TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/02751 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMNC

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[F] [W] [M] [U]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 18 Février 2025

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 RUE JEAN PERRIN – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [W] [M] [U],

demeurant 2 Avenue de Bretagne – Logement n°19 – 28300 MAINVILLIERS

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Décembre 2024 et mise en délibéré au 18 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 mars 2023, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN a consenti à Monsieur [F] [W] [M] [U] un bail portant sur un logement sis à Mainvilliers .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 15 décembre 2023, d’avoir à payer la somme de 720,65€ représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploit du 9 septembre 2024, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

— le condamner au paiement de la somme de 1279,74 € au titre des loyers échus au 6 août 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de le condamner à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, expose que le locataire n’a pas respecté un plan d’apurement convenu, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 634,47 euros au 30 novembre 2024 inclus, et maintient ses demandes, indiquant s’opposer à tous délais de paiement.

Cité à l’Etude de l’huissier de justice, le locataire ne comparaît pas. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 11 septembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte des articles, 1227, 1228 et 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le locataire est défaillant dans le paiement des loyers, ce qui constitue un manquement.

Cependant, il s’établit, à l’examen du décompte produit par le bailleur, que le locataire paie régulièrement les loyers même si c’est de manière partielle et incomplète, et qu’au mois de novembre 2024, la caisse d’allocations familiales a versé au bailleur un rappel important de 1 157,86 € afin d’apurer une partie de l’arriéré ; au jour de l’audience, la somme due a baissé de moitié;

Le bailleur a fait le choix de demander la résiliation judiciaire du bail et non de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Dans ces conditions, le tribunal dit que les manquements du locataires ne sont pas de nature à faire prononcer la résiliation du bail conclu et déboute le bailleur de cette demande;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, le locataire sera condamné au paiement de la somme de 634,47€ à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 novembre 2024 ;

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort du rapport de diagnostic social que Monsieur [F] [W] [M] [U] est divorcé , qu’il a deux enfants en bas âge qu’il accueille à son domicile dans le cadre de son droit de visite et d’hébergement, que ses difficultés de paiement s’expliquent par la perte de son premier emploi , qu’il retravaille depuis le mois de mai 2024 et perçoit un salaire de 1400 € augmenté de prestations sociales de 280€ environ et que ses charges s’élèvent à 832€ par mois. Son reste à vivre s’élève à 600€ environ.

Certes, un plan d’apurement a été convenu avec le bailleur mais le locataire a perdu son emploi en février 2022 et n’a retrouvé un emploi qu’en mai 2024 ;

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 24 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Monsieur [F] [W] [M] [U] pourra être expulsé sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Si le locataire ne respecte pas les délais ainsi accordés, il sera réputé occupante sans droit ni titre depuis le 16 février 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où le locataire succombe à l’instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

24-2751.

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE l’Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN de sa demande de résiliation judiciaire du bail;

CONDAMNE Monsieur [F] [W] [M] [U] à payer à l’Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN, la somme de 634,47 euros (six cent trente quatre euros et quarante sept centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024;

ACCORDE à Monsieur [F] [W] [M] [U] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et disons qu’il devra s’en acquitter par 24 paiements mensuels successifs de 45 euros (quarante cinq euros) , le premier le 5 avril 2025, les 22 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la dernière mensualité,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [F] [W] [M] [U] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [W] [M] [U] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE Monsieur [F] [W] [M] [U] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [W] [M] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 77,67€ (soixante dix sept euros et 67 centimes) et de l’assignation de 36,62 € (trente six euros et 62 centimes);

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Mansour OTHMANI