TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 25/56183 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARTM

N° : 8

Assignation du :

17 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 février 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Monsieur [W] [H]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Monsieur [G] [H]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentés par M^e Etienne ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS – #C0987, SELARL [E]

DEFENDERESSE

La société GEST’HIFI S.A.R.L.

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par M^e Ghislain AMSELLEM, avocat au barreau de PARIS – #A0081

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 28 mai 1997, Mme [D] [H] a donné à bail commercial à la société Gest’hifi des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 14], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 1997, moyennant un loyer en principal de 12.000 Frs soit 1.829,39 euros par mois en principal. Le bail stipulait en outre que « Le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ni sous louer en tout ou partie les locaux en dépendant sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ».

Par acte sous seing privé du 22 juin 2015, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2015 jusqu’au 31 mai 2024, moyennant un loyer de 43.800 € par an en principal, dû trimestriellement. Concernant la sous-location, le renouvellement de bail stipule : « Les termes du bail initial sont repris. Le preneur reste autorisé à sous-louer à la Sté VITALAIRE actuel sous-locataire ».

Par acte sous seing privé du 10 juin 2022, la société Gest’hifi a donné en sous-location une partie des locaux à la société Truck It.

Madame [D] [H] est décédée le 23 mars 2024. Suite à ce décès :

— son mari, Monsieur [Y] [H], a la qualité d’usufruitier,

— ses fils, Messieurs [G] [H], [Z] [H] et [W] [H], ont

la qualité de nus- propriétaires.

Par acte extra-judiciaire du 25 avril 2025, les bailleurs ont signifié à la société Gest’Hifi un commandement de payer et sommation d’exécuter visant la clause résolutoire. Aux termes de cet acte :

— La locataire a été mise en demeure de régler la somme de 6.323€.

— La locataire a été sommée de mettre un terme à la sous-location irrégulière accordée à la société Truck It dans un délais d’un mois.

Par acte délivré le 17 septembre 2025, Messieurs [Y], [W], [G] et [Z] [H] ont fait assigner la société Gest’hifi devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner au paiement des sommes dues au titre des loyers et charges.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 décembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Messieurs [Y], [W], [G] et [Z] [H] demandent de :

Sur la clause résolutoire et l’expulsion de la société Gest’Hifi :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 25 mai 2025 pour le bail commercial signé le 28 mai 1997 et renouvelé le 22 juin 2015 au bénéfice de la société Gest’Hifi, pour les locaux situés [Adresse 5].

— Condamner la société Gest’Hifi à payer à Monsieur [Y] [H], Monsieur [W] [H], Monsieur [G] [H] et Monsieur [Z] [H], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 3.875 € par mois, charges et taxes en sus, à compter du 25 mai 2025 jusqu’à la restitution ou la récupération effective des locaux.

— Ordonner l’expulsion de la société Gest’Hifi ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

— Autoriser Monsieur [Y] [H], Monsieur [W] [H], Monsieur [G] [H] et Monsieur [Z] [H], à faire transporter dans telle resserre de leur choix les objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux loués, aux frais et risques exclusifs de la société Gest’Hifi.

Sur le paiement :

— Condamner par provision la société Gest’Hifi à payer à Monsieur [Y] [H], Monsieur [W] [H], Monsieur [G] [H] et Monsieur [Z] [H] la somme de 41.301 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2025.

— Condamner par provision la société Gest’Hifi à rembourser à Monsieur [Y] [H], Monsieur [W] [H], Monsieur [G] [H] et Monsieur [Z] [H] la somme de 59.226,30 € HT au titre des sous-loyers perçus entre le 10 juin 2022 et le 30 mai 2024 en exécution du contrat de sous-location irrégulier du 10 juin 2022.

En tout état de cause :

— Débouter la société Gest’Hifi de toutes ses demandes, fins, et conclusions.

— Condamner la société Gest’Hifi à payer à Monsieur [Y] [H], Monsieur [W] [H], Monsieur [G] [H] et Monsieur [Z] [H], la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la société Gest’Hifi aux entiers dépens en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 25 avril 2025, les frais de signification de l’assignation en référé, ainsi que les frais de signification de l’ordonnance à venir.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de plein droit.

En réplique, la société Gest’hifi demande au juge des référés de :

A titre principal,

— CONSTATER l’existence de contestations sérieuses concernant les effets du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire ;

Y faisant droit,

— DEBOUTER les consorts [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir fond.

A titre subsidiaire

— ACCORDER à la société GEST’HIFI un délai de paiement de dix-huit mois du montant de la dette de loyers et charges dû,

— SUSPENDRE durant cette période les effets de la clause résolutoire objet du commandement de payer en date du 25 avril 2025 ;

— CONSTATER que la société GEST’HIFI a purgé les causes du commandement dans le délai requis et que la clause résolutoire n’a pas joué ;

— DEBOUTER les consorts [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, notamment leur demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER les consorts [H] au paiement de la somme de 3.000 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers ²dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Les consorts [H] renoncent à solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sous-location illicite, dès lors qu’il est établi que cette sous-location a pris fin dans le délai d’un mois visé au commandement, tel que constaté par constat de commissaire de justice du 23 mai 2025. La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ne concerne donc que le défaut de paiement de la dette de loyer dans le délais d’un mois.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société Gest’Hifi oppose plusieurs motifs de contestations au sens de l’article 835 du code de procédure civile :

— aucune régularisation des charges n’est intervenue et aucun justificatif n’a été communiqué, depuis la prise à bail, malgré l’obligation du bailleur stipulée au bail (article 8) de fournir chaque année un décompte des charges locatives accompagné des justificatifs, rendant dès lors sans cause les sommes facturées au titre de la régularisation des charges mais également les provisions appelées et justifiant le remboursement de la somme de 38.000 euros correspondant aux provisions appelées depuis cinq ans et dès lors non prescrites,

— un paiement du preneur n’a pas été comptabilisé, à savoir la somme de 1.200 euros envoyée par virement du 22 septembre 2025, justificatif à l’appui en pièce n°8.

En application de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il convient cependant de rappeler que le fait que tous ces documents justificatifs n’aient pas été adressés dans le délai prévu à l’article R 145-36 du code de commerce ne constitue pas une contestation sérieuse alors que le texte ne prévoit pas de sanction particulière, notamment que la créance tardivement justifiée ne serait pas exigible (CA [Localité 13], 24 novembre 2022, n°22/09311).

En l’espèce, il résulte des historiques de compte produits aux débats en pièces n°6 et 16 que les redditions de charges sont bien intervenues et ont donné lieu à des régularisations impliquant selon les années un remboursement ou une facturation complémentaire, le seul fait que le montant de la provision facturée n’ait pas évolué ne pouvant être reproché au bailleur. Par ailleurs, dès lors que sont produits aux débats les justificatifs de ces régularisations de charges, à savoir les avis d’imposition de taxes foncières de 2020 à 2024 en pièce 18 et les relevés de charges de copropriété de 2020 à 2024 en pièce 17, le seul fait que le décompte de reddition des charges ne soient pas produit ne peut avoir pour conséquence de considérer que la régularisation des charges n’est pas intervenue, le calcul de la reddition étant au surplus détaillé en marge des historiques de compte en pièces n°6 et 16. Par conséquent, la régularisation des charges a été opérée et aucune contestation sérieuse ne saurait résulter de ce moyen.

Concernant le versement de 1.200 euros opéré par la société Gest’Hifi le 22 septembre 2025, il apparaît en réalité aux termes de sa pièce 8 produite pour attester de ce virement, qu’il a été opéré le 19 septembre 2025, or ce paiement est dûment imputé sur le décompte des bailleurs en pièce n°12. Par conséquent, aucune contestation sérieuse n’apparaît caractérisée de ce fait.

Par conséquent, les contestations soulevées par la société Gest’Hifi sont écartées.

Par ailleurs, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, les consorts [H] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6.323 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 31 mars 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Gest’hifi et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Sur la dette de loyer

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Gest’hifi depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par les consorts [H], les contestations soulevées par la société Gest’hifi ayant été précédemment écartées, l’obligation de la société Gest’hifi au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 10 décembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 41.301,00 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Gest’hifi.

Sur la provision fondée sur les articles 546 et 547 du code civil

Le bailleur peut solliciter du locataire le remboursement de l’intégralité des sous-loyers qu’il a perçus du sous-locataire car ils constituent des fruits civils qui lui appartiennent par accession en application des articles 546 et 547 du Code civil (Cass. 3e civ. 12-9-2019 n° 18-20.727 FS-PBRI). Cet arrêt a été rendu à propos d’un bail d’habitation mais est transposable au bail commercial, la chambre commerciale de la Cour de cassation ayant dans un arrêt, relatif à un bail commercial, indiqué que la cour d’appel avait rappelé à bon droit que « seul le locataire est tenu de restituer au propriétaire les sous-loyers constitutifs de fruits civils lorsque la sous-location n’a pas été autorisée par le bailleur » (Cass. com. 8-3-2023 n° 20-20.141 F-D).

En l’espèce, il résulte du bail renouvelé du 22 juin 2015, concernant la sous-location, que l’interdiction stipulée dans le bail initial est maintenue, avec une exception : « Le preneur reste autorisé à sous-louer à la Sté VITALAIRE actuel sous-locataire ». Les courriers antérieurs autorisant une éventuelle sous-location ne peuvent valablement permettre une interprétation contraire de la stipulation contractuelle précédemment rappelée. Il résulte donc du bail du 22 juin 2015, avec l’évidence requise en référé, que la sous-location au bénéfice de la société Truck It était illicite, ce qu’a reconnu également la société Gest’Hifi, en se conformant au commandement de payer délivrée le 25 avril 2025, sans former de contestation sur ce point.

Par suite, l’obligation du locataire de restituer les fruits civils étant clairement établie en jurisprudence, il y a lieu de condamner la société Gest’Hifi à restituer aux bailleurs l’intégralité des fruits civils perçus en raison de la sous-location illicite.

La société Gest’Hifi ne conteste par ailleurs, ni la période de sous-location illicite retenue, du 10 juin 2022 au 30 mai 2024, les pièces produites établissant que la société Truck It a en réalité quitté les lieux plus tard, soit le 23 mai 2025, ni le loyer facturé aux termes du bail de sous-location, soit la somme mensuelle de 2.499 euros HT.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la somme provisionnelle de 59.226,30 euros HT, demandée par les bailleurs au titre de la restitution des fruits civils perçus au titre de la sous-location du 10 juin 2022 au 30 mai 2024.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les bailleurs rapportent la preuve que contrairement aux allégations de la société Gest’Hifi sa dette actuelle ne résulte pas de la période de pandémie de la Covid-19, celle-ci s’étant créée à compter du 1er trimestre 2025, que le local commercial n’est plus exploité par la société Gest’Hifi, comme démontré par constat d’huissier des 5 et 12 septembre 2025, ce qui concorde également avec la sous-location ayant pris fin le 23 mai 2025, que la société preneuse a également quitté son siège social, comme l’illustre la délivrance de l’assignation par procès-verbal de recherches infructueuses, et qu’un congé lui a été délivré à effet du 31 mars 2026, ne garantissant pas dès lors sa capacité à régler les mensualités.

Par ailleurs, il résulte des débats que la société Gest’Hifi ne produit aucun élément financier pour illustrer les difficultés financières rencontrées et donner des garanties sur ses capacités à faire face au paiement de sa dette de loyers.

Enfin, le moyen de la société Gest’Hifi au soutien de sa demande de délais selon lequel elle serait créancière d’une somme de 38.000 euros en remboursement de charges indues à l’encontre des consorts [H], sera écarté, dès lors qu’il a été précédemment constaté que la régularisation des charges a été dûment opérée.

Par conséquent, la demande de délais de la société Gest’Hifi est rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Gest’Hifi, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Gest’hifi ne permet d’écarter la demande de les consorts [H] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 4 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 mai 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Gest’hifi et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 14], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Gest’hifi à payer à les consorts [H] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Gest’hifi à payer à Messieurs [Y], [W], [G] et [Z] [H] la somme de 41.301,00 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 10 décembre 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Rejetons la demande de délais de paiement de la société Gest’Hifi ;

Condamnons par provision la société Gest’hifi à payer à Messieurs [Y], [W], [G] et [Z] [H] la somme de 59.226,30 euros HT au titre de la restitution des fruits civils perçus au titre de la sous-location du 10 juin 2022 au 30 mai 2024 ;

Condamnons la société Gest’hifi aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Gest’hifi à payer à Messieurs [Y], [W], [G] et [Z] [H] la somme de 4 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 13] le 03 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN