TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e BARTON-SMITH Pascale

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 avril 2024

à M. [V] [N]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05244 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZZH

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 29 avril 2019, l’E.P.I.C. 13 HABITAT a consenti à Monsieur [V] [N] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 379, 77 euros outre les charges locatives;

Par acte sous seing privé en date du 07 mai 2019, l’E.P.I.C. 13 HABITAT a consenti à Monsieur [V] [N] la location d’un garage 833GA011 accessoire au logement sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 50 euros;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [V] [N] le 23 septembre 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1883,33 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 10 octobre 2022 ;

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2023, dénoncé 12 juillet 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’E.P.I.C. 13 HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

– le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [V] [N] et dire en conséquence que le(s) locataires devra(ont) quitter les lieux avec tout occupant de son (leur) chef ;

– l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [V] [N] et de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2945,34 euros due au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts de retard ;

– sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsé peut récupérer les meubles séquestrés ;

– rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS de la locataire ;

– sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde meuble, serrurier), ainsi que, la condamnation de la partie requise, sur le fondement des articles L 441-8 et L 441-9 du CCH, au paiement des frais de dossiers SLS, et sur le fondement de l’article L 442-5 du CCH au paiement des frais d’enquête sociale, que le bailleur requérant a l’obligation d’imputer ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 novembre 2023 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 1er février 2024 ;

A l’audience, l’E.P.I.C. 13 HABITAT représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3874,14 euros au 30 janvier 2024 ;

Monsieur [V] [N] a comparu en personne et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant avoir repris les paiements depuis septembre 2023. Il justifie à l’audience d’un paiement 593, 44 euros effectué le 30 janvier 2024 que les parties ont convenu de déduire du montant de la provision sollicité. Il propose de régler 100 euros par mois en sus des loyers et charges ;

Le bailleur a indiqué s’en rapporter à la décision du tribunal, en confirmant que le locataire avait repris le paiement régulier des loyers ;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 juillet 2023 a été dénoncée le 12 juillet 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 02 novembre 2023 ;

De surcroît, l’E.P.I.C. 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 10 octobre 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Par conséquent l’E.P.I.C. 13 HABITAT est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 29 avril 2019 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 23 septembre 2022 pour la somme en principal de 1883,33 euros;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 novembre 2022;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [V] [N] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu des contrats antérieurs et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation des baux jusqu’à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 593,44 euros au total ;

L’E.P.I.C. 13 HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation et le contrat de location du garage liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 3874,14 euros au 31 décembre 2023, hors frais de procédure ;

Monsieur [W] [N] justifie avoir réglé au bailleur le 30 janvier 2024 la somme de 593,44 euros qu’il convient en conséquence de déduire du montant de la provision sollicitée;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3280,70 euros au 30 janvier 2024, Monsieur [V] [N] sera condamné à payer à titre provisionnel, la somme de 3280,70 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtée au 30 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présence décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [V] [N] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant être fonctionnaire et avoir subi une diminution de ses ressources ; il a proposé de régler la somme de 100 euros en sus des loyers et des charges pour apurer sa dette ;

Le bailleur a indiqué s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire en confirmant que son locataire avait repris le paiement régulier des loyers ;

Monsieur [V] [N] ayant repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges et paraissant en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers courants et des charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si la locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception:

. la clause résolutoire reprendra son plein effet,

. à défaut pour Monsieur [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5], et garage 833GA011 accessoire au logement sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

. le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

. Monsieur [V] [N] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers et des charges soit 593,44 euros au total, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [N] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS l’E.P.I.C. 13 HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 novembre 2022 ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [N] à payer à titre provisionnel, à l’E.P.I.C. 13 HABITAT, la somme de la somme de 3280,70 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présence décision ;

DISONS que Monsieur [V] [N] pourra se libérer de ladite somme sur une durée de 32 mois, par 31 mensualités égales et successives de 102,52 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 32ème échéance, payables avant le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués appartement situé [Adresse 4], et garage 833GA011 accessoire au logement sis [Adresse 3] dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [V] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— 

Monsieur [V] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail d’habitation et du contrat de location du garage soit 593,44 euros au total, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C. 13 HABITAT de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE