TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [K] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Tiphaine EOCHE DUVAL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04450 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXKJ

N° MINUTE :

10 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic, dont le siège social est sis Le Cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE HABRIAL – [Adresse 1]

représentée par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1383

DÉFENDERESSE

Madame [K] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 septembre 202529 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04450 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXKJ

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [O] est propriétaire du lot n°30 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré [Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 15/6000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet HABRIAL en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [K] [O], par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1975,36 euros au titre des charges de copropriété au 1er août 2025 (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024,861,11 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024,2500 euros de dommages et intérêts,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3197,23 euros au 29 août 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, dont 1221,87 euros de frais de recouvrement. Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Madame [K] [O] a comparu en personne et a reconnu le principe et le montant de sa dette locative. Elle a indiqué percevoir 900 euros de ressources mensuelles et ne pas avoir de charges de crédit à la consommation. Elle a sollicité de pouvoir apurer sa dette progressivement par des versements de 300 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 30, indiquant la répartition des tantièmes (15/6000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Madame [K] [O],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2025,

l’historique du compte du 1er avril 2022 au 29 août 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3197,23 euros (en ce inclus 1221,87 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mars 2021, 20 avril 2022, 24 novembre 2022, 18 avril 2023, 28 février 2024, 12 juin 2024, 22 juillet 2024 et 11 juin 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2020 à 2024,vote des budgets prévisionnels 2022 à 2026,fonds travaux 2021 à 2025,vote des travaux ou opérations suivantes : ravalement de la courette, rafraîchissement du hall d’entrée, reprise du plafond cour, pose de caméras (assemblée générale du 20 avril 2022, résolution 12, 13, 14, 15), embauche d’un gardien en CDD (assemblée générale du 18 avril 2023, résolution 15), remplacement de la façade arrière de la chaudière (assemblée générale du 28 février 2024, résolution 5), ravalement du pignon, nomination d’un architecte, réfection de la loge (assemblée générale du 12 juin 2024, résolution 20, 22, 32), remplacement de la chaudière (assemblée générale du 22 juillet 2024, résolution 5), étude structurelle de remise en état de planchers et pans de bois (assemblée générale du 11 juin 2025, résolution 16, 17), les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 275,47 euros adressée le 8 novembre 2023 à Madame [K] [O] (distribuée le 13 novembre 2023, pli avisé et non réclamé), et les mises en demeure avec AR des 28 novembre 2023, 12 novembre 2024les lettres de relance par courrier simple des 18 avril 2023, 18 juillet 2023, 17 octobre 2023,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion, en ce compris la note d’honoraires d’avocat du 12 novembre 2024 à hauteur de 117,11 euros.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3197,23 euros portant sur la période allant du 1er avril 2022 au 29 août 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1221,87 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 1975,36 euros (3197,23-1221,87).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du lendemain de la première présentation de la première lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire, soit le 14 novembre 2023, à hauteur de 275,47 euros et de l’assignation du 13 août 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1221,87 euros se décomposant comme suit :

—  114 euros pour l’envoi de deux mises en demeure, dont la mise en demeure du 3 novembre 2023 à hauteur de 52 euros,

—  270 euros pour la constitution du dossier avocat,

—  117,11 euros d’honoraires d’avocat,

—  589 euros de suivi contentieux,

—  131,76 euros de frais d’assignation.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mises en demeures est un choix qui appartient au syndicat.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Les honoraires d’avocat seront pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Le coût de l’assignation intègrera les dépens.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

En conséquence la somme globale de 52 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la mise en demeure du 3 novembre 2023.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [K] [O] présente, de manière récurrente depuis quatre années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Madame [K] [O]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, Madame [K] [O] fait état d’une situation financière difficile mais également de ressources stables. Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet HABRIAL :

— la somme de 1975,36 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2022 au 29 août 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 à hauteur de 275,47 euros et du 13 août 2025 pour le surplus,

— la somme de 52 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023,

— la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 13 août 2025,

AUTORISE Madame [K] [O] à s’acquitter des sommes susvisées en 22 mensualités de 100 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Madame [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet HABRIAL, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Madame [K] [O] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.