TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04731

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDUK

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/01/2026

Association ONLE-FAC-HABITAT (Office National pour le Logement Etudiant – FAC-HABITAT)

C/

Madame [O] [N] [L] [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Aurélie FAURE

— [O] [N] [L] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Association ONLE-FAC-HABITAT (Office National pour le Logement Etudiant – FAC-HABITAT)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Aurélie FAURE, avocate au barreau de PARIS substituée par Maître Isabelle MARTINS, avocate au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [N] [L] [M]

[Adresse 10]”

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 21 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2023, l’Office National pour le Logement Etudiant (ci-après désigné ONLE) a loué à Mme [O] [L] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 11] [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 440,25 € provisions pour charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, ONLE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 433,77 € au titre des loyers et charges échus au mois de janvier 2025inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, ONLE a fait assigner Mme [O] [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 4 702,52 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 5 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 octobre 2025.

A cette audience, ONLE, représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 295,90 €, au titre des loyers et charges échus au 7 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Le demandeur précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Citée par acte délivré à l’étude du commissaire de justice, Mme [O] [L] [M] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe et propose d’apurer la dette par mensualités de 150,00 €.

Elle explique que suite à deux années d’apprentissage, son titre de séjour n’ayant pas été renouvelé mais ayant fait l’objet de simples prolongation. Elle indique être actuellement en formation et percevoir des indemnité chômage à hauteur de 673,00 € par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 11 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 août 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 21 octobre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 7 octobre 2025, la dette locative de Mme [O] [L] [M] s’élève à la somme de 5 295,90 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 10 février 2025 pour la somme de 2 433,77 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Cependant, l’article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Mme [O] [L] [M], un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 150,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués uniquement pour le cas où Mme [O] [L] [M] ne respecterait pas ce délai.

A défaut de règlement d’une des échéances, qu’il s’agisse du loyer courant ou de l’arriéré de loyer, la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [O] [L] [M] et de tout occupant de son chef sera ordonnée.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation, en cas de résiliation du bail, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [L] [M] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de ONLE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [O] [L] [M] à verser à l’Office National pour le Logement Etudiant la somme de 5 295,90 € (décompte arrêté au 7 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 2 433,77 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [O] [L] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 150,00 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera le prononcé de la résiliation du bail conclu le 26 juillet 2023 entre l’Office National pour le Logement Etudiant, d’une part, et Mme [O] [L] [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 11] [Adresse 8] ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

* CONDAMNE Mme [O] [L] [M] à payer à l’Office National pour le Logement Etudiant le solde de la dette locative ;

* AUTORISE l’Office National pour le Logement Etudiant, à défaut pour Mme [O] [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* CONDAMNE Mme [O] [L] [M] à verser à l’Office National pour le Logement Etudiant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

et en tout état de cause,

DÉBOUTE l’Office National pour le Logement Etudiant du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [O] [L] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,