N° RG 25/00610 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GVPO

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

à :

[Y] [S]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 10 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Y] [S]

demeurant 1 rue Louis Godeau – Les Giroflées – Etg 5 – Appt 10 – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Décembre 2025 et mise en délibéré au 10 Février 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés prenant effet à compter du 05 février 2014, C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [S] un logement situé au 1 rue Louis Godeau, appartement n°10 à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel initial de 410,31 euros, et actuellement de 684,45 euros.

Par une convention d’occupation précaire et révocable en date du 03 décembre 2015, C’CHARTRES HABITAT a consenti à Madame [S] la cave n° 10 située dans cet ensemble, moyennant une redevance mensuelle de 5,77euros.

Les loyers et provisions sur charges dus n’ayant pas été régulièrement acquittés malgré différentes lettres de rappel, relances et mises en demeure, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [S] le 20 mai 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 523,49 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2025, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, afin de :

Condamner Madame [S] à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme de 3 055,10 euros au titre des loyers et charges impayés, et en cas de résiliation prononcée par le juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire ;

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de C’CHARTRES HABITAT ;Prononcer, subsidiairement, la résolution judiciaire du bail conclu entre C’CHARTRES HABITAT et de la convention d’occupation précaire portant sur un local à usage d’habitation et une cave situés au 1 rue Godeau 28000 Chartres aux torts exclusifs de la défenderesse ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion du logement ainsi que de la cave et de tous les locaux accessoires de Madame [S] ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce, avec le concours de la Force Publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;Condamner Madame [S] à payer à C’CHARTRES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges et de la redevance à compter de la résiliation du bail et de la convention d’occupation précaire jusqu’à la libération effective des lieux, comme si les contrats s’étaient poursuivis ;La condamner à verser à C’CHARTRES HABITAT la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;La condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du(es) commandement(s) ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d’Eure-et-Loir le 6 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2025.

C’CHARTRES HABITAT, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à 6497,35euros.

Madame [S] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance du demandeur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 6 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 23 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 6 août 2025.

Ainsi, l’action est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Par ailleurs, selon l’article 2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, le Titre Ier de la loi « s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

Le commandement de payer délivré le 20 mai 2025 reproduisait la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du logement.

Madame [S] n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette dans les deux mois du commandement, le bail d’habitation s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 21 juillet 2025.

En outre, il ressort de l’extrait de compte de Madame [S] qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. L’absence de comparution de Madame [S] et les éléments fournis par le rapport social ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [S] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 21 juillet 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Par ailleurs, la convention d’occupation précaire en date du 03 décembre 2015 ne comporte aucune clause résolutoire. Compte tenu, d’une part, de la date de conclusion des contrats et, d’autre part, des lieux de situation des locaux, la convention d’occupation précaire de la cave peut être considérée comme un accessoire au bail d’habitation.

Par conséquent les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 sont applicables à la convention d’occupation précaire de la cave.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de C’CHARTRES HABITAT, il convient de fixer le montant des indemnités d’occupation mensuelles dues à compter du 21 juillet 2025 jusqu’au départ effectif de Madame [S] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [S] au paiement de celles-ci.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par C’CHARTRES HABITAT – contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte – que sa créance s’élève à la somme de 2523,49 euros (2 669,37 euros – 145,88 euros au titre du coût de l’acte) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 06 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Madame [S] sera donc condamnée à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme de

2 523,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 06 mai 2025, échéance du moi d’avril 2025 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu entre C’CHARTRES HABITAT et Madame [S] à compter du 21 juillet 2025 et portant sur les lieux situés au 1 rue Louis Godeau, appartement n°10 à CHARTRES 28000 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] de libérer les lieux loués sis 1 rue Louis Godeau – 28000 CHARTRES, et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, C’CHARTRES HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [S], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 d Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que les indemnités d’occupation dues à compter du 21 juillet 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [S] à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme de trois mille cinquante-cinq euros et dix centimes (3 055,10 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du Code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 10 février 2026,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION