TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 23/57967 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27MR

N° : 14-CH

Assignation du :

13 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 novembre 2024

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SELECTINVEST 1, SCPI représentée par son gérant statutaire, la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, Société par Actions Simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS – #L0301

DEFENDERESSE

SASU BJM BIO “ELAN NATURE”

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître François DEVEDJIAN de la SELAS GINESTIE MAGELLAN PALEY-VINCENT, avocats au barreau de PARIS – #R0138

DÉBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 25 avril 1997, la société Selectinvest 4, aux droits de laquelle vient désormais la société Selectinvest 1, a donné à bail commercial à la société BJM Bio des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de douze années, moyennant un loyer annuel de 800 000 francs, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence trimestrielle.

Par avenant n°2 en date du 31 octobre 2019, les parties ont renouvelé ce bail pour une durée de neuf années à compter du 15 mai 2018, moyennant un loyer annuel de 182 000 euros hors taxes et hors charges, payable d’avance à une fréquence trimestrielle.

A la demande de la société Elan Nature Holding, de la société Elan Nature Elan Services et de la société BJM Bio, le tribunal de commerce de Paris a, par ordonnance du 12 avril 2023, en application de l’article L. 611-4 du code de commerce, décidé de l’ouverture d’une procédure de conciliation en faveur des sociétés requérantes et nommé la SELARL Thevenot Partners en la personne de Maître [X] en qualité de conciliateur pour une durée de quatre mois avec pour mission d’assister les requérantes dans les négociations à intervenir avec ses principaux partenaires et créanciers, notamment financier, d’assister les requérantes en vue de favoriser la conclusion d’un accord de réaménagement des engagements de groupe et plus généralement d’assister les requérantes dans toute négociation permettant de mettre fin aux difficultés et ainsi pérenniser la situation financière du groupe.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023, au preneur pour une somme de 91 346, 45 euros au principal, correspondant aux loyers et charges dus arrêtés au 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2024, la société Elan Nature Holding, la société Elan Nature Elan Services et la société BJM Bio ont fait assigner M. [J], la société Saint-Alex et la société Selectinvest 1 devant le président du tribunal de commerce de Paris statuant en la forme des référés aux fins d’obtenir au visa de l’article L. 611-7 du code de commerce et de l’article 1343-5 du code civil, pendant un délai de deux années commençant à courir au jour de la présente ordonnance, le report du paiement des sommes notamment dues par la société BJM Bio à la société Selectinvest 1.

Par jugement en date du 12 septembre 2023, le président du tribunal de commerce statuant suivant la procédure accélérée au fond a ordonné le report pour un délai de 24 mois commençant à courir au jour de la présente décision de la somme de 91 740, 68 euros due par la société BJM Bio à la société Selectinvest 1, dit que les procédures d’exécution qui ont été engagées par la société Selectinvest 1 seront suspendues pendant la période de report et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues pendant la période de report.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, la société Selectinvest 1 a fait assigner la société BJM Bio devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris sur le fondement de l’articles L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, aux fins qu’il constate l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail à défaut du règlement de la somme de 91 740, 68 euros au plus tard le 13 septembre 2025.

Par arrêt en date du 7 mai 2024, la cour d’appel de [Localité 6] a confirmé le jugement du 12 septembre 2023 en toutes ses dispositions relatives à la créance de la société Selectinvest 1 et aux demandes des sociétés BJM Bio et Selectinvest 1.

A l’audience qui s’est tenue le 17 octobre 2024, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Selectinvest 1 a sollicité du juge des référés qu’il :

Constate, à défaut de règlement de la somme de 91 740,68 euros par la société BJM Bio au plus tard le 13 septembre 2025, l’acquisition de la clause résolution insérée dans le contrat de bail au 12 août 2023 et ordonner, en conséquence, l’expulsion sans délai de la société BJM Bio, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était,

Condamne la société BJM Bio, à défaut de règlement de la somme de 91 740,68 euros avant le 13 septembre 2025 au plus tard, à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmentée des taxes et charges récupérables, à compter du 13 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

Condamne la société BJM Bio à lui payer par provision la somme de 93 658, 64 euros due au titre des loyers et charges restant dus pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024,

Condamne la société BJM Bio à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses demandes, la société Selectinvest 1 précise ne pas chercher à contourner la décision rendue par le tribunal de commerce de Paris mais demander uniquement, pour le cas où le preneur ne respecterait pas les délais de paiements accordés par ce jugement, que la clause résolutoire du bail, visée dans le commandement de payer délivré le 12 juillet 2023, produise ses effets.

Elle conteste avoir fait délivrer le commandement de payer de mauvaise foi, relevant qu’il a été délivré après le refus de la proposition faite par le conciliateur, que le preneur n’a réglé aucune somme durant la procédure de conciliation et qu’aucun accord de conciliation n’a été conclu entre la société BJM Bio et ses créanciers.

Elle indique que la société BJM Bio s’est octroyé le droit de payer les échéances mensuellement mais ne pas être d’accord et avoir reçu un règlement le 9 octobre 2024 qui n’a pu être intégré.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société BJM Bio a sollicité que les demandes de la société Selectinvest 1 soient rejetées et, en tout état de cause, qu’il soit jugé que le commandement de payer du 13 juillet 2023 est privé d’effet en raison de la mauvaise foi de la société Selectinvest 1 lors de la mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée au bail commercial et que la société Selectinvest 1 soit condamnée, outre aux entiers dépens, à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’oral, elle a précisé solliciter, de manière subsidiaire, l’octroi de délais de paiement les plus larges possibles sur le fondement du droit commun s’agissant des sommes dues pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024.

La société BJM Bio fait valoir que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée dès lors que le jugement du tribunal de commerce du 12 septembre 2023 confirmé par la cour d’appel de Paris le 7 mai 2024 a suspendu les effets de cette clause jusqu’au 13 septembre 2025, le report d’un délai de 24 mois du paiement de la somme de 94 740, 68 euros ayant eu pour effet de suspendre les procédures d’exécution engagées par la société Selectinvest 1 pendant la période du report.

Elle précise que la Cour de cassation juge de manière constante depuis 1983 que l’octroi de délai implique nécessairement la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle argue, en outre, que le commandement de payer a été délivré par la société Selectinvest 1 de mauvaise foi, dès lors qu’elle l’a fait délivrer après avoir refusé la proposition du conciliateur, en pleine période de conciliation, alors même que tous les autres bailleurs avaient accepté le principe de la proposition et qu’elle est en excellente santé financière, ayant un résultat global de 63 346 273, 07 euros pour l’année 2022.

Pour s’opposer à la demande de provision, elle expose être à jour de l’ensemble des loyers, les payant toutefois mensuellement et non trimestriellement.

Elle conteste par ailleurs la somme réclamée, des virements n’ayant pas été pris en compte.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 12 juillet 2023 par la société Selectinvest 1 à la société BJM Bio pour avoir paiement de la somme de 91 346, 45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2023.

Or, il ressort du décompte actualisé au 3 octobre 2024 qu’un mois après la délivrance du commandement de payer, la société BJM Bio n’avait pas procédé au paiement de cette somme.

Contrairement à ce que soutient la société BJM Bio, la présente procédure ne saurait s’analyser en une procédure d’exécution interdite en application du jugement du tribunal de commerce en date du 12 septembre 2023 tel que confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mai 2024, dès lors qu’elle ne vise pas à contraindre cette dernière à exécuter ses obligations à l’égard de la société Selectinvest 1 en application d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible au sens des articles L. 111-1 et L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, s’il est vrai que l’octroi de délais par le juge implique nécessairement la suspension des effets de la clause résolutoire comme l’indique la société BJM Bio, la présente procédure ne vise pas à remettre en cause la suspension des effets de la clause résolutoire le temps des délais de paiement mais à mettre fin à cette suspension uniquement une fois ceux-ci écoulés en cas de non-paiement de la somme due.

Enfin, le fait que la société Selectinvest 1 ait fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pendant la procédure de conciliation n’est pas de nature à caractériser sa mauvaise foi, puisque le conciliateur lui avait déjà fait une proposition (franchise de loyers des troisièmes trimestres 2023 et 2024, remboursés aux 31 mars 2026 et 2027 et échéancier de paiement des dettes échues en trois mensualités payées le 31 octobre, 30 novembre et 31 décembre 2023) à laquelle elle n’avait pas donné suite.

La société BJM Bio échoue, en conséquence, à rapporter la preuve du caractère sérieusement contestable du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 12 juillet 2023.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 août 2023.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement qui ont été octroyés par le jugement du tribunal de commerce de Paris du 12 septembre 2023 tel que confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mai 2024, les effets de cette clause résolutoire sont suspendus jusqu’au 13 septembre 2025.

En cas de paiement de cette somme au 13 septembre 2025, la clause résolutoire ne jouera pas.

En revanche, en cas de non-paiement à cette date de la somme de 91 346, 45 euros le 13 septembre 2025, la clause résolutoire sera acquise et la société BJM Bio sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à la libération des lieux ou son expulsion.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte locataire en date du 3 octobre 2024 que l’ensemble des virements justifiés par la société BJM Bio ont été pris en compte par la société Selectinvest 1.

Seul le virement de 23 799, 64 euros effectué le 9 octobre 2024 n’est pas pris en compte (eu égard à la date du relevé de compte).

Dans ces conditions, la créance de la société Selectinvest 1 à l’encontre de la société BJM Bio au titre des loyers et charges arrêtés au 17 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) à hauteur de 69 859 euros n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, la société BJM Bio sera condamnée à payer, par provision, cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière du preneur, de l’ancienneté du bail, des efforts de paiement constatés depuis un an et de la situation financière favorable du bailleur, il y a lieu d’accorder à la société BJM Bio les délais de paiement sollicités à hauteur de douze mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, étant précisé que le coût du commandement délivré le 13 juillet 2023 est déjà inclus dans la dette de 91 740, 68 euros dont le paiement a été reporté au 13 septembre 2025.

En revanche, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 12 août 2023 ;

Constatons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement octroyés par le jugement du tribunal de commerce de Paris du 12 septembre 2023 tel que confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mai 2024 ;

Disons que la clause résolutoire ne jouera pas si la société BJM Bio se libère de sa dette dans les conditions fixées par le jugement du tribunal de commerce de Paris du 12 septembre 2023 tel que confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mai 2024 ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date (soit au 13 septembre 2025), de la somme de 91 740, 68 euros et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société BJM Bio et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société BJM Bio à payer à la société Selectinvest 1 la somme provisionnelle de 69 859 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) ;

Autorisons la société BJM Bio à se libérer de sa dette en onze versements mensuels d’un montant égal de 5 821 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Condamnons la société BJM Bio aux entiers dépens, étant précisé que le coût du commandement délivré le 13 juillet 2023 est déjà inclus dans la dette de 91 740, 68 euros dont le paiement a été reporté au 13 septembre 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 28 novembre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Sophie COUVEZ