TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00178 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QOG

Minute : 25/00293

SEINE [Localité 14] HABITAT

Représentant : Me [M], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [L] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE [Localité 14] HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé établi le 22 mai 2012, la SEMIDEP , aux droits de laquelle vient Seine-Saint-Denis Habitat, a consenti à Monsieur [L] [V] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 224,60 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 78,23 €, et le versement d’un dépôt de garantie de 224 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par exploit de commissaire de justice du 20 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [L] [V] un commandement de payer la somme en principal de 3424,17 € arrêtée au 17 avril 2023, et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location du 22 mai 2012.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 décembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer Monsieur [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Monsieur [L] [V] d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

«  condamner Monsieur [L] [V] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 4806,29 € au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 20 avril 2023,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre du local d’habitation égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de novembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs,

Ï de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais du comandement de payer, de l’assignation et voies d’exécution éventuelles.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer délivré par exploit de commissaire de justice lui a été délivré, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée; qu’en outre, alors que lui a été délivré un commandement de justifier d’une assurance, il n’a pas non plus produit son attestation d’assurance.

A l’audience du 21 mars 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5237,15 € selon décompte arrêté au 11 mars 2025 et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et ne s’est pas opposé à l’octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [L] [V], comparant, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Il a expliqué souhaiter vouloir déménager, car sa fille et lui sont menacés par des personnes du quartier. Il a dû quitter momentanément le logement. Cette situation l’a affecté fortement au niveau psychologique. Il perçoit des ressources à hauteur de 1700 euros par mois. Il sollicite l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, et propose d’apurer sa dette par des versements de 100 euros en sus du paiement du loyer courant.

Monsieur [L] [V] a été autorisé à fournir au juge une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai de 8 jours à compter de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

Aucune note en délibéré n’est parvenue à la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 14] par la voie électronique le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de la Seine [Localité 14] le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail en date du 22 mai 2012 contient une clause résolutoire (article 8). Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 20 avril 2023, pour la somme en principal de 3424,17 € arrêtée au 17 avril 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [L] [V] reste lui devoir la somme de 5237,15 € arrêtée au 11 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Monsieur [L] [V] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Le décompte actualisé mentionne des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire aux enquêtes réalisées annuellement par le bailleur (182,88 €). En l’absence de justificatif des diligences mises en oeuvre par Seine-Saint-Denis Habitat, ces pénalités seront déduites de la créance.

Par conséquent, Monsieur [L] [V] sera condamné à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme provisionnelle de 5054,27 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 mars 2025 incluant le terme du mois de février 2025.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’il ne sera pas expulsé.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Monsieur [L] [V] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié,, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur la demande tenant à l’attestation d’assurance locative

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l’attestation d’assurance s’effectuant à la demande du bailleur.

Le défendeur ne justifie pas avoir produit son attestation d’assurance couvrant les risques locatifs malgré un commandement délivré le 20 avril 2023.

Par conséquent, il sera enjoint à produire cette attestation au propriétaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, Monsieur [L] [V] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 mai 2012 entre SEMIDEP, aux droits de laquelle vient Seine-Saint-Denis Habitat, et Monsieur [L] [V] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 20 juin 2023 ;

Condamnons Monsieur [L] [V] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 5054,27 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 mars 2025 incluant le terme du mois de février 2025 ;

Autorisons Monsieur [L] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [L] [V] portant sur le local d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [L] [V] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Monsieur [L] [V] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Enjoignons Monsieur [L] [V] à communiquer à Seine-Saint-Denis Habitat son attestation d’assurance garantissant les risques locatifs pour l’année en cours, dans un délai de dix jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS que faute de le faire, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 10 € par jour de retard à s’exécuter ;

DISONS que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

Condamnons Monsieur [L] [V] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [L] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 mai 2025

Le Greffier Le Juge