TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04528 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCIU

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 02 Juillet 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[M] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [M] [U]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS CAEN 780 705 703, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Madame [N] [S], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [U], demeurant [Adresse 4]

représentée par son fils, Monsieur [P] [U], muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [E] [G], auditeur de justice, [L] [Y], élève-avocate et [W] [F], greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 29 Avril 2025

Date des débats : 29 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 juillet 2023, l’OPH Inolya a donné à bail à Mme [M] [U] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 362,85 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 29,46 euros.

La situation d’impayés de loyers et charges de la locataire a été signalée à la CAF le 18 décembre 2023, qui en a accusé réception par courrier du 28 décembre 2023.

Par acte extrajudiciaire du 21 août 2024, l’OPH Inolya a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2423,55 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus ainsi que, d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 13 novembre 2024, l’OPH Inolya a fait assigner Mme [M] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du bail d’habitation qui lui a été consenti ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– dire que les loyers exigibles au jour du jugement ainsi que l’indemnité d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 2423,55 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des sommes représentant les loyers exigibles et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, indemnité révisable selon les dispositions contractuelles, de la date du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État via EXPLOC et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 29 avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par Mme [N] [S] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 1 582,04 euros et fait état d’un accord quant à l’octroi des délais en faveur de la locataire, laquelle a repris le paiement du loyer.

Mme [M] [U], représentée par son fils M. [P] [U], sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail. À cette fin, elle propose de régler la somme mensuelle de 25 euros en sus des échéances courantes de loyer et charges.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 24 juillet 2023 ;

– le commandement de payer du 21 août 2024, portant sur la somme en principal de 2423,55 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus ;

– les avis d’échéance des termes de septembre 2023 à avril 2025 inclus ;

– un décompte locatif actualisé portant sur la période du 14 septembre 2023 au 24 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal de 1582,04 euros (1 818,36 euros – 236,32 euros de frais de commissaire de justice).

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [M] [U] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’elle est débitrice d’une dette locative.

Cependant, le décompte est arrêté au 24 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, alors que le bail litigieux prévoit que les loyers et charges sont payables à termes échus ; aussi, le terme d’avril 2025 n’est pas encore exigible à cette date et doit donc être déduit du montant de la dette locative arrêtée au 24 avril 2025.

De sorte qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que, Mme [M] [U] est débitrice d’une dette locative s’élevant à la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1173,54 euros (calculée comme suit : 1 582,04 euros, correspondant à la dette hors frais de commissaire de justice – 408,50 euros, correspondant au terme d’avril 2025), selon décompte arrêté au 24 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [M] [U] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme de 1173,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [M] [U] par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, portant sur la somme en principal de 2423,55 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Cependant, ce commandement de payer est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que durant de ce délai, bien que la locataire ait effectué 2 règlements d’un montant respectif de 300 et 375 euros en date des 23 août et 21 octobre 2024, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer, augmentées des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 21 octobre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [M] [U], qui produit aux débats des justificatifs relatifs à sa situation financière, sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative et propose le versement de la somme mensuelle de 25 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer et charges.

Par ailleurs, l’OPH Inolya explique qu’il y a une reprise du paiement des échéances courantes et accepte la proposition de règlement échelonnée à hauteur de 25 euros mensuels formulée par Mme [M] [U].

Par conséquent, il convient d’accorder à Mme [M] [U] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, Mme [M] [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bailleur s’y montre également favorable.

Eu égard à la reprise du versement intégral des loyers et charges avant l’audience ainsi qu’à la capacité de Mme [M] [U] à apurer sa dette financière, des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui lui ont été accordés et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère selon les délais et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et des charges ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Mme [M] [U] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [M] [U] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée à la somme de 407,09 euros (375,54 euros au titre du loyer et 31,55 euros au titre de la provision mensuelle pour charges) par référence au terme d’octobre 2024, à compter du 21 octobre 2024 (date de résolution du bail) après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [U], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de sa notification à la préfecture via le système EXPLOC.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à l’OPH Inolya la somme de 1173,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 ;

ACCORDE à Mme [M] [U] des délais de paiement, à charge pour elle de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 25 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (36e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 24 juillet 2023 entre d’une part, l’OPH Inolya et d’autre part, Mme [M] [U] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 21 octobre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Mme [M] [U] reste tenue du paiement des loyers et charges courants ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyer, provision pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ;

RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Mme [M] [U] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [M] [U] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à l’OPH Inolya une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 407,09 euros, à compter du 21 octobre 2024, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande de révision de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l’OPH Inolya ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [M] [U] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de sa notification à la préfecture via le système EXPLOC ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la présente décision sera notifiée à la préfecture du Calvados ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION