TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00264 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7CI

ORDONNANCE DE REFERE N°26/369

DU : 30 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.A. ADOMA, demeurant 33 Avenue Pierre Mendès France – CS 31442 – 75646 PARIS CEDEX 13

représentée par M^e Marine KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [V], demeurant FOYER ADOMA Logement 121 – 30 Boulevard Robert Schuman – 57100 THIONVILLE, comparant en personne

Date des débats : 03 Mars 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de résidence en date du 1er février 2024, la S.A. ADOMA a donné à bail à M. [R] [V] un appartement à usage d’habitation situé FOYER ADOMA THIONVILLE, logement n°121, 30 boulevard Robert SCHUMAN à 57100 THIONVILLE, pour une redevance mensuelle de 477,40 euros.

La résidence ayant été réhabilitée, un nouveau contrat a été conclu entre les parties pour le même logement le 13 janvier 2025.

Plusieurs mises en demeure de régler l’arriéré locatif étant demeurées infructueuses, la S.A. ADOMA a fait délivrer à M. [R] [V], une dernière mise en demeure en date du 30 juin 2025 suivant acte de signification du 7 juillet 2025, de payer la somme de 3.094,61euros, cet acte visant expressément la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 août 2025, la S.A. ADOMA a fait assigner M. [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— Dire et juger la demande de la S.A. ADOMA recevable et bien fondée ;

— Constater la résiliation du contrat de résidence situé Foyer ADOMA THIONVILLE, logment n°121, 30 boulevard Robert SCHUMAN à 57100 THIONVILLE, conclu le 1er février 2024 entre M. [R] [V] et la S.A. ADOMA ;

— Ordonner à M. [R] [V] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef ;

— Dire qu’à défaut d’une libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion immédiate et sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration du délai de 2 mois ;

— Condamner M. [R] [V] à payer à la S.A. ADOMA :

Une provision de 3.584,51 à valoir sur la dette de redevance restant due au 7 août 2025 ;

Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 516,31 euros hors APL, à compter du 8 août 2025 cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du contrat de résidence et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ;

— Condamner M. [R] [V] à payer à la S.A. ADOMA une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [R] [V] en tous les frais et dépens en ce y compris le coût de l’éventuelle signification par voie de commissaire de justice de la mise en demeure de résiliation ;

— Dire que le jugement à intervenir sera exécutoire par provision.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 mars 2026.

La S.A. ADOMA maintient ses demandes.

M. [R] [V], comparant en personne à l’audience, indique bénéficier d’un CDI avec un salaire net de 2.025 euros. Il précise verser 700 euros par mois et ainsi que 200 euros supplémentaire. Il précise par ailleurs faire l’objet d’une procédure parallèle concernant une pension alimentaire.

Suite à une demande d’actualisation de créance durant l’audience, un décompte actualisé au 2 avril 2026 a été réceptionné au greffe le 9 avril 2026, faisant état d’un solde de 1.376,45 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que "II – le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis : a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…)

III.-la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.-lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. (…)".

En l’espèce, la société demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 1.376,45 euros, selon décompte arrêté au 2 avril 2026 (mois d’avril 2026 non inclus).

Le contrat contient une clause résolutoire stipulant la résiliation de plein droit du bail un mois après signification d’un commandement de payer.

M. [R] [V] a laissé impayés plusieurs loyers ainsi qu’une mise en demeure du 30 juin 2025 signifiée le 7 juillet 2025 pour la somme de 3.094,61 euros.

M. [R] [V] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai d’un mois à compter de l’acte de signification.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties à compter du 8 août 2025.

II. SUR L’EXPULSION

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de M. [R] [V] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

III.SUR LA CRÉANCE DU BAILLEUR

— Sur les loyers impayés

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de la clause sur la fixation du loyer dans le contrat en date du 1er février 2024, le locataire s’oblige à payer par tout moyen à sa convenance au bailleur, la redevance, à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant.

La S.A. ADOMA produit un décompte aux termes duquel M. [R] [V] reste devoir la somme de 1.376,45 euros à la date du 2 avril 2026.

M. [R] [V], comparant à l’audience, n’apporte pas d’élément de nature à remettre en cause la dette tant dans son principe que dans son montant.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.376,45 euros (décompte arrêté au 2 avril 2026, mois d’avril 2026 non inclus) correspondant au montant des redevances et charges impayées.

— Sur l’indemnité d’occupation

M. [R] [V] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice à la S.A. ADOMA qui ne peut disposer de son bien à son gré.

M. [R] [V], sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant de la redevance et charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [R] [V] fait valoir qu’il est en contrat à durée indéterminée et qu’il perçoit un salaire d’environ 1800 euros. Il indique verser 700 euros par mois à son bailleur afin d’apurer sa dette locative. Il fait état d’une procédure pendante devant le juge aux affaires familiales et devoir verser une pension alimentaire.

En conséquence, sa situation matérielle actuelle lui permettant d’apurer sa dette locative en 10 mois, des délais seront accordés à M. [R] [V] pour lui permettre de s’acquitter de l’arriéré de loyer en 9 mensualités de 150 euros et une 10ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités au dispositif.

A défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde sera immédiatement et de plein droit exigible.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A. ADOMA sera déboutée de sa demande de ce chef.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente ordonannce est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présence ordonnance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence conclu le 1er février 2024 entre la S.A. ADOMA et M. [R] [V] concernant le bien à usage d’habitation situé Foyer ADOMA THIONVILLE, logement n°121, 30 boulevard Robert SCHUMAN à 57100 THIONVILLE, à compter du 8 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [R] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [R] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [R] [V] à verser à la S.A. ADOMA, à titre provisionnel, la somme de 1.376,45 euros (décompte arrêté au 2 avril 2026, mois d’avril 2026 non inclus) correspondant au montant des redevances et charges impayés ;

AUTORISONS M. [R] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 150 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 8 août 2025 égale au montant de la redevance et des charges, qui auraient été exigibles si le contrat de résidence n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues au contrat ;

CONDAMNONS M. [R] [V] à payer à la S.A. ADOMA à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation, comme fixée ci-avant, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DÉBOUTONS la S.A. ADOMA de sa demande portant sur les intérêts de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [R] [V] aux dépens ;

DÉBOUTONS la S.A. ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,