Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/08909 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4TQ

Minute n°

copie le 28 avril 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 28 avril

2026 à :

— M^e Roger LEMONNIER

— M. [S] [N]

pièces retournées

le 24 mars 2026

M^e Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°824 541 148

[Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [N]

né le [Date naissance 1] 1996 à [Localité 4]

[Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[U] [O], Auditeur de justice

[B] [W], Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 10 mars 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2020, Monsieur [A] [G] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [N] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire du paiement des loyers dus par le locataire suivant contrat de cautionnement VISALE n°A10091544790 du 10 décembre 2020.

Suite à la défaillance du défendeur, M. [A] [G] a saisi ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE afin que la dette locative soit soldée. La caution solidaire a ainsi réglé le montant de l’arriéré locatif auprès du bailleur initial suivant quittance subrogative en date du 29 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, la caution, subrogée dans les droits du bailleu, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6 033,88 euros au titre de l’arriéré locatif (correspondant aux loyers et charges demeurés impayés suivant décompte arrêté au 02 janvier 2025) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [N] le 21 janvier 2025.

Par assignation du 30 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

—  7 223,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 033,88 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 mars 2026.

Lors de celle-ci, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique par ailleurs être favorable à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire.

M. [S] [N], comparant en personne, reconnaît le principe et le montant de la dette locative. Il sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de tels délais, dans la mesure où il souhaite rester dans les lieux loués. Plus précisément, le défendeur propose de verser la somme de 241 euros en plus du loyer courant tous les mois pendant 31 mois afin d’apurer sa dette. Il indique également percevoir un salaire mensuel de 2 600 euros (pour 1 000 euros environ de charges mensuelles) et avoir un enfant à charge.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Aucune procédure de cette nature n’a été portée à la connaissance des parties et du tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aussi, aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En l’espèce, par contrat de cautionnement VISALE n°A10091544790 du 10 décembre 2020, ACTION LOGEMENT SERVICES s’est porté caution solidaire.

Il ressort des pièces versées aux débats que cette dernière justifie avoir réglé la dette locative (d’un montant de 7 223,80 euros) au bailleur initial, suivant quittance subrogative en date du 29 aout 2025.

Dès lors, en vertu des articles précités, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve valablement subrogée dans les droits et actions qu’avait M. [A] [G].

Par ailleurs, selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En somme, à la lumière de l’ensemble des éléments ci-avant, il y a lieu de déclarer l’action de la demanderesse recevable.

2. Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [S] [N] le 20 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6 033,88 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification dudit commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’audience du 10 mars 2026 que M. [S] [N] sollicite des délais de paiement, demande à laquelle la société bailleresse se dit favorable.

Dès lors, il y a lieu de constater l’accord des parties sur ce point et d’octroyer des délais de paiement au défendeur. Ses revenus lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 233 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler l’arriéré locatif.

Aussi, il convient de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours des délais de paiement accordés.

En cas de respect de ces modalités, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte, ainsi que les quittances subrogatives, démontrant qu’à la date du 30 août 2025, M. [S] [N] lui devait la somme de 7 223,80 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le locataire n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025 sur la somme de 6 033,88 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

De plus, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [S] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette ainsi que de l’octroi de délais de paiement au profit du défendeur, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 décembre 2020 entre Monsieur [A] [G], d’une part, et M. [S] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 21 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [S] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 223,80 euros (sept mille deux cent vingt-trois euros et quatre-vingts centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025 sur la somme de 6 033,88 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE M. [S] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 31 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 233 euros (deux cent trente-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le cinquième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [N] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée à son échéance,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 mars 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur ou la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sous réserve de la production de quittances subrogatives, pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [S] [N] sera condamné à verser au bailleur ou à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sous réserve de la production de quittances subrogatives, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [S] [N] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 janvier 2025 et celui de l’assignation du 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE M. [S] [N] à payer à la société Action Logement Service la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge