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Jugement N°

du 23 Avril 2025

N° RG 24/00857 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GGWK

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S.D.C. DE L’IMMEUBLE LES ACACIAS SIS [Adresse 3]

C/

[X] [R]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e MEHEUST T21

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE LES ACACIAS SIS [Adresse 3],

Représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER, SARL immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CHARTRES sous le n° 328 962 147, au capital social de 35.843 euros, dont le siège social est sis [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] ; représentée par M^e Marion MÉHEUST, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 21 ; M^e Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS ;

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [R],

demeurant [Adresse 4]

Non réprésentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 12 décembre 2024, à l’audience du 05 Février 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 26 mars 2025 et prorogée au 23 Avril 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 23 Avril 2025

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [R] est propriétaire des lots n°128, 167 et 412 dans l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 26/03/2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a fait assigner Madame [X] [R] aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’une somme globale de 7568,07 € relative à des charges de copropriété outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13/04/2022, de 1039,20 € au titre des frais de recouvrement, outre 3000 € de dommages et intérêts et 2124 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de voir dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts, d’ordonner l’exécution provisoire et de condamner la défenderesse aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation signifiées par acte de commissaire de justice le 9 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] indique que malgré relance, mise en demeure, et sommation de payer, Madame [X] [R] n’a pas réglé l’intégralité de ses charges de copropriété. Se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1342-10 du code civil, le demandeur sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme principale de 7293,66 € au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13/04/2022, outre anatocisme année par année. Il demande en outre la somme de 3855,11 € en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du décret du 26 mars 2015, au titre des frais de recouvrement, ou à titre subsidiaire en application de l’article 1240 du code civil et 250,24 € au titre des dépens. Il sollicite également une somme de 3000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé aux autres copropriétaires, cette dette fragilisant l’équilibre financier du syndicat et les obligeant à faire l’avance de la trésorerie nécessaire au fonctionnement normal de la copropriété. Il a enfin demandé l’exécution provisoire de la décision, la somme de 2478 € au titre des frais irrépétibles, ainsi que la condamnation du défendeur aux dépens.

Régulièrement assignée par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [X] [R] n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est en date du 12/12/2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 05/02/2025 où le jugement a été mis en délibéré au 26/03/2025 prorogé au 23/04/2025 en raison d’une surcharge de travail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges exposées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 1342-10 du code civil, Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le demandeur justifie de la qualité de copropriétaire de Madame [X] [R] (pièce n°1) ainsi que des motifs ayant présidé aux appels de charges de copropriété, par la production des procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété (pièces n°6,12). Les appels de fonds et décomptes de charges sont également produits aux débats (pièces n°7,13), de même que le contrat de syndic (pièce n°2).

Par ailleurs, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] produit aux débats la lettre de relance adressée le 11 février 2022 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à Madame [X] [R], (pièce n°3) avis de réception non signé, ainsi que la sommation de payer du 13 avril 2022 (pièce n°4) ;

Le relevé de compte de la défenderesse pour la copropriété fait état de 10654,55 € de charges entre octobre 2020 et janvier 2024, pour seulement 1493,88 € porté au crédit, soit un solde débiteur de 9160,67 €. (pièce 5). Le relevé de compte arrêté au 27 septembre 2024, pièce n°10, porte ce solde (frais de procédure compris) à 11399,01 €. Le solde sollicité au 27/09/2024 est cependant de 7293,66 € hors frais de procédure.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande principale qui apparaît bien fondée, et de l’assortir d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13/04/2022. En application de l’article 1343-2 du code civil, ces intérêts porteront eux-mêmes intérêt au taux légal année par année.

Concernant les frais exposés dont le remboursement est sollicité, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En outre, en application des dispositions de l’article 9 du décret du 26 mars 2015 applicable aux copropriétaires défaillants, le syndic peut leur adresser des facturations supplémentaires en cas de diligences exceptionnelles. Il convient de considérer que les frais engagés pour le recouvrement contentieux des sommes dues par un auxiliaire de justice apparaissent de nature exceptionnelle.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] justifie de l’ensemble des frais de mise en demeure, de contentieux, de lettre comminatoire dont il est sollicité le remboursement pour la somme de 3855,11 €. Ceux-ci, au regard de la défaillance répétée du débiteur, apparaissent parfaitement nécessaires. Il sera donc également fait droit à cette demande, étant précisé que les notes d’honoraires d’avocat ne pourront en ce cas servir de fondement à la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dommages et intérêts

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] semble fonder sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1240 du code civil visé au dispositif de son assignation. Ces dispositions, qui auraient pu se compléter des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 2 du même code et /ou de l’article 32-1 du code de procédure civile, nécessitent la démonstration d’une faute, d’un dommage et du lien de causalité entre eux.

Si la faute est caractérisée en l’espèce par le non-paiement de ses charges de copropriété par Madame [X] [R], le dommage n’apparaît pas qualifié de manière certaine, dès lors qu’il est question de « fragiliser l’équilibre financier du syndicat », et d’un recouvrement effectif et rapide constituant « un impératif de bonne gestion de la copropriété ». En effet, il n’est pas justifié que les autres copropriétaires aient dû faire l’avance de la trésorerie nécessaire au fonctionnement normal de la copropriété. Les moyens d’ordre général avancés par le Syndicat des copropriétaires ne permettent pas une telle caractérisation en l’espèce. Dès lors le caractère direct et certain du préjudice allégué n’est pas démontré, et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [R], partie succombante pour l’essentiel des demandes, à payer à le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], la somme de 1500 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [R] sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais de sommation de payer, de sorte que les dépens réclamés indépendamment par le demandeur pour un montant de 250,24 € ne seront pas accueillis, sauf à faire double emploi.

* Sur l’exécution provisoire

Selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’apparaît pas en l’espèce de motif permettant d’envisager que soit écartée l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice CITYA IMMOBILIER les sommes suivantes :

—  7293,66 € à titre principal, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au D, outre intérêts au taux légal à compter du 13/04/2022,

—  3855,11 € au titre des frais de recouvrement de la créance,

DIT que les intérêts assortissant la condamnation principale porteront eux-même intérêts année par année en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts, ainsi que de sa demande de 250,24 € au titre de dépens indépendamment de ceux auxquels Madame [R] sera tenue ci-après;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer au le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice CITYA IMMOBILIER la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Elodie GILOPPE