N° RG 25/00934 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GYLF

Minute : GMC TJ

Copie exécutoire

à :

SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES

M. [J] [N]

Mme [Z] [N]

Copie certifiée conforme

à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT PAR DEFAUT

DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des Copropriétaires [A] [E] [U]

sis 4 rue Jacquart – ZAC Le VALLIER 2 – 28300 MAINVILLIERS

prsi en la personne de son syndic, LA SARL PASS’IMMO,

dont le siège social est sis 70 rue du Grand Faubourg – Résidence Léonard de Vinci – 28000 CHARTRES

immatriculée au R.C.S de CHARTRES sous le numéro 494 797 988

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Mathieu KARM substituant M^e Guillaume BAIS, avocat au sein de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [N]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [N]

non comparante, ni représentée

Tous deux demeurant Avenue Jules Crosnier 10 – 1206 GENEVE SUISSE -

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Eugénie LALLART, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 16 Décembre 2025

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Mars 2026et mise en délibéré au 12 Mai 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

Exposé du litige :

M. [J] [N] et Mme [Z] [N] sont propriétaires indivis d’un appartement au sein de la Résidence COUETT HOTEL CHARTRES-MAINVILLIERS, sis 4 rue Jacquart – 28300 MAINVILLIERS, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suite à des impayés au titre des charges locatives, le syndicat des copropriétaires [A] [E] [U] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), par l’intermédiaire de son syndic en exercice, le syndic PASS’IMMO, a assigné M. [J] [N] et Mme [Z] [N] devant le tribunal judiciaire, et par jugement rendu le 20 février 2024, le tribunal judiciaire de Chartres a condamné M. [J] [N] et Mme [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence COUETT HOTEL CHARTRES-MAINVILLIERS, représenté par son syndic, la société Pass’immo, la somme de 405,08 € au titre du décompte des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêté au 20 juin 2023, outre 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et leur condamnation aux entiers dépens.

Les impayés au titre des charges locatives se poursuivant le syndicat des copropriétaires a de nouveau mise en demeure M. [J] [N] et Mme [Z] [N] de régler l’arriéré de charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, puis du 26 décembre 2025 (ayant l’objet de l’établissement d’un procès-verbal de vaines recherches, en application de l’article 659 du code de procédure civile, et 687-1 du même code, les défendeurs résidant à l’étranger), le syndicat des copropriétaires a de nouveau fait assigner M. [J] [N] et Mme [Z] [N] devant le Tribunal judiciaire de Chartres aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  2 463,97 € au titre des charges de copropriétés dues, selon décompte arrêté au 24 juillet 2025,

—  2 000 € à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelé à l’audience du 06 janvier 2026, et renvoyée à l’audience du 10 mars 2026, où elle a été retenue.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les demandes de son acte introductif d’instance, et dépose son dossier.

Il expose que M. [J] [N] et Mme [Z] [N], propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble, s’affranchissent totalement du paiement des charges de la copropriété de la résidence, et n’ont jamais procédé à aucun règlement depuis 2021, malgré plusieurs relances de la part du syndicat de copropriétaires. Ainsi, le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessairement exposés par le syndicat. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété lui a occasionné des frais, mettant en péril l’équilibre de sa trésorerie et aggravant ses charges et gestion, justifiant ainsi qu’il lui soit octroyé des dommages et intérêts.

Bien que régulièrement cités à étude, M. [J] [N] et Mme [Z] [N] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de comparution des défendeures

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1 précité, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours ce, en vertu de l’article 19-2 de la loi susvisée, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— les contrats de syndic du 23 mars 2021 et du 19 mai 2022 ;

— l’extrait de compte au 24 juillet 2025 ;

— le listing des différents envois d’appels de fonds, par mails et par courrier, entre le 02 avril 2021 et le 25 septembre 2025 ;

— les lettres de relance du 18 janvier 2022 et du 23 février 2022 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire du 19 mai 2022 votant l’approbation des comptes de l’exercice clos le 31/12/2021, le vote du budget rectificatif prévisionnel pour l’exercice N+1 du 01/01/2022 au 31/12/2022, et le vote du budget prévisionnel pour l’exercice N+2 du 01/01/2023 au 31/12/2023 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire du 09 mai 2023 votant l’approbation des comptes de l’exercice clos le 31/12/2022, et le vote du budget prévisionnel pour l’exercice N+2 du 01/01/2024 au 31/12/2024 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2024 votant l’approbation des comptes de l’exercice clos le 31/12/2023, et le vote du budget prévisionnel pour l’exercice N+2 du 01/01/2025 au 31/12/2025 ;

Force est de constater que M. [J] [N] et Mme [Z] [N] n’ont pas contesté les décisions des assemblées générales et n’ont formulé aucune demande sur rectification sur leurs décomptes individuels.

Le décompte reprend les différents appels et les régularisations intervenues.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges impayé dû au 24 juillet 2025 peut donc être fixée à la somme de 1 553,97 € (2 463,97 € – 910 € au titre des frais de relance, honoraires et article 700 de la précédente procédure) au paiement de laquelle M. [J] [N] et Mme [Z] [N] seront condamnés.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [N] et Mme [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 553,97 €, au titre des charges de copropriété dues au 24 juillet 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que le défendeur serait de mauvaise foi, ce qui ne peut résulter du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de débouter le demandeur de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [N] et Mme [Z] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance.

M. [J] [N] et Mme [Z] [N] seront ainsi condamnés à payer au demandeur, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [J] [N] et Mme [Z] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence COUETT HOTEL CHARTRES-MAINVILLIERS, sis 4 rue Jacquart – 28300 MAINVILLIERS la somme de 1 553,97 € (MILLE CINQ CENT CINQUANTE-TROIS EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-SEPT CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 juillet 2025 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence COUETT HOTEL CHARTRES-MAINVILLIERS, sis 4 rue Jacquart – 28300 MAINVILLIERS de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [J] [N] et Mme [Z] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence COUETT HOTEL CHARTRES-MAINVILLIERS, sis 4 rue Jacquart – 28300 MAINVILLIERS la somme de 1 000 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [N] et Mme [Z] [N] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 12 mai 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

“En conséquence,

La République française mande et ordonne :

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution,

aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main,

à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente copie certifiée conforme à la décision numérique et revêtue de la formule a été signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Chartres.”