Prononcer la nullité du contrat de bail commercial en date du 11 décembre 2020 pour vice du consentement à tire principal pour dol et à titre subsidiaire pour erreur,

— Condamner la SCI GSS IMMO à régler à CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] la somme de 43.448 euros, avec intérêts au taux légal euros en restitution de l’intégralité des loyers versés,

A titre infiniment subsidiaire :

— Prononcer la résiliation du bail à compter de la date de début des travaux soit le 28 mars 2022 en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance,

— Condamner la SCI GSS IMMO à régler à CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] la somme de 26.618,24 euros, avec intérêts au taux légal en restitution de l’intégralité des loyers versés,

En toutes hypothèses :

— Condamner en outre in solidum AAGS ENTREPRISE et la SCI GSS IMMO à régler à CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] les sommes de :

o 3.629,76 euros à titre d’indemnisation au titre du trouble de jouissance pendant la durée des travaux

o 43 597 euros au titre de la perte d’exploitation sur les exercices 2022 et 2023

o 7.658 euros en remboursement des frais liés à sa réinstallation dans de nouveaux locaux

o 10.000 euros au titre de son préjudice moral

ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— Débouter les sociétés AAGS ENTREPRISE et GSS IMMO de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

— Condamner in solidum les sociétés AAGS ENTREPRISE ET GSS IMMO au paiement de la somme de 6 .000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les sociétés AAGS ENTREPRISE ET GSS IMMO aux entiers dépens de la procédure.

Elle fait valoir que :

— elle n’a pas été informée de l’ampleur et des conséquences des travaux sur les locaux,

— aucun plan ne lui a été transmis, aucune réduction de surface ne lui a été indiquée, ni avant, ni lors de la signature de la vente,

— la SCI GSS IMMO a sciemment dissimulé à sa future locataire l’impact réel des travaux sur l’exploitation des locaux, alors même qu’elle était débitrice d’une obligation précontractuelle d’information renforcée,

— la configuration et la superficie des locaux, à l’issue des travaux, étaient totalement modifiées, si bien que l’une des cabines était inexploitable et une deuxième très difficilement utilisable,

— les travaux lui ont fait perdre une surface d’un peu plus de 6m² correspondant à 11% de la surface totale, ce qui est très important,

— les machines ne peuvent plus être correctement utilisées que dans la cabine n°1 au lieu des trois avant travaux,

— elle n’aurait pas loué ces locaux si elle avait connu l’impact des travaux sur la configuration des locaux,

— le salon de CGF BEAUTE n’a plus du tout la même rentabilité s’il ne reste plus que deux cabines exploitables et que dans l’une d’entre elles ne peuvent être pratiquées que des prestations limitées telles que des épilations, ce, dans des conditions peu satisfaisantes, qui ne conviennent pas à sa clientèle,

— à supposer que le tribunal considère que les manœuvres dolosives de la part du bailleur ne sont pas établies, force serait en tout état de cause de retenir que le consentement de CGF BEAUTE a été vicié compte tenu de l’erreur sur les qualités du local objet du bail,

— l’erreur porte ici sur les qualités essentielles du local puisque CGF BEAUTE ignorait que celles-ci allaient être modifiées à l’inverse du bailleur qui le savait déjà,

— il est impossible de reconfigurer les deux cabines telles qu’elles étaient, ni même de réagencer les locaux de manière à restituer deux cabines de taille correcte dont l’une avec un point d’eau, sauf à empiéter sur d’autres espaces et en tout état de cause à engager des frais très conséquents pour CGF BEAUTE,

— l’erreur de CGF BEAUTE était parfaitement excusable puisque le bailleur lui-même ignorait manifestement l’ampleur exacte des travaux,

— si par extraordinaire, le tribunal considérait que les faits ci-dessus exposés ne justifiaient pas la nullité du bail, CGF BEAUTE serait alors bien fondée à invoquer la résiliation du bail en raison des graves manquements du bailleur à ses obligations contractuelles,

— le bailleur a gravement manqué à son obligation de délivrance et a changé la forme de la chose louée,

— les travaux litigieux n’étaient nullement nécessaires à l’entretien des lieux loués ni urgents,

— les travaux auraient pu être effectués à une période où le salon était fermé,

— aucune précaution particulière n’a été prise pour éviter les nuisances notamment sonores liées aux travaux,

— les travaux ont eu pour conséquence de modifier les locaux et donc d’impacter la jouissance des locaux même après achèvement des travaux,

— en cas d’annulation du bail, elle serait bien fondée à solliciter le remboursement de l’intégralité des loyers versés,

— en cas de résiliation du bail à compter de la date de début des travaux, comme sollicité à titre subsidiaire, elle serait alors bien fondée à solliciter le remboursement des loyers réglés d’avril 2022 (date de début des travaux à fin mars) jusqu’à son départ fin janvier 2024,

— pendant plusieurs semaines, les travaux réalisés par les défenderesses (surélévation de l’immeuble et création de logements) ont engendré d’importantes nuisances dans le salon : bruit, poussière, suppression de l’usage de deux cabines,

— les travaux et la réduction de la surface ont entraîné une perte d’exploitation,

— elle a été contrainte de quitter les locaux ne pouvant tout simplement plus exercer son activité dans le local litigieux. Elle a délivré son congé au terme de la première période triennale, ce, afin d’éviter d’avoir à déposer le bilan dans les mois suivants,

— les travaux et l’impossibilité d’exploiter sereinement son commerce ont eu un lourd impact sur la santé morale et physique de Madame, [C],

— il y a eu une désorganisation évidente de la société CGF BEAUTE du fait des travaux et de la modification des locaux, cette désorganisation a impacté sa gérante mais avant tout CGF BEAUTE,

— sa réputation et son image ont été entachées puisque elle n’a plus été en mesure de fournir un niveau de prestations équivalent à celui qu’elle offrait jusqu’alors,

— en cas de nullité du bail, c’est sur un fondement délictuel que la responsabilité de la SCI GSS IMMO est recherchée aux fins d’indemnisation du préjudice de CGF BEAUTE (autre que la restitution des loyers),

— en cas de résiliation du bail, les dommages et intérêts seront alloués à CGF BEAUTE sur un fondement contractuel,

— la responsabilité de AAGS ENTREPRISE est recherchée dans le cadre de cette instance sur un fondement délictuel puisqu’elle-même n’est pas directement partie au contrat de bail,

— tant AAGS ENTREPRISE en sa qualité de vendeuse du fonds de commerce que la SCI GSS IMMO en sa qualité de bailleresse se sont gardées d’informer CGF BEAUTE des travaux qui allaient avoir lieu et de leur impact,

— le silence et le manquement de ces deux sociétés à leurs obligations ont concouru à la réalisation de l’entier préjudice de CGF BEAUTE.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 juin 2025, la société GSS IMMO et la société AAGS « entreprise » demandent au tribunal de :

Vu les articles 1128, 1130, 1131, 1132, 1133, 1137, 1719, 1723 du code civil,

Vu les articles 514, 696, 700 du code de procédure civile,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées aux débats,

À titre principal,

— Débouter la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] de ses demandes tendant au prononcé de la nullité du contrat de bail commercial en date du 11 décembre 2020 pour vice du consentement et à la condamnation de la société GSS IMMO à lui régler la somme de 43.448 euros, avec intérêts au taux légal en restitution de l’intégralité des loyers versés ;

— Débouter la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] de ses demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail à compter de la date de début des travaux soit le 28 mars 2022 en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et à la condamnation de la société GSS IMMO à lui régler la somme de 26.618,24 euros, avec intérêts au taux légal en restitution de l’intégralité des loyers versés ;

À titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où le bail commercial du 11 décembre 2020 serait déclaré nul pour vice de consentement de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1],

— Condamner la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] à verser à la société GSS IMMO une indemnité d’occupation chiffrée, pour la période de possession des locaux de, [Localité 3] et d’exploitation de son fonds pendant trois ans et un mois, à la somme de 43.448 euros ;

Dans l’hypothèse où le bail commercial du 11 décembre 2020 serait résilié à compter du 28 mars 2022 pour manquement de la société GSS IMMO à son obligation de délivrance,

— Condamner la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] à verser à la société GSS IMMO une indemnité d’occupation, pour avoir occupé les locaux de, [Localité 3] et y avoir exploité son fonds à compter du 28 mars 2022 et jusqu’au congé donné pour le 31 janvier 2024, chiffrée à la somme de 26.618,24 euros ;

En tout état de cause,

— Débouter la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Rejeter l’intégralité des demandes de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] formulées à l’encontre des sociétés GSS IMMO et AAGS « Entreprise » ;

— Condamner la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] à verser aux sociétés GSS IMMO et AAGS « Entreprise » la somme de 7.500 euros chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] aux entiers dépens ;

— Rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre

provisoire ;

Elles font valoir que :

— la société GSS IMMO n’a commis aucune réticence dolosive et n’a jamais eu l’intention de tromper sa locataire,

— toutes les informations détenues quant aux travaux litigieux ont toujours été transmises à Madame, [C], en sa qualité de salariée de la société AGSS « Entreprise » puis en sa qualité de présidente de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1],

— dès la découverte de la pose de l’escalier litigieux, Monsieur, [I] a informé Madame, [C] qu’il y avait une difficulté sur l’escalier et a pris contact avec les différents intervenants pour la corriger,

— Avant travaux, la surface du rez-de-chaussée au sol était de 56 mètres carrés, comprenant 51,85 mètres carrés de surface utile. Après travaux, la surface du rez-de-chaussée au sol était de 54,45 mètres carrés, comprenant 51,3 mètres carrés de surface utile,

— les travaux n’ont pas gravement modifié la configuration des locaux,

— la demanderesse a ainsi été pleinement et parfaitement tenue informée des travaux à intervenir au sein de l’institut et de l’impact sur les cabines de soins : la réduction de surface et la présence, in fine, de deux cabines,

— l’erreur prétendue de la demanderesse résulte d’une mauvaise exécution des plans par les entreprises de travaux. Or, cette mauvaise exécution n’a pas pu, de fait, être anticipée. Par suite, à aucun moment la demanderesse n’a pu avoir de représentation erronée de la réalité,

— la clause de souffrance peut être mise en œuvre en l’espèce,

— les travaux litigieux n’ont pas duré plus de deux mois et étaient destinés à valoriser le site,

— les travaux susvisés n’ont pas, de surcroît, empêché l’exploitation du fonds de commerce de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1],

— la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] n’a subi aucun trouble de jouissance,

— elle a elle-même contribué à augmenter la durée des travaux,

— aucune pièce probante ne permet d’établir un lien de causalité entre les travaux litigieux, réalisés en accord avec la demanderesse, et la prétendue perte d’exploitation de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1],

— les locaux de la société GSS IMMO sont parfaitement exploitables,

— la demanderesse ne justifie pas des frais de déménagement et réinstallation qu’elle prétend avoir supportés,

— les seules pièces versées aux débats par la demanderesse pour justifier son préjudice moral concernent Madame, [C], qui n’est pas dans la cause, et non la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1],

— la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] ne justifie pas de son prétendu préjudice moral, ni dans son principe, ni dans son montant.

MOTIFS

1. Sur la demande relative à la nullité du contrat

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

1.1. Sur le moyen relatif à l’existence d’un dol

L’article 1137 du code civil prévoit que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, pour prétendre que son consentement aurait été entaché d’un dol, la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] se réfère au fait que les travaux réalisés par la société GSS IMMO postérieurement à son entrée en jouissance auraient gravement modifié la configuration des locaux. Elle ne conteste pas le fait qu’au moment de son entrée en jouissance, les locaux étaient conformes aux prévisions contractuelles.

Or, à la supposer établie, la modification des locaux par le bailleur postérieurement à l’entrée ne jouissance est sans rapport avec le consentement donné au moment de la conclusion du contrat. En effet, si les locaux étaient conformes au moment de l’entrée en jouissance, leur modification ultérieure ne saurait constituer un vice du consentement, celui-ci ne pouvant, en tout état de cause, être vicié rétroactivement par un manquement ultérieur des parties à leurs obligations.

Il convient donc d’écarter le moyen présenté sur ce point.

1.2. Sur le moyen relatif à l’existence d’une erreur

L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il résulte des propres indications de la locataire que le 1er février 2021, elle a pris possession des locaux conformément à la description du bail et qu’elle a exploité normalement durant une année.

Il en résulte qu’aucune erreur de fait ou de droit sur la consistance des locaux ne s’est révélée le 1er février 2021 qui aurait révélé que son consentement aurait été vicié au moment de la souscription du contrat et comme rappelé au point précédent, les éventuels manquements commis ultérieurement par le bailleur ne sauraient rétroactivement caractériser l’existence d’une erreur.

Il y a donc lieu d’écarter le moyen présenté et de débouter la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] de ses demandes principales au titre de la nullité du bail et de la restitution de l’intégralité des loyers versés.

2. Sur la demande de résiliation du bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1741 du même code ajoute que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

2.1. Sur l’existence d’un manquement à l’obligation de délivrance

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il résulte de ce texte que le bailleur est tenu de remettre au preneur la chose telle que définie par les stipulations du bail et cette obligation lui incombe tout au long de l’exécution du contrat.

En l’espèce, le bail conclu entre la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] et la société GSS IMMO le 11 décembre 2020 désigne l’objet du contrat comme « un fonds de commerce de soins esthétiques et vente de produits et accessoires exploité à, [Localité 4], [Adresse 1], lui appartenant sous le nom commercial « Adonis ». Ce fonds comprend : l’enseigne, le nom commercial, la clientèle, l’achalandage y attachés ».

Il est également indiqué dans l’article relatif à l’état des lieux que le « preneur prendra les lieux dans l’état au jour de l’entrée en jouissance ».

Aucune description même sommaire des lieux ni mesurage ne figure au bail. Toutefois, il ressort de la dernière stipulation précédemment rappelée que les parties ont convenu que les locaux seraient délivrés dans l’état et la configuration tels qu’ils étaient le 1er février 2021.

Aucune stipulation du contrat de bail ne prévoit que les parties se seraient accordées sur une modification future de l’état des lieux tel que délivrés à l’entrée en jouissance et la question de savoir si la gérante de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] était au courant des travaux et de l’étendue de leur impact est parfaitement indifférente, la bailleresse ne pouvant porter atteinte à la chose louée telle que définie au bail au motif qu’il en aurait informé la locataire sans avoir contractuellement défini avec celle-ci cette modification ultérieure.

Pour le surplus, il est constant que l’immeuble où se situaient les locaux loués a fait l’objet de travaux à compter du mois de mars 2022.

Pour établir que ces travaux auraient gravement modifié la configuration des locaux, la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] produit un mesurage réalisé par la société AD DIAGNOSTICS le 14 avril 2022 retenant une superficie globale de 47,96 m² et retenant pour la salle 2 une surface de 5,29 m² et la salle 3 une surface de 3,83m². Est joint un plan où ces deux pièces apparaissent contiguës à un escalier.

Elle verse également un message de Monsieur, [W], [I] du 16 juin 2022 auquel sont joints deux plans, l’un mentionnant une surface totale de 54 m² et l’autre correspondant à des propositions de modifications où il est fait référence à une pièce 2 où « l’escalier d’accès à l’appartement a été posé ».

De son côté la bailleresse verse des plans réalisés par son architecte avant et après travaux mentionnant une surface utile de 51,85 m² passée à 51,3 m². Il est également produit un certificat de superficie établi par la société EC DIAG retenant une superficie loi Carrez totale de 51,14 m².

Il en résulte au regard des pièces produites par les parties une incertitude sur la surface réelle des locaux après travaux, les certificats communiqués par les parties proposant des calculs divergents.

En revanche, il ressort des plans communiqués par la bailleresse et établis par, [P], [Z] qu’une entrée tiers a été créée derrière la cabine 2 appelée salle 2 dans le plan utilisé par la locataire. En outre, la propre architecte de la bailleresse reconnaît qu’une partie de la cabine 1 appelée salle 3 dans le plan de la locataire se trouve sous l’escalier créé par les travaux et ne faisant pas partie du bail, l’architecte indiquant qu'1,2 m² présente de ce fait une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Il en résulte que le bailleur a retiré purement et simplement une partie des locaux pour créer une « entrée tiers » soustraite à l’usage de la locataire et a diminué l’usage d’une autre partie des locaux en y créant un escalier extérieur au bail. Ce faisant il a porté atteinte unilatéralement à la consistance de la chose telle que définie au bail à savoir les locaux dans leur consistance convenue à l’entrée en jouissance de la locataire le 1er février 2021 et ce sans qu’aucun avenant au contrat ne vienne entériner cette modification.

Il a dès lors manqué à son obligation de délivrance.

2.2. Sur l’appréciation de la gravité du manquement à l’obligation de délivrance

Conformément à l’article 1224 précité, la résiliation ne peut intervenir qu’en présence d’un manquement d’une gravité suffisante.

En l’espèce, pour établir les conséquences du manquement de la bailleresse, la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] produit des attestations de clientes datées de juin 2022.

Ces attestations évoquent les nuisances liées aux travaux réalisés en 2022 notamment sonores et concernant l’usage des cabines rappelant que l’une d’entre elles était condamnée par un escalier utilisé pour les travaux. Toutefois, elles apparaissent trop imprécises pour permettre de distinguer les nuisances liées aux travaux et à la configuration des locaux durant la réalisation de ceux-ci et la perte de jouissance effective résultant de la configuration des locaux après l’achèvement des travaux.

Pour le surplus, la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] produit une pièce n°52 qu’elle intitule « photographies pendant travaux et comparatif avant/après ».

Toutefois, il faut constater que cette pièce ne comporte que des photographies des cabines prétendument dans leur état antérieur aux travaux et des photographies prises durant les travaux. Même la prétendue « photographie cabine 2 après travaux » ne se rapporte manifestement pas à son objet dès lors que la peinture de la cloison du fond n’est pas achevée.

Il ressort de ces éléments que la grave détérioration de ses conditions d’exercice au sein des locaux soutenue par la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] après l’achèvement des travaux ne repose que sur ses propres affirmations.

Au contraire, la bailleresse produit en pièce n°52 des photographies non datées de l’institut mais non contestées par la locataire laissant apparaître à tout le moins le bon état des locaux à la suite des travaux et le fait que ceux-ci ne sont manifestement pas impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

Il en résulte que le manquement de la bailleresse ne présente pas un degré de gravité suffisant pour justifier que soit ordonnée la résiliation du contrat de bail. Il y a donc lieu de débouter la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] de ses prétentions à ce titre en ce compris la demande de restitution des loyers versés.

3. Sur la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance pendant la durée des travaux

A titre liminaire, il convient de constater que la demande de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] au titre du trouble de jouissance n’est formulée qu’au titre de la durée des travaux et non de la perte de jouissance partielle des locaux qui en est résultée ultérieurement. Il n’y a donc lieu d’examiner l’existence d’un trouble que durant la période d’exécution des travaux.

Aux termes du bail, les parties ont stipulé une clause « travaux » ainsi rédigée :

« Le Preneur souffrira que le Bailleur fasse faire à l’immeuble dont dépendent les locaux loués, pendant le cours du bail, tous travaux de réparation, reconstructions, surélévations, agrandissements et autres quelconques qu’il jugerait nécessaires, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, interruption ou diminution du loyer ci-après fixé, quelle que soit l’importance des travaux.

Si ces travaux duraient plus de quarante jours, il ne serait pas fait application des dispositions de l’article 1724 du code civil ».

Il est constant que si l’exploitation de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] a été perturbée durant ces travaux, elle n’a pas été rendue impossible et les propres attestations de ses clientes font apparaître que malgré les griefs évoqués par celles-ci, des prestations ont été réalisées.

Au regard des deux attestations d’entrepreneur produites par les défenderesses et des propres attestations des clientes de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1], les travaux auraient duré deux voire trois mois sans qu’il soit possible de le déterminer avec précision.

En tout état de cause, cette durée n’apparaît pas anormalement longue.

Il en résulte qu’aucune manquement du bailleur n’apparaît caractérisé dans l’exécution des travaux de nature à faire échec à l’application de la clause de souffrance ci-dessus rappelée.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] de ses prétentions à ce titre.

4. Sur les demandes de dommages-intérêts en lien avec le manquement à l’obligation de délivrance

Le fait que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne soit pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ne fait pas obstacle à l’octroi de dommages-intérêts. Il appartient néanmoins à la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] de rapporter la preuve de son préjudice et du lien de causalité entre celui-ci et le manquement de la bailleresse, étant rappelé qu’elle ne formule aucune demande au titre du préjudice de jouissance postérieur aux travaux.

4.1. Sur la perte d’exploitation alléguée et les frais de réinstallation

Comme souligné par les défendeurs, la seule comparaison entre les bénéfices ne permet pas d’établir un préjudice économique, le gain manqué et le perte subie s’appréciant sur la perte de marge sur coûts variables.

En tout état de cause, la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] ne produit aucun document permettant de mettre en lien la perte d’exploitation alléguée et la configuration des lieux à l’issue des travaux.

Au contraire, les défendeurs produisent une attestation de Madame, [L], [Y], salariée de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1], dont la demanderesse indique elle-même qu’elle a travaillé chez elle jusqu’en juillet 2023. Cette ancienne salariée affirme que l’agenda de l’institut ne s’est pas dégradé à la suite des travaux soulignant davantage la détérioration de l’attitude de la gérante de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] et son ressenti vis-à-vis du gérant des défenderesses.

Au regard de ces éléments, l’existence d’un préjudice économique en lien avec la modification des locaux par le bailleur n’apparaît pas démontrée.

Ce préjudice n’étant pas démontré, le préjudice qui résulterait de la nécessité de changer de locaux pour faire face à une situation irrémédiablement compromise par la configuration des nouveaux locaux n’apparaît pas davantage établi.

La société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.

4.2. Sur la demande au titre du préjudice moral

Comme indiqué au point 2.2., aucune pièce, outre les propres affirmations de la demanderesse, ne vient établir la désorganisation de l’activité de l’entreprise à la suite des travaux.

En particulier, s’agissant du préjudice lié à une atteinte à son image, les attestations de clientes ne permettent pas de le caractériser au-delà de la période de réalisation des travaux.

S’agissant de la dégradation diffuse du moral au sein de l’entreprise, si les attestations de proches de la gérante de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] font état d’une dégradation de son état de santé physique et psychologique, aucun lien de causalité ne peut être établi avec le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Il en résulte que la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] doit être déboutée de ses prétentions à ce titre.

5. Sur la demande de la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] au titre des intérêts et de leur capitalisation

La demanderesse étant déboutée de l’intégralité de ses prétentions principales, elle sera également déboutée de ses prétentions à ce titre.

6. Sur les demandes accessoires

La société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] succombant à titre principal, elle devra supporter la charge des dépens.

En revanche, au regard du manquement caractérisé de la bailleresse et nonobstant le fait que la locataire n’ait pas fait la démonstration de son préjudice, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] de l’intégralité de ses prétentions ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société CGF BEAUTE BIEN, [Localité 1] aux dépens ;

Déboute la société GSS IMMO et la société AAGS « entreprise » du surplus de leurs prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 MARS 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT