N° RG 23/00712 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GFKP

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 02 Avril 2025

DEMANDEUR(S) :

NOGENT PERCHE HABITAT -OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PERCHE

Etablissement public à caractère industriel et commercial

(RCS CHARTRES n°272 800 046)

dont le siège social est 14 rue du Champs Bossu , 28400 NOGENT LE ROTROU,

agissant poursuites et diligences de sa Directrice, Madame [Z] [G], domiciliée en cette qualité audit siège

représentée par M^e Olivier BAHOUGNE, demeurant 6 rue Crevaux – 75116 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [B]

née le 25 Novembre 1986 à CHARTRES (28000)

demeurant 46 rue Saint Martin – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 280852023003454 du 03/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

représentée par M^e PAPIN de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 25 Février 2025 et mise en délibéré au 02 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2019, l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT a consenti à Madame [X] [B] un bail portant sur un logement sis à NOGENT LE ROTROU .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 22 septembre 2023 , d’avoir à payer la somme de 724,28 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 05/12/2023, le bailleur a fait assigner la locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— de la condamner au paiement d’une provision de 1 570,40 € au titre des loyers échus au 27 novembre 2023 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois, à la demande des parties, jusqu’au 25 février 2025;

A cette audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 4 526,76 € au 31 janvier 2025 inclus, et maintient ses demandes, indiquant s’opposer à tous délais de paiement.

Madame [X] [B], représentée par son avocat, expose qu’elle a fait l’objet d’une décision de surendettement effaçant sa dette de loyers et sollicite des délais de paiement.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 6 décembre 2023 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet plus de deux mois après;

Par exploit du 22 septembre 2023, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le ERGEFIELDDATEACR23 novembre 2023 .

La locataire expose qu’elle a fait l’objet d’une décision de recevabilité de son dossier de surendettement rendue le 11 avril 2024 et qu’en date du 13 juin 2024, la commission de surendettement a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire permettant d’effacer sa dette de loyers;

La décision de la commission de surendettement intervenue le 11 avril 2024, soit après l’acquisition de la clause résolutoire du 23 septembre 2023, est sans effet sur cette acquisition;

Aux termes de l’article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989: Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

en application de cet article, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué si le locataire s’est acquitté pendant les deux années du loyer et des charges courantes.

Ce paiement doit intervenir immédiatement à la suite de la décision d’effacement, par application combinée des alinéas 1 et 4 du VIII de l’article 24 précité ; dans le cas contraire, la clause résolutoire reprend son plein effet dès la première défaillance;

conformément aux clauses du bail, le loyer est payable à terme échu, soit donc, pour la première fois, après le 13 juin 2024, le 30 juillet 2024;

le paiement du loyer et des charges doit être intégral;

En l’espèce, les seuls loyers ont été payés les 1er et 9 octobre 2024 et le 3 janvier 2025;

Des paiements partiels ( trois entre le 30 juillet 2024 et le mois de février 2025 ) ne constituent pas la reprise du paiement des loyers et des charges conformément au texte précité;

En conséquence, le tribunal dit que le bail est résilié à la date du 30 juillet 2024;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

Certes, en application de l’article L.722-2 du code de la consommation, la décision de recevabilité d’un dossier de surendettement suspend toutes les mesures d’exécution, mais n’interdit pas au tribunal de prononcer une condamnation;

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement d’une provision de 4 526,76 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 janvier 2025, étant rappelé qu’une somme de 1570,40€ a fait l’objet d’un effacement prononcé le 13 juin 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…). Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort des explications de la locataire ainsi que du rapport de diagnostic social que Madame [X] [B] a un enfant à charge et que depuis l’effacement de sa dette de loyers, elle a cumulé un nouvel arriéré de loyers de 4526,76 € au 31 janvier 2025;

Elle affirme disposer de 400 € de ressources par mois et est dans l’attente de la reprise de ses allocations APL, mais ne fournit au tribunal aucune pièce justificative;

Dans la mesure où le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer que la locataire est en situation de payer le loyer ainsi que l’arriéré, il ordonne son expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [X] [B] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 46, Rue Saint Martin 28400 NOGENT LE ROTROU sont réunies à la date du 30 juillet 2024;

CONDAMNONS Madame [X] [B] à payer à l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT, à titre provisionnel la somme de 4 526,76 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 31 janvier 2025;

PRONONCONS l’expulsion de Madame [X] [B] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] à payer à l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNONS Madame [X] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi ordonnée et prononcée le 02 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI