N° RG 24/00367 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GGPS

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP SOUCHON CATTE LOUIS PLAINGUET, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 61

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[W] [C],

[S] [C]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé Contradictoire

DU 28 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

1/ Madame [T] [E]

née le 18 Septembre 1951 à BEAUMONT LES AUTELS (28480)

demeurant 6 rue du Docteur Trousseaux – 37540 ST CYR SUR LOIRE

comparante et assistée de M^e SOUCHON de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS PLAINGUET, demeurant 5 Rue Louis Pasteur – 28630 LE COUDRAY, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 61

2/ Madame [V] [Y] épouse [E]

née le 26 Décembre 1929 à BEAUMONT LES AUTELS (28480)

demeurant 29 avenue Pierre et Marie Curie – 28330 AUTHON DU PERCHE

3/ Madame [Z] [E] épouse [X]

née le 13 Juin 1950 à BEAUMONT LES AUTELS (28480)

demeurant 26 rue Ernest Renan – 72000 LE MANS

4/ Monsieur [R] [E]

né le 06 Mars 1953 à BEAUMONT LES AUTELS (28480)

demeurant 21 avenue Bernard de Jussieu -

5/ Monsieur [G] [E]

né le 06 Avril 1955 à NOGENT LE ROTROU (28400)

demeurant 21 rue des Hauts de Loire – 37270 MONTLOUIS SUR LOIRE

6/ Madame [N] [E]

née le 15 Novembre 1963 à NOGENT LE ROTROU (28400)

demeurant 31 boulevard Pereire – 75017 PARIS

Tous représentés par M^e SOUCHON de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS PLAINGUET, demeurant 5 Rue Louis Pasteur – 28630 LE COUDRAY, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 61

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [C]

né le 23 juin 1950 à CAUCHY A LA TOUR (62)

non comparant, ni représenté

Madame [S] [C]

née le 4 avenue Jean Moulin – 28330 AUTHON DU PERCHE

non comparante, ni représentée

Tous deux demeurant 4 avenue Jean Moulin – 28330 AUTHON DU PERCHE

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de [H] [U], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 28 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er avril 2019, Madame [V] [D] et Monsieur [A] [F] [D] ont donné à bail à Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] un local à usage d’habitation situé dans une grande maison ancienne au 4 rue Jean Moulin 28330 AUTHON DU PERCHE, pour un loyer mensuel de 400 € et 10 € de provision sur charges.

Monsieur [F] [E] est décédé le 28 mai 2020 laissant pour lui succéder son épouse Madame [V] [D], et Madame [Z] [X], Madame [T] [D], Madame [N] [E], Monsieur [R] [D] et Monsieur [G] [D].

Le dépôt de garantie n’a jamais été versé.

Par ailleurs des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail à été signifié au locataires le 2 août 2022 pour la somme de 5.884,00€ (cinq mille huit cent quatre vingt quatre euros).

Puis, Madame [V] [D], Madame [Z] [X], Madame [T] [D], Madame [N] [E], Monsieur [R] [D] et Monsieur [G] [D] ont ensuite fait assigner Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection de du Tribunal judiciaire de Chartres pour demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire; et à titre subsidaire de prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires,

En tout état de cause:

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration des meubles ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— également de condamner ces derniers au paiement :

— de la somme de 7.326,71€ € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, en cas d’acquisition de la clause résolutoire subsidairement en cas de résiliation judiciaire à la somme de 13.886,71€ en réglement des loyers et charges échus au 05 février 2024 et chaque mois au réglement de la somme de 410€ correspondant au loyer et chages jusqu’à a décision à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit la somme mensuelle de 410 € jusqu’au jour de la libération effective du logement,

En tout état de cause:

— d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

Par conclusions du 24 septembre 2024, les demandeurs ont maintenu leurs demandes sauf à actualiser la somme de 13.886,17€ à la somme de 15.116,71€ en réglement des loyers et charges échus au 05 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 202, date à laquelle elle a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 19 novembre 2024.

A l’audience du 19 novembre 2024, Madame [V] [D], Madame [Z] [X], Madame [T] [D], Madame [N] [E], Monsieur [R] [D] et Monsieur [G] [D] – représentés par leur conseil – reprennent les termes de leurs dernières conclusions et actualisent la dette locative à la somme de 17.576,71 € (dix sept mille cinq cent soixante seize euros et soixante et onze centimes).

Madame [V] [D], Madame [Z] [X], Madame [T] [D], Madame [N] [E], Monsieur [R] [D] et Monsieur [G] [D] font valoir que Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’ils sont opposés tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu du montant important de l’arriéré locatif.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié à domicile concernant Monsieur [C] et à personne concernant son épouse, le 2 février 2024, les locaitaires ne sont ni présents ni représentés, leur conseil ayant mentionné ne plus intervenir.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

En l’espèce, le défaut de comparution de Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond.

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 05 févier 2024, soit plus de six semaiens avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans son ancienne version applicable au bail prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2019 contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 août 2022, pour la somme en principal de 5.884,00€ (cinq mille huit cent quatre vingt quatre euros) €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 octobre 2022.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 3 octobre 2022.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C], non comparants, n’apportent par définition aucun élément concernant leur situation et la dette locative est très importante, ce qui empêche de leur accorder d’office des délais de paiement, faute d’informations sur leurs possibilités à respecter un échéancier.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Madame [V] [E], Madame [Z] [X], Madame [T] [E], Madame [N] [E], Monsieur [R] [E] et Monsieur [G] [E] produisent un décompte démontrant que Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 17.576,71 € (dix sept mille cinq cent soixante seize euros et soixante et onze centimes) € à la date du 18 novembre 2024.

Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C], non comparants, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 17.576,71 € (dix sept mille cinq cent soixante seize euros et soixante et onze centimes), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.884,00€ (cinq mille huit cent quatre vingt quatre euros) € à compter du commandement de payer du 2 août 2022 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l’absence de délais, ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant mensuelle de 410€ correspondant au montant du loyer et des charges.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [V] [E], Madame [Z] [X], Madame [T] [E], Madame [N] [E], Monsieur [R] [E] et Monsieur [G] [E], Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] sera condamné à lui verser une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2019 au profit de Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] situé au 4 rue Jean Moulin 28330 AUTHON DU PERCHE sont réunies à la date du 3 octobre 2022 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIST qu’à défaut pour Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [E], Madame [Z] [X], Madame [T] [E], Madame [N] [E], Monsieur [R] [E] et Monsieur [G] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] à verser à Madame [V] [E], Madame [Z] [X], Madame [T] [E], Madame [N] [E], Monsieur [R] [E] et Monsieur [G] [E] à titre provisionnel la somme de 17.576,71 € (dix sept mille cinq cent soixante seize euros et soixante et onze centimes) (décompte arrêté au 18 novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022 sur la somme de 5.884,00€ (cinq mille huit cent quatre vingt quatre euros) € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] à payer à Madame [V] [E], Madame [Z] [X], Madame [T] [E], Madame [N] [E], Monsieur [R] [E] et Monsieur [G] [E] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation à un montant de 410€ ;

DEBOUTE Madame [V] [E], Madame [Z] [X], Madame [T] [E], Madame [N] [E], Monsieur [R] [E] et Monsieur [G] [E] du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] à verser à Madame [V] [E], Madame [Z] [X], Madame [T] [E], Madame [N] [E], Monsieur [R] [E] et Monsieur [G] [E] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] et Madame [S] [C] aux dépens;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME