TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00678 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMX3

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 25 Février 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [L] [M],

demeurant Etg 2 – apt 3 – 5 Place de Spire – 28000 CHARTRES

(aide juridictionnelle Provisoire demandée à l’audience)

représentée par la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32 substituée par M^e Anne RICHARD, demeurant 85 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 25 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 5 août 2022 avec effet à compter du 22 août 2022, l’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [L] [M] née [D] [G] un local à usage d’habitation situé au 5 place SPIRE 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 309,92 €.

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier un commandement de payer la somme de 2.220,17 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 14 novembre 2023.

C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Madame [L] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES par un acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [M] née [D] [G] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

— de la condamner au paiement par provision:

— de l’arriéré locatif de 2.171,09 €,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges de la date de la résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 21 janvier 2025, L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 1.776,73 € (mille sept cent soixante seize auros et soixante treize).

A l’appui de ses demandes, l’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT indique ne pas être opposé à des délais de paiement.

Madame [L] [M] née [D] [G], régulièrement cité à étude, est représenté par son conseil, qui dépose des conclusions auxquelles il convient de se reporter et qui sollicite l’aide juridictionnelle provisoire.

Elle reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, et en auprant l’arriéré locatif dans un délai de 24 mois.

Elle précise avoir eu des difficultés financières et avoir dû faire face à un début d’incendie dans l’appartement en raison de prises électriques défaillantes. Elle ajoute malgré cette situation avoir fait plusieurs paiements avant l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, soit avant la date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de location, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En effet, conformément à l’avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, dela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 5 août 2022 avec effet à compter du 22 août 2022 contient une clause résolutoire (clause du bail intitulée : « article 5.6 ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.220,17 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Madame [L] [M] née [D] [G] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 janvier 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [L] [M] née [D] [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.776,73 € (mille sept cent soixante seize auros et soixante treize) à la date du 13 janvier 2025.

Madame [L] [M] née [D] [G] reconnaît la dette locative.

En conséquence, elle sera donc condamnée à verser à L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT cette somme de 1.776,73 € (mille sept cent soixante seize auros et soixante treize) €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.220,17 € à compter de la date du commandement de payer (14 novembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame [L] [M] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle justifie de la reprise du versement du loyer courant avant la date de l’audience.

Elle expose percevoir une pension d’invalidité d’un montant de 582,79€ et diverses location s pour un montant de 595,30€.

Elle travaillait comme serveur avant d’être déclarée en invalidité suite à une chute ayant entraîné une fracture de la clavicule à l’épaule gauche.

Par ailleurs, depuis le décès de son mari, elle élève seule ses enfants et assume seule l’ensemble des charges qu’elle évalue à 1354€.

Compte tenu de la demande du locataire, des efforts faits malgré sa situation pour effectuer des réglements d’un montant mensuel de 410€ à 600€ entre de septembre 2024 à Janvier 2025, de l’accord du bailleur et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [L] [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Madame [L] [M] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Madame [L] [M] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [L] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

ACCORDONS l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [M] née [D] [G];

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2022 avec effet à compter du 22 août 2022 entre L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT et Madame [L] [M] née [D] [G] concernant le local à usage d’habitation situé au 5 place SPIRE 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 25 janvier 2024, date de résiliation du bail ;

CONDAMNONS Madame [L] [M] née [D] [G] à verser à L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.776,73 € (mille sept cent soixante seize auros et soixante treize) (décompte arrêté au 13 janvier 2025, incluant décembre 2024);

AUTORISONS Madame [L] [M] née [D] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités dont 23 mensualités d’un montant de 50 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [M] née [D] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [L] [M] née [D] [G] soit condamné à verser à L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail,de la date de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

CONDAMNONS Madame [L] [M] née [D] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 25 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME