N° RG 24/00528 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLLX

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e CRUCHAUDET:

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[N] [E],

[C] [L]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [M] [K]

né le 16 Avril 1994 à LE MANS (72000)

demeurant 17 rue d’Aligre – 28700 BEVILLE LE COMTE

représenté par M^e Frédéric CRUCHAUDET, demeurant 8-10 Allée Prométhée – Les Propylées II – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 49, postulant de la SARL CABINET DUMONT-LATOUR, demeurant 86 avenue Maréchal de Saxe – 69003 LYON 03, avocats au barreau de LYON, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [E]

née le 22 Juillet 1996 à MAINVILLIERS (28300)

demeurant 17 rue d’Aligre – RDC – 28700 BEVILLE LE COMTE

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [L]

né le 01 Octobre 1991 à CHARTRES (28000)

demeurant 17 rue d’Aligre – RDC – 28700 BEVILLE LE COMTE

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [H] [F], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat à effet du 7 août 2023, Monsieur [M] [K] a donné à bail à Madame [N] [E] et Monsieur [C] [L] un local à usage d’habitation meublé situé au 17 rue Aligre 28700 BEVILLE LE COMPTE, pour un loyer mensuel de 730 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [K] a fait signifier le 13 mars 2024un commandement de payer la somme de 2.510,82 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Monsieur [M] [K] a ensuite fait assigner Madame [N] [E] et Monsieur [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [E] et Monsieur [C] [L] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— à titre subsidiaire si des délais de paiement sont accordés et non respectés d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [E] et Monsieur [C] [L] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— de condamner ces derniers solidairement au paiement à titre provisionnel:

— de la somme de 3830 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant le coût du commandement de payer d’un montant de 75,48€.

A l’audience du 19 novembre 2024, Monsieur [M] [K] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8918,17 €.

Monsieur [M] [K] fait valoir que Madame [N] [E] et Monsieur [C] [L] n’ont pas repris et ont quittés les lieux le 24 août 2024. Les montants sollicités comprennent l’arriéré locatif, ainsi que le montant de travaux suite au départ des locatires et des frais de ménage déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de730€.

Il indique être opposé à délais de paiement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures du bailleur pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié à à étude le 4 juillet 2024, Madame [N] [E] et Monsieur [C] [L] ne sont ni présents ni représentés.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail a été conclu après le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est donc applicables.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action et sur le départ des locataires des lieux le 24 août 2024

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit plus de six semaiens avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [M] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable, mais compte tenu du départ volontaire du locataire, la demande de résiliation du bail est devenue sans objet, ainsi que les demandes subséquentes notamment la demande d’indemnités d’ocupation.

— Sur les loyers impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [M] [K] produit un décompte démontrant que Madame [N] [E] et Monsieur [C] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5125,16 € à la date du 24 juillet 2024. Il n’est pas précisé si le loyer du mois d’août 2024 a été réglé,bien que le bailleur ait mentionné à l’audience que le départ des lieux des locataites est intervenu le 24 août 2024.

Madame [N] [E] et Monsieur [C] [L], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront donc condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5125,16 €, en deniers ou quittances valables avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Le bailleur ne précise pas s’il a restitué le montant du dépôt de garantie d’un montant de 730€, toutefois aucune demande n’est faite à ce titre en l’absence de comparution des locataires.

Sur les dégradations locatives et les frais de ménages:

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, le bailleur sollicite des frais de travaux pour un montant de 6900€ et de ménage d’un montant de 240€ suite au départ des locataires.

Il ne produit cependant ni d’état des lieux d’entrée et de sortie, ni de factures.

En l’absence de justificatifs, ses demandes de ce chef seront rejetés en l’état.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [N] [E] et Monsieur [C] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [C] [L] à verser à Monsieur [M] [K] à titre provisionnel la somme de 5.125€ (cinq mille cent vingt cinq euros) en deniers ou quittances valbles au titre de l’arriéré de loyers dus selon décompte au 24 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre le loyer impayé du postérieurement le cas échéant ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à la requête viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS en l’état la demande de Monsieur [M] [K] au titre des dégradations locatives et des frais de ménage ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [C] [L] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 75,48€;

DEBOUTONS Monsieur [M] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME