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Jugement N°

du 30 Avril 2025

N° RG 24/03019 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMAT

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S.D.C.DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] Représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 8] LP GESTION

C/

S.C.I. CAD CHATEAUDUN

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e MEHEUST T21

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.D.C.DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] Représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 8] LP GESTION, SARL immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 328 962 147 au capital social de 35.843 euros, dont le siège social est sis [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1] ;

représentée par M^e Manuel RAISON, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de PARIS, vestiaire :, M^e Marion MÉHEUST, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 21 ;

DÉFENDERESSE :

S.C.I. CAD CHATEAUDUN,

N° RCS 915 407 241, dont le siège social est sis [Adresse 7] ;

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 21 novembre 2024, à l’audience du 05 Mars 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 30 Avril 2025

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 30 Avril 2025

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

la SCI CAD CHATEAUDUN est propriétaire des lots n°101, 102,104, 105, 108 et 112 dans l’immeuble sis [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 31/10/2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a fait assigner la SCI CAD CHATEAUDUN aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’une somme principale de 5073,42 € relative à des charges de copropriété et frais de recouvrement outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20/03/2024, de 1815,60 € au titre des frais de recouvrement, outre 3200 € de dommages et intérêts et 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de voir dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts, d’ordonner l’exécution provisoire et de condamner le défendeur aux dépens.

Aux termes de cet acte qui constitue ses uniques écritures, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] indique que malgré relances et mise en demeure, la SCI CAD CHATEAUDUN n’a pas réglé l’intégralité de ses charges de copropriété. Se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1342-10 du code civil, le demandeur sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme principale de 5073,42 € au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20/03/2024, outre anatocisme année par année. Il demande en outre la somme de 1815,60 € en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du décret du 26 mars 2015, au titre des frais de recouvrement, ou à titre subsidiaire en application de l’article 1240 du code civil. Il sollicite également une somme de 3200 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé aux autres copropriétaires, cette dette fragilisant l’équilibre financier du syndicat et les obligeant à faire l’avance de la trésorerie nécessaire au fonctionnement normal de la copropriété. Il a enfin demandé l’exécution provisoire de la décision, la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi que la condamnation du défendeur aux dépens.

Régulièrement assignée par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI CAD CHATEAUDUN n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est en date du 21/11/2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 05/03/2025 où le jugement a été mis en délibéré au 30/04/2025.

Par conclusions signifiées par RPVA le 11 avril 2025, la SCI CAD CHATEAUDUN, qui a constitué avocat le même jour, sollicite la révocation de la clôture et la réouverture des débats.

MOTIFS DE LA Décision

Sur la demande de révocation de clôture

Selon les dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande d’intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du Juge de la Mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l’avis des parties, afin de permettre au Juge de la Mise en état, conformément à l’article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4.

En l’espèce, la SCI CAD CHATEAUDUN soutient que ses gérants, d’origine chinoise, maîtrisent mal le français et se sont rendus au tribunal après avoir reçu l’assignation, mais pensaient qu’ils allaient être convoqués à une audience ultérieure et que la constitution d’avocat n’était pas obligatoire.

Cependant, s’il peut être entendu que les gérants de la SCI défenderesse ont tenté de se renseigner au tribunal, il apparaît que, depuis le 31 octobre 2024, date de l’assignation, ils n’ont pas cru devoir solliciter les services d’un sachant pour se voir traduire l’acte d’assignation et ainsi apprendre que la constitution d’un avocat était obligatoire, et ce, jusqu’après la clôture du 21/11/2024 et même jusqu’après l’audience du 05/03/2025, soit quatre mois après l’assignation. Il peut être relevé que les gérants de la SCI défenderesse ont su créer la SCI et en devenir les gérants, l’acte du commissaire de justice fait apparaître qu’ils gèrent également un restaurant, ils ont donc probablement déjà eu recours à toute assistance administrative nécessaire pour ces actes juridiques complexes et ne démontrent pas qu’ils n’étaient pas en mesure de recourir à une telle assistance en quatre mois. En conséquence, l’extrême tardiveté de leur constitution d’avocat n’est pas justifiée par une cause grave, les défendeurs confondant apparemment la notion de cause avec celle de conséquence. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de révocation de la clôture et les défendeurs seront considérés comme non constitués.

Sur le fond

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges exposées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 1342-10 du code civil, Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le demandeur justifie de la qualité de copropriétaire de la SCI CAD CHATEAUDUN par la production de la matrice cadastrale (pièce n°1) ainsi que des motifs ayant présidé aux appels de charges de copropriété, par la production des procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété (pièce n°6). Les appels de fonds et décomptes de charges sont également produits aux débats (pièce n°7), de même que le contrat de syndic (pièce n°2).

Par ailleurs, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] produit aux débats la lettre de relance adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la SCI CAD CHATEAUDUN, (pièce n°3), les 12/02/2024 (reçue le 27 février 2024) et la mise en demeure adressée le 20 mars 2024 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et signée par le défendeur le 25 mars 2024

Le relevé de compte du défendeur pour la copropriété fait état de 7202,81 € de charges globales entre le 01/07/2023 et le 01/10/2024, pour seulement 313,79 € porté au crédit, soit un solde débiteur de 6889,02 €. Le solde global sollicité est identique, mais seulement de 5073,42 € au titre des charges de copropriété hors frais de procédure.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande principale qui apparaît bien fondée, et de l’assortir d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20/03/2024. En application de l’article 1343-2 du code civil, ces intérêts porteront eux-mêmes intérêt au taux légal année par année.

Concernant les frais exposés dont le remboursement est sollicité, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En outre, en application des dispositions de l’article 9 du décret du 26 mars 2015 applicable aux copropriétaires défaillants, le syndic peut leur adresser des facturations supplémentaires en cas de diligences exceptionnelles. Il convient de considérer que les frais engagés pour le recouvrement contentieux des sommes dues par un auxiliaire de justice apparaissent de nature exceptionnelle.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] justifie de l’ensemble des frais de mise en demeure, de contentieux, dont il est sollicité le remboursement pour la somme de 1815,60 €. Ceux-ci, au regard de la défaillance répétée du débiteur, apparaissent parfaitement nécessaire. Il sera donc également fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dommages et intérêts

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] semble fonder sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1240 du code civil visé au dispositif de son assignation. Ces dispositions, qui auraient pu se compléter des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 2 du même code et /ou de l’article 32-1 du code de procédure civile, nécessitent la démonstration d’une faute, d’un dommage et du lien de causalité entre eux.

Si la faute est caractérisée en l’espèce par le non-paiement de ses charges de copropriété par la SCI CAD CHATEAUDUN, le dommage n’apparaît pas qualifié de manière certaine et concrète, dès lors qu’il est question de « fragiliser l’équilibre financier du syndicat », et d’un recouvrement effectif et rapide constituant « un impératif de bonne gestion de la copropriété ». En effet, il n’est pas justifié que les autres copropriétaires aient dû faire l’avance de la trésorerie nécessaire au fonctionnement normal de la copropriété. Dès lors le caractère direct et certain du préjudice allégué n’est pas démontré, et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI CAD CHATEAUDUN, partie succombante pour l’essentiel des demandes, à payer à le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme de 1500 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI CAD CHATEAUDUN sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

* Sur l’exécution provisoire

Selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’apparaît pas en l’espèce de motif permettant d’envisager que soit écartée l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

REJETTE la demande de révocation de clôture et de réouverture des débats ;

CONDAMNE la SCI CAD CHATEAUDUN à payer au le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice CITYA CHARTRES IMMOBILIER les sommes suivantes :

* 5073,42 € à titre principal, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 21/10/2024, outre intérêts au taux légal à compter du 20/03/2024,

* 1815,60 € au titre des frais de recouvrement de la créance.

DIT que les intérêts assortissant la condamnation principale porteront eux-même intérêts année par année en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit;

CONDAMNE la SCI CAD CHATEAUDUN à payer au le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice CITYA CHARTRES IMMOBILIER la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CAD CHATEAUDUN aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Elodie GILOPPE