N° RG 24/00207 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GGDB

18.11.2024 dossier pris par M [L]

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL ISALEX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53

M^e Elise MEINE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 47

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Préf28

M. Le Procureur de la République

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE (RCS BLOIS n° 967 200 049)

dont le siège social est 7, Rue Latham, 41000 BLOIS,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

dont le service contentieux est sis 3FCVL – AGENCE ORLEANS – 05 rue Michel Royer

45073 ORLEANS CED 2

représentée par M^e PAUL-LOUBIERE de la SELARL ISALEX, demeurant Rue Gilles de Roberval – Le Jardin d’Entreprises – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [G] épouse [C]

demeurant 81 avenue de la Résistance – Appt.33 – 28300 MAINVILLIERS

représentée par M^e Elise MEINE, demeurant 57 bis Rue du Docteur Maunoury – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 47

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 Mai 2025 et mise en délibéré au 16 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2011, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti à Monsieur [Z] [C] et Madame [B] [G] un bail portant sur un logement sis à MAINVILLIERS .

Monsieur [C] a quitté le logement en 2016 à la suite du divorce et Madame [G] a poursuivi le bail , ayant le résidence des enfants à son domicile ;

se plaignant de troubles de voisinage occasionnés, le bailleur a fait assigner la locataire par exploit du 23 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

— de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 € jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois, à la demande des parties, jusqu’au 20 mai 2025 ;

A cette audience, le bailleur, représenté par son avocat, expose que les fils de la locataire sont à l’origine de troubles locatifs récurrents, squattent l’entrée de l’immeuble et créent de l’insécurité pour les habitants, sont défavorablement connus des services de police et judiciaires, qu’une convention de partenariat conclue entre le bailleur et la préfecture d’Eure et Loir vise à assurer la tranquillité des résidents et maintient ses demandes, indiquant s’opposer à tous délais d’expulsion.

Madame [B] [G], représentée par son avocat, expose que la convention de partenariat ne lui est pas opposable outre qu’elle est inconstitutionnelle, que les manquements allégués ne sont pas établis, demande le débouté du bailleur de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion, d’astreinte et d’indemnité d’occupation, rappelant que le montant mensuel du loyer est de 393€.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte des articles, 1227, 1228 et 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il résulte de l’article 1353 du Code Civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bailleur expose que la locataire commet des manquements graves qui constituent un trouble de jouissance , et se fonde, d’une part sur une convention de partenariat conclue avec le préfet d’Eure et Loir et, d’autre part, sur des pièces qui sont des fiches de suivi transmises par ledit préfet ;

s’agissant de la convention de partenariat

par acte en date du 13 février 2013, la préfecture d’Eure et Loir a signé avec plusieurs partenaires, dont le procureur de la République de Chartres et la société 3F immobilière Val de Loire, une convention de partenariat dont l’objet, selon son article 1er, est de formaliser l’échange d’informations nominatives entre les signatures pour procéder aux évictions du logement social des locataires ou occupants dont la mise en cause répétée dans des troubles à la tranquillité publique à proximité du logement concerné, sont contraires aux objectifs de bonne jouissance des lieux ;

en application de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties sous réserve des actions ouvertes aux créanciers ;

n’ayant pas été notifiée ou signifiée à la locataire, ladite convention ne lui est pas opposable, s’agissant, de surcroît, d’une convention de partage d’informations comme le stipule son objet;

par ailleurs, et à la supposer opposable au locataire, ladite convention ne comporte aucune contrainte juridique imposant au juge des loyers de prononcer une décision de résiliation du bail ou d’expulsion que seule la loi permet;

sur les manquements allégués

afin de fonder la demande de résiliation du bail et d’expulsion de la locataire, le bailleur produit plusieurs pièces qu’il convient d’analyser :

— pièce n°10 , une fiche de suivi : cette fiche indique que l’enfant [P] [C], fils de la locataire, aurait insulté des policiers dans la rue le 6 avril 2023 , que le 8 octobre 2023 il a été interpellé dans la rue pour faits de délinquance , qu’il aurait été vu sortant de la cave de l’immeuble le 8 novembre 2023, que le 9 novembre 2023 il a été interpellé sur le parking d’une grande surface pour des fait de délinquance ;

aucun de ces faits ne constitue un trouble d’occupation dans l’immeuble loué ou un manquement aux clauses du bail ;

— pièce n°13 courrier 3F à la préfecture : il s’agit de dénonciation de faits et de demande de soutien pour parvenir à l’expulsion de la locataire ;

— pièce n°14 à 19, courriels échangés de dénonciation de faits délictuels commis par [P] [C] ;

aucune de ces pièces ne contient l’imputation de manquements commis dans la résidence de la locataire, à l’exception d’un fait précis de branchement d’un véhicule électrique sur le compteur de l’immeuble , mais avec cette incertitude dans le courriel : nous pouvons confirmer qu’il s’agit de cette famille ([C]) car ils nous ont interpellé d’une manière véhémente…

cet élément , non corroboré par un constat objectif, ne peut constituer une preuve de l’imputabilité incontestable, outre que, s’il s’agit d’un fait unique et isolé, il ne saurait constituer , à lui seul, un manquement grave de nature à conduire à résilier un bail d’habitation ;

par courrier du 5 février 2024, le greffe du juge des contentieux de la protection de Chartres a demandé au parquet de Chartres de lui transmettre son avis sur la procédure engagée ;

par courriel du 12 février 2024, le représentant du ministère public, signataire de la convention de partenariat précitée, a répondu : des recherches effectuées, il n’apparaît aucune condamnation pénale en lien avec des troubles de jouissance à l’encontre des locataires en titre ainsi que de ses fils [R] et [P] [C] ;

ainsi, les manquements allégués ne sont pas établis et si des faits sont commis à l’extérieur de l’immeuble habité , ils ne sont pas de nature à faire prononcer la résiliation du bail conclu ;

en conséquence, le tribunal déboute le bailleur de ses demandes de résiliation du bail et du surplus;

sur les autres demandes

s’agissant de faire injonction à d’autres parties de produire des pièces utiles aux débats, le tribunal considère qu’il a tranché le principal et que le demandeur ne peut demander au juge de suppléer sa carence en matière d’administration de la preuve , étant précisé que des éléments extérieurs ou détenus par d’autres autorités judiciaire ne sauraient avoir d’intérêt dans le présent litige, que s’ils établissent des manquements graves aux conditions du bail, la circonstance selon laquelle tel ou tel fils serait un délinquant n’a pas d’influence sur la demande de résiliation du bail, à moins d’établir la commission des délits dans l’immeuble dans lequel se situe le logement loué.

En conséquence, le tribunal déboute la demanderesse de cette demande ;

dans la mesure où le bailleur succombe à l’instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI