3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/01591 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MRU3

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Bernard ALEXANDRE

M^e Michel MALL

Le

Le greffier

M^e Bernard ALEXANDRE

M^e Michel MALL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

SCI HUMA 2, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 833.015.589. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3] / France

représentée par M^e Michel MALL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 313

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [K]

né le 14 Août 1964 à [Localité 6] (LIBAN), demeurant [Adresse 4] / FRANCE

Madame [N] [V]

née le 27 Avril 1971 à [Localité 5] (LIBAN), demeurant [Adresse 4] / FRANCE

représentés par M^e Bernard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2025 prorgé au 19 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 4 mai 2023, la S.C.I HUMA 2 a donné mandat exclusif à l’agence immobilière ESPACES ATYPIQUES pour la vente d’une maison et d’un terrain situé [Adresse 1] à [Localité 2]. Le prix de vente a été fixé à 1 200 000 euros.

Par compromis de vente conclu par-devant Maître [D] [I] le 17 juillet 2023, la SCI HUMA 2 en qualité de vendeur, a vendu à M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K], acquéreurs, le bien immobilier sis [Adresse 1] à 67380 Lingolsheim sous conditions suspensives liées notamment à l’obtention d’un prêt immobilier, pour un prix de 1.040.000€.

Par un courrier recommandé avec accusé de réception du 7 décembre 2023 dûment réceptionné, la S.C.I. HUMA 2 a mis en demeure M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] de réitérer l’acte de vente en sa forme authentique et de régler le prix global convenu sous quinzaine, sous peine d’application de la clause pénale.

Par un courriel officiel du 4 janvier 2024, le conseil de M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] a informé le conseil de la S.C.I. HUMA 2, qu’ils n’entendaient pas réitérer la vente conclue sous condition suspensive non réalisée, ni régler une quelconque clause pénale.

Par assignation délivrée le 19 février 2024, la S.C.I. HUMA 2 a fait attraire M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir à titre principal sa condamnation au paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente et le paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions déposées le 16 janvier 2025, la S.C.I. HUMA 2 demande au tribunal de :

A titre principal :

DECLARER les demandes de la Demanderesse recevables et bien fondées ;

CONDAMNER in solidum les Défendeurs à payer à la Demanderesse la somme de 104.000 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNER in solidum les Défendeurs à payer à la Demanderesse la somme de 165.000 euros en réparation de son préjudice ;

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum les Défendeurs à payer à la Demanderesse la somme de 7.000€ au titre de l’article 700 du CPC ;

LES CONDAMNER aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris aux émoluments fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, par application combinée des articles 1240 et suivants du code civil et des articles A. 444-31 et A. 444-32 de l’Arrêté du 26 février 2016.

Au soutien de ses demandes, la SCI HUMA 2 considère que la clause pénale du compromis de vente du 17 juillet 2023 doit être appliquée compte tenu de la carence de M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] qui n’ont pas déféré au rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente immobilière malgré la mise en demeure qui leur a été adressée. Elle fait valoir que les défendeurs n’ont pas satisfait aux engagements qui leur incombaient en vertu de la condition suspensive quant à la recherche d’un prêt immobilier.

La SCI HUMA 2 soutient être également fondée à obtenir des dommages et intérêts en raison de la perte de chance de vendre son bien au prix de 1 040 000 euros.

Par conclusions déposées le 8 janvier 2025, M. [K] et Mme [V] demandent au tribunal de :

Déclarer la demande de la SCI HUMA 2 mal fondée.

La débouter de l’intégralité de ses fins et conclusions.

Condamner la SCI HUMA 2 aux dépens ainsi qu’à un montant de 5 000€ au titre de l’article 700 du CPC.

M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] soutiennent que la clause pénale ne peut s’appliquer, en ce qu’ils ont respecté les conditions énoncées en matière de recherche de prêt immobilier dans les délais prévus.

La non-réitération de la vente par acte authentique n’est pas fautive de sorte qu’aucune indemnisation ne peut être allouée aux demandeurs. Ils contestent également le bien fondé de la demande de dommages-intérêts.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 janvier 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 avril 2025 et mise en délibéré au 12 juin 2025, prorogé au 19 juin 2025.

SUR LES MOTIFS

I. Sur la demande au titre de la clause pénale

Sur l’accomplissement de la condition suspensive

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304, alinéa 1 et 2 du Code civil dispose que « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis.

En revanche, il appartient au cocontractant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’un compromis sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées au compromis, a empêché l’accomplissement de la condition.

En application de ces textes, il doit être considéré que l’acquéreur qui ne sollicite pas un emprunt conforme aux caractéristiques stipulées au compromis en empêche l’accomplissement. Cependant, l’acquéreur ne commet pas de faute ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive lorsqu’il a sollicité un prêt non-conforme aux stipulations du contrat, dès lors que le prêteur lui aurait, de toute façon refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières (Cass. civ. 3e, 12 septembre 2007, no 06-15.640, Bull. civ., III, no 143).

Le compromis de vente conclu entre les parties le 17 juillet 2023 stipule que :

« Cet avant-contrat est soumis à la condition suspensive stipulée au profit de L’ACQUEREUR, qui pourra seul y renoncer, de l’obtention par ce dernier d’un ou plusieurs prêts bancaires qu’il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes :

— Montant global maximum du ou des prêts relais envisagés : TROIS CENT CINQUANTE MILLE EUROS (350 000,00 €)

— Durée maximale de remboursement : 1 an

— Taux d’intérêt maximal fixe hors frais de dossier, d’assurance et de garanties : 2,58%

L’obtention d’une offre de prêt à un taux ou un montant inférieur ou égal au taux ou au montant fixé ci-dessus ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée.

Obligations de l’acquéreur :

L’ACQUEREUR s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard dans un délai de QUINZE (15) jours à compter des présentes.

Toutefois LE VENDEUR ne pourra se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes. […]

Réalisation de la condition suspensive

Pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêt, accompagnées de l’agrément définitif à l’assurance décès-invalidité-incapacité, auront été émises.

L’obtention d’une offre de prêt à un taux supérieur au maximum fixé aux présentes fera défaillir la condition.

L’obtention d’une offre de prêt à un taux inférieur ou égal audit taux ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée.

L’ACQUEREUR devra en justifier au VENDEUR à première demande de celui. En outre, il s’oblige à adresser au notaire rédacteur copie de l’offre de prêt dans les huit jours de l’obtention de celle-ci.

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L.313-41 du Code de la consommation, intervenir au plus tard dans un délai de QUATRE VINGT DIX (90) jours à compter des présentes.

Faute par l’ACQUEREUR d’avoir informé, de manière expresse et non équivoque, LE VENDEUR ou son notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par l’ACQUEREUR d’une mis en demeure adressée par lettre recommandée par LE VENDEUR ou son notaire d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts.

L’ACQUREUR ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues. Toute somme qui aurait pu être versée par lui au titre du dépôt de garantie devra lu être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement.

Refus de prêt – justification

L’ACQUEREUR s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’ACQUEREUR s’engage à déposer deux demandes de prêt. »

En l’espèce, par une lettre recommandée avec accusé de réception du 7 décembre 2023 dûment réceptionné, la SCI HUMA 2, par le biais de son conseil, a mis en demeure M. [K] et Mme [V] de régulariser l’acte de cession, à défaut d’application de la clause pénale convenue.

Il est constant que le compromis de vente conclu le17 juillet 2023 n’a pas été réitéré par acte authentique.

Se pose donc la question de savoir si la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou non des acquéreurs.

Il appartient à M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] de rapporter la preuve d’avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.

Si par courrier officiel du 4 janvier 2024, M. [K] et Mme [V] ont indiqué, par le biais de leur conseil, avoir obtenu deux offres émanant de deux établissements bancaires distincts à un taux supérieur au taux maximal prévu par la condition suspensive et considèrent que avoir entrepris les démarches nécessaires auprès d’établissements bancaires dans les délais prévus de sorte qu’aucune faute ne peut leur être reprochée, M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] ne justifient pas du dépôt d’une demande de prêt immobilier dans les conditions prévues au compromis de vente dans le délai contractuel convenu.

En effet, les échanges de mails entre les défendeurs et la BNP PARIBAS produits en pièce n°7, ne peuvent être considérés comme un dossier de demande d’emprunt de sorte que les défendeurs ne justifient pas du dépôt de deux dossiers d’emprunt conforme aux caractéristiques décrites dans le compromis de vente du 17 juillet 2023, notamment quant au taux d’intérêt hors assurance, dans le délai de 15 jours après la signature du compromis de vente.

En outre, le plan de financement personnalisé émis le 3 août 2023 par la BNP PARBIAS porte sur un emprunt de 350.000 € à un taux hors assurance de 3,020% (TAEG de 5,270%).

De même, la simulation de prêt non datée, émise par la Société Générale, porte sur un emprunt de 350.000€ à un taux hors assurance de 4,15% (TAEG de 5,50%).

Ces documents ayant valeur purement informative ne constitue pas un document contractuel entre lesdits établissements bancaires et M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K].

Par ailleurs, M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] ne justifient pas de refus de prêt immobilier conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente, émanant d’établissements bancaires.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] ne justifient pas avoir accompli les diligences qui leur incombaient dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive litigieuse, à savoir solliciter deux prêts conformes aux caractéristiques définies dans le compromis de vente notamment en termes de taux d’emprunt, dans le délai de 15 jours fixés et avoir fait face au refus de plusieurs établissements bancaires de leur accorder un prêt immobilier répondant aux conditions définies au compromis de vente du 17 juillet 2023. Aussi, il sera retenu qu’ils ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive et que la vente n’a pas été réitérée de leur fait.

Le compromis de vente du 17 juillet 2023 est caduc en raison de la faute des acquéreurs et la condition suspensive de celui-ci sera dès lors réputée accomplie du fait de leur carence.

Sur la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l’hypothèse de la caducité d’un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l’acte et a pour objet de sanctionner l’attitude fautive du cocontractant.

Le compromis de vente conclu entre les parties le 17 juillet 2023 stipule que : « au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie. Le surplus éventuel sera versé par la partie défaillante sans délai ».

En l’espèce, par un courrier recommandé avec accusé de réception du 7 décembre 2023 dûment réceptionné, la S.C.I. HUMA 2 a mis en demeure M. [K] et Mme [V] de réitérer l’acte de vente en sa forme authentique et de régler le prix global convenu sous quinzaine, sous peine d’application de la clause pénale.

Par courriel du 2 janvier 2024, la SCI HUMA 2 a pris acte de l’absence de régularisation de l’acte de vente en sa forme authentique, après mise en demeure du 7 décembre 2023 et a fait part de l’engagement de la présente procédure aux fins de paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente du 17 juillet 2023.

Il a déjà été démontré que la condition suspensive a défailli par la faute des acquéreurs entraînant la caducité du compromis de vente ainsi que l’impossibilité de signer l’acte authentique de vente de sorte que cette clause pénale peut trouver à s’appliquer.

Sur la minoration de la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Une minoration de la pénalité forfaitaire peut être judiciairement octroyée au regard du caractère manifestement excessif du montant de la clause, ladite disproportion manifeste étant appréciée par rapport à l’importance du préjudice effectivement subi et le montant de la peine conventionnellement fixé.

En l’espèce, il est rappelé que la clause pénale prévue au compromis de vente du 17 juillet 2023 prévoit une indemnité forfaitaire de 10% du prix de vente, soit la somme de 104.000 €.

Si aucune demande de minoration de la clause pénale n’est formée à titre subsidiaire par M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K], il est rappelé que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il est apprécié qu’au regard de son montant et des circonstances de la cause, la clause pénale fixée par le compromis de vente à 10% du prix de la vente, soit un montant de 104 000 euros, présente un caractère manifestement excessif de sorte qu’il y a lieu de réduire son montant à hauteur de 5% du prix de vente prévu dans le compromis de vente du 17 juillet 2023, soit à hauteur de 52.000€.

M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à la SCI HUMA 2 la somme de 52.000€ au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 17 juillet 2023, telle que minorée ci-dessus.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’engagement de cette responsabilité civile contractuelle suppose la démonstration d’une faute contractuelle, consistant dans la non-exécution, le retard dans l’exécution ou la mauvaise exécution des obligations nées du contrat. Cette faute ouvre droit à réparation du dommage personnel, existant et certain subi par le cocontractant qui trouve sa cause dans cette faute.

En application du principe de réparation intégrale, un même préjudice ne peut être indemnisé deux fois.

En l’espèce, la SCI HUMA 2 ne justifie pas des prétendus manquements graves et répétés à l’obligation de bonne foi de M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] dans leurs obligations, autres que ceux déjà sanctionnés au titre de l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 17 juillet 2023.

En outre, la SCI HUMA 2 qui sollicite le paiement de la somme de 165 000 euros au titre de son préjudice de perte de chance, ne justifie pas d’un préjudice financier distinct que celui réparé par l’octroi de l’indemnité liée à l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 17 juillet 2023.

A défaut de justification des conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle de M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K], au-delà de l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 17 juillet 2023, la SCI HUMA 2 sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les frais et dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] seront condamnés solidairement aux entiers dépens de la procédure, dont il est rappelé que la liste limitative est légalement fixée par l’article 695 du code de procédure civile.

Aussi, il y a lieu de débouter la demanderesse de sa demande complémentaire formée au titre des dépens, au-delà des frais récupérables légalement définis par l’article 695 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] à payer à la SCI HUMA 2 la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

MINORE à hauteur de 52.000 € le montant de la pénalité due par M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 17 juillet 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] à payer à la SCI HUMA 2 la somme de 52.000 € (cinquante-deux-mille euros) au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 17 juillet 2023 ;

DEBOUTE la SCI HUMA 2 de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] aux entiers dépens fixés en application de l’article 695 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI HUMA 2 du surplus de sa demande formée au titre des dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] à payer à la SCI HUMA 2 la somme de 1.500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [T] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Anne MOUSTY