N° RG 25/00706 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GWUX

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme

à :

[L] [V]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 07 Avril 2026

DEMANDEURS :

S.A. LA ROSERAIE,

dont le siège social est sis 25/27 rue du Grand Faubourg – 28008 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40 substitué par M^e Justine GARNIER, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [V],

demeurant 8 rue André Lefort – Etage 2 – Appt 20 – 28300 MAINVILLIERS

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN

assistée de Marie GUILLOUZO, attachée de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Février 2026 et mise en délibéré au 07 Avril 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 avril 2009, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE (ci-après société LA ROSERAIE) a donné à bail à Monsieur [L] [V], locataire, un appartement à usage d’habitation situé 08 rue André LEFORT, appartement 20, 28300 MAINVILLIERS, moyennant un loyer mensuel de 300,87 euros, outre 114,01 euros de provision sur charges.

Des loyers demeurant impayés, la société LA ROSERAIE a fait signifier au locataire, le 23 mai 2025, au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire et une somme de 1 019,70 euros au principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, la société LA ROSERAIE a assigné Monsieur [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de CHARTRES, en résiliation du contrat de bail, en paiement des loyers dus et en réparation de son préjudice.

A l’audience du 03 février 2026, la société LA ROSERAIE, représentée par son conseil, dépose son dossier de plaidoirie.

Elle maintient les demandes contenues dans son assignation :

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement le prononcer de la résiliation du bailL’expulsion de Monsieur [V],La condamnation de Monsieur [V] à lui payer la somme actualisée, au 27 janvier 2026, de 3 335,28 euros d’arriérés de loyers ;La condamnation de Monsieur [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter de l’assignation et jusqu’au départ effectif du locataire et de tout occupant de son chef ;La condamnation de Monsieur [V] à lui payer 1 000 euros de dommages et intérêts ;La condamnation de Monsieur [V] aux dépens ; La condamnation de Monsieur [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [V] a comparu à l’audience du 03 février 2026. Il ne conteste pas le montant de la dette évaluée par la société LA ROSERAIE, et dit ne pas avoir repris le paiement des loyers à ce jour. Il explique toucher le Revenu de solidarité active (RSA) et qu’il sera à la retraite au 1er mai 2026. Il fait valoir qu’il vit dans le logement litigieux depuis 17 ans, avoir toujours payé ses loyers jusqu’alors, et avoir saisi le Fonds de solidarité logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 27 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX le 23 mai 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu par les parties le 29 avril 2009 contient en son 4° une clause résolutoire stipulant que le contrat de bail peut être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après l’envoi d’un commandement de payer. En l’espèce, la société LA ROSERAIE a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [V] le 23 mai 2025 pour un montant en principal de 1 019.70 euros. Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2025.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise, et le contrat de bail est résilié au 24 juillet 2025.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La société LA ROSERAIE produit un décompte démontrant que Monsieur [V] lui doit, au 27 janvier 2026, et échéance de décembre comprise, la somme de 3 335,28 euros comprenant les loyers et charges restant dus.

Monsieur [V] confirme à l’audience l’existence et le montant de la dette. Le commandement de payer ayant été délivré le 23 mai 2025, et n’ayant reçu aucun retour dans les deux mois suivants, la clause résolutoire comprise dans le contrat de bail entre la société LA ROSERAIE et Monsieur [V] est acquise au 24 juillet 2025. Le locataire est donc tenu des loyers et charges impayés jusqu’à cette date.

Occupant toujours les lieux au 3 février 2026, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du 24 juillet 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective et définitive des lieux. Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation ne peut faire l’objet d’aucune indexation à l’inverse du loyer et des charges.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3 335,28 euros, correspondant :

Aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 24 juillet 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ;A l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte, soit le 27 janvier 2026.

Sur la demande de réparation pour résistance abusive

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 4 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance. En application de l’article 2227 du code civil, il appartient au créancier de démontrer la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, il revient à la société LA ROSERAIE de démontrer que Monsieur [V] a agit de mauvaise foi en s’abstenant de payer les loyers. Celle-ci se limite à exposer, pour fonder sa demande, que le défaut de paiement de son locataire l’a contrainte à agir en justice, sans démontrer que ce défaut de paiement résultait d’une mauvaise foi de la part de Monsieur [V]. De plus, la société LA ROSERAIE ne démontre aucun préjudice au surplus du retard de paiement. Les frais exposés pour agir en justice étant considérés des frais de procès, les 1 000 euros sollicités sont considérés comme surabondants.

La demande en réparation sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Le juge, par décision motivée, peut décider d’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] est partie succombante à l’instance. Il sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du procès-verbal qui y fait suite et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société LA ROSERAIE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la présente décision sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2009 entre la S.A. d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE et Monsieur [L] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 8 rue André LEFORT, appartement 20, 28300 MAINVILLIERS, sont réunies à la date du 24 juillet 2025 et le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [V], et à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [V], et pour tout occupant de son chef, d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE à titre de provision Monsieur [L] [V] à payer à la S.A. d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE la somme de 3 335,50 euros (trois mille trois cent trente cinq euros et cinquante centimes) au titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 27 janvier 2026 ;

DIT que la somme de 1 019,70 euros portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et à compter de la date de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] à payer à la S.A. d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement sans indexation ni variation, à compter du 27 janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux par lui-même et à tout occupant de son chef, libération caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du procès-verbal qui y fait suite et de l’assignation;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la S.A. d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE à l’encontre de Monsieur [V] ;

REJETTE la demande formulée par la S.A. d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de l’EURE-ET-LOIR en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION