TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2024

N° RG 24/07222 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHCU

Jugement du 12 Décembre 2024

Etablissement public NEOTOA

C/

[W] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à NEOTOA

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Décembre 2024 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 17 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public NEOTOA

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par madame [M], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [W] [P]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2018, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Madame [W] [P] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 351,17 €. Un dépôt de garantie de 351,17 € a été versé par la locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 11 avril 2018.

Par courrier reçu par NEOTOA le 15 avril 2019, Madame [P] a donné congé du logement, avec effet au 15 juillet 2019.

Un état des lieux de sortie du logement a été dressé contradictoirement le 18 mai 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception portant la mention « pli avisé et non réclamé », envoyée le 4 mai 2022, l’établissement NEOTOA a mis en demeure Madame [W] [P] de procéder au règlement de la somme de 2.850,52 €, correspondant à sa dette locative.

Le 6 janvier 2023, Madame [U], conciliatrice de justice, a dressé un constat de carence de la tentative de conciliation.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, l’établissement NEOTOA a fait assigner Madame [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, en sollicitant la condamnation de la locataire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2.848,39 € à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024, lors de laquelle l’établissement NEOTOA, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Bien que citée conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Madame [W] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date de l’assignation, Madame [W] [P] lui devait la somme de 2.544,23 € au titre de l’arriéré locatif, soustraction faite des frais de procédure et de divers paiements intervenus entre le 27 octobre 2020 et le 25 mai 2022, pour un montant total de 392,13 €.

Madame [W] [P], qui n’a pas comparu, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer la somme de 2.544,23 € au bailleur.

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; »

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 11 avril 2018, lors de l’entrée de Madame [W] [P] dans les lieux fait état d’un logement alors globalement en bon état, présentant toutefois des usures.

L’état des lieux de sortie dressé le 18 mai 2020 fait état des désordres suivants :

Dans la chambre n°1 : les murs ont été repeints par la locataire et présentent des traces de rouleau, la peinture déborde sur le reste de la tapisserie, la tapisserie n’a pas été arrachée par endroits,Dans le séjour : les murs ont été repeints et présentent des traces de rouleau, la tapisserie n’a pas été arrachée uniformément et la peinture déborde sur celle-ci.

Une clé d’accès à l’immeuble, une clé de la boîte aux lettres et une clé de la porte palière n’ont pas été restituées par la locataire.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur social produit les factures suivantes pour une somme totale de 1.161,83 € dont 655,33 € qu’il estime à la charge de la locataire :

Une facture de 1.263,39 € émanant de la société CADEC relative à la réfection des papiers peints et de la peinture des murs et plafonds de l’appartement,Une facture de 89,38 € émanant de la société DANIEL GELIN DISTRIBUTION relative au remplacement du combiné.

S’agissant de la somme totale de 37,58 € réclamée par le bailleur au titre du remplacement des clés non restituées, l’état des lieux de sortie dressé le 18 mai 2020 mentionne que seules sept clés sur dix ont été restituées par Madame [W] [P]. Cette somme sera donc mise à sa charge.

La locataire a occupé le logement pendant une durée deux ans.

Le bailleur entend mettre à la charge de la locataire la réfection de la peinture de l’entrée, pour un montant de 24,86 €, alors qu’à la lecture de l’état des lieux de sortie du 18 mai 2020 il est mentionnée que la tapisserie de l’entrée est dans un état neuf. Dans ces conditions, la nécessité de procéder à sa réfection n’est pas démontrée et cette somme ne saurait donc être mise à la charge de la locataire.

Par ailleurs, l’établissement NEOTOA entend mettre à la charge de Mme [P] la réfection de la peinture des murs de la chambre n°1 (241,60 €) et du séjour (351,29 €).

L’état des lieux de sortie effectué contradictoirement le 18 mai 2020 fait état de peintures refaites par la locataire, présentant des traces de rouleau, outre la présence de portions de tapisserie non arrachées par endroits. Ces éléments démontrent un usage anormal du logement dès lors que les papiers peints en cause étaient dans un état neuf lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, qui n’a occupé le logement que pendant deux ans.

Par conséquent, Madame [W] [P] sera condamnée à verser à son ancien bailleur la somme de 592,89 € au titre de la réfection de ces peintures.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner Madame [W] [P] à verser la somme totale de 630,17 € au titre des réparations locatives suite à son départ des lieux.

Sur la somme totale due par Madame [W] [P]

Madame [W] [P] est donc redevable envers son bailleur NEOTOA de la somme de 2.544,23 € au titre de l’arriéré locatif et de celle de 630,17 € au titre des réparations locatives. Il convient de déduire de ces sommes, celles de 351,17 € correspondant au dépôt de garantie versé par Madame [P] lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par la locataire à son ancien bailleur s’élève à la somme totale de 2 823,23 € (= 2 544,23 € + 630,17 € – 351,17 €).

Madame [W] [P] sera donc condamnée à verser la somme de 2 823,23 € à l’établissement NEOTOA au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif, déduction faite du montant du dépôt de garantie, suite à son départ du logement situé au [Adresse 5] à [Localité 8]), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [W] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [P] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 2.823,23 € (deux mille huit cent vingt-trois euros et vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE l’établissement NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [P] aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation du 16 mai 2024 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,