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Jugement

du 07 Janvier 2026

Minute : GMC

N° RG 23/00523

N° Portalis DBXV-W-B7H-F5DW

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S.A.R.L. GICOM

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] METROPOLE

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

à :

— M^e RENDA T35

— M^e NOUVELLON T18

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. GICOM,

RCS de [Localité 5] N° 489 914 473, dont le siège social est sis [Adresse 4] ; représentée par M^e Sandra RENDA, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

DÉFENDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] METROPOLE,

N° RCS N° RCS 272 800 020, dont le siège social est sis [Adresse 8] ; représentée par M^e Charles NOUVELLON, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 ; M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat plaidant du barreau de PARIS ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2025, à l’audience du 12 Novembre 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 07 Janvier 2026

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 07 Janvier 2026

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte notarié du 14 mai 2019, la SARL GICOM a vendu à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] METROPOLE (ci-après dénommée l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT) en l’état de futur d’achèvement, deux bâtiments situés [Adresse 2] à [Localité 6], outre 24 places de stationnement, au prix de 3.255.524,25 euros. Le délai d’achèvement a été fixé au 30 juin 2021 au plus tard.

A l’approche de la fin des travaux, d’importantes modifications relativement à l’individualisation des troisièmes chambres des logements individuels de type IV ont été effectuées selon avenant en date du 11 octobre 2021, avec une date de livraison reportée au 28 février 2022. La livraison a de nouveau été reportée au 31 mars 2022 et la livraison a finalement eu lieu le 2 septembre 2022.

L’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT a alors appliqué une retenue de la somme de 53 146,26 euros au titre des pénalités de retard.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2023 signifié à personne morale, la SARL GICOM a assigné l’OPH CHARTRES METROPOLE HABITAT devant le tribunal judiciaire de CHARTRES en paiement de diverses sommes et en réparation de ses préjudices.

Par ordonnance du 12 mars 2025, le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de se rendre à un rendez-vous d’information sur la médiation.

La clôture de l’instruction a été fixée au 11 septembre 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 12 novembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

PRETENTION ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2025, la SARL GICOM demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Condamner l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT à lui payer les sommes de :

*53 146,26 euros au titre du solde des travaux avec intérêts de droit depuis la date de levée des réserves,

*10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du retard dans le règlement des sommes dues outre la mauvaise foi de la défenderesse,

*12 500,00 euros à titre de dommages et intérêts sur la perte de la marge bénéficiaire pour les contrats perdus pendant la durée des travaux de reprise,

*7 650,00 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de la marge brute liée aux travaux supplémentaires,

— Condamner l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT aux dépens,

— Condamnation l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT à lui payer la somme de 10 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de paiement au titre du solde des travaux avec intérêts de droit, au visa des articles 1212, 1219, 1190, 1369 et suivants du code civil, elle fait valoir que si une clause pénale en cas de retard est prévue à l’acte de vente, celle-ci n’a pas été reprise dans l’avenant de sorte que la société défenderesse n’est pas fondée à retenir quelque somme sur le fondement de cette clause. Elle ajoute si les pénalités étaient applicables, elle y aurait échappé en raison de la force majeure liée à la pandémie du Covid 19 et par la suite des causes légitimes de suspension et notamment les « retards imputables aux concessionnaires ».

S’agissant des demandes au titre des dommages et intérêts, elle fait tout d’abord valoir un préjudice en raison du retard de règlement des sommes dues outre la mauvaise foi de la défenderesse, qui a prolongé la date de réception des travaux au-delà de la période de congés habituelle lui permettant ainsi une surévaluation de la pénalité, de telle sorte qu’elle puisse compenser les coûts engendrés par son erreur dans la définition des travaux. Concernant la perte de marge bénéficiaire pour les contrats perdus pendant la durée des travaux de reprise, elle fait valoir qu’elle aurait se consacrer à d’autres marchés. Enfin, sur la perte de marge brute liée aux travaux supplémentaires, elle expose avoir effectué ceux-ci à prix coûtant alors même que l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT n’a pas tenu compte de cet effort commercial important.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 26 octobre 2023, l’OPH CHARTRES METROPOLE HABITAT demande au tribunal, de :

— Rejeter les prétentions de la SARL GICOM,

— Condamner la SARL GICOM aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître NOUVELLON,

— Condamner la SARL GICOM à lui verser la somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande en paiement au titre du solde des travaux, il fait tout d’abord valoir, s’agissant des intérêts, qu’aucun procès-verbal de levée des réserves n’avait été établi au jour de l’assignation, la SARL GICOM n’ayant pas levé l’intégralité des réserves. Ensuite, concernant la somme qu’il lui est reproché de retenir, il soutient que l’avenant signé a seulement concerné le décalage de la date de livraison et le paiement des travaux supplémentaires, sans toutefois remettre en cause les autres dispositions de l’acte de vente. L’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT ajoute que le report de livraison précité a tenu compte à la fois des travaux supplémentaires qu’il a sollicités mais également des causes légitimes de suspension. Enfin, il argue que la demanderesse n’a à aucun moment saisi le juge afin de solliciter la constatation d’un achèvement judiciaire.

S’agissant des demandes de dommages et intérêts, elle soutient que celles-ci sont infondées dans la mesure où c’est à bon droit que les pénalités contractuelles ont été appliquées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre du solde des travaux avec intérêts de droit

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1193 du code civil dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Sur l’opposabilité de la clause pénale

L’acte de vente du 14 mai 2019 contient en page 13 un paragraphe « délai d’achèvement » qui stipule que « […] Sauf survenance d’un des cas légitimes de suspension sus-relatés, en cas de retard du VENDEUR, à mettre les locaux à la disposition de l’ACQUEREUR, ce dernier aura droit à une indemnité fixée forfaitairement, à titre de clause pénale, à la somme de six euros et cinquante centimes (6,50 eur) par mois et par mètre carré de surface utile non livrée ».

L’avenant au contrat de vente du 11 octobre 2021 signé par les parties comporte deux articles, l’un sur les travaux modificatifs et l’autre sur la date d’achèvement des travaux. Ce dernier indique que « compte tenu des conséquences de la pandémie COVID 19 (périodes de confinements, difficultés d’approvisionnements…), la date d’achèvement des travaux valant livraison du programme au vendeur est reportée du 30 juin 2021 au 28 février 2022 ».

Un avenant constitue un acte ayant pour effet de modifier une convention en l’adaptant ou en la complétant par des clauses nouvelles. Il n’a de ce fait aucune autonomie, se rattachant toujours à un acte préexistant. D’ailleurs, à l’exception des éléments qu’il vient justement compléter ou modifier, l’avenant a donc vocation à respecter les stipulations figurant dans l’acte initial, comme le soutient justement la défenderesse.

En l’espèce, si la SARL GICOM argue que l’avenant précité n’a pas repris de manière volontaire les pénalités au titre de la clause pénale prévues au contrat de vente initiale, force est de constater que ledit avenant ne comporte aucune mention remettant eu cause ladite clause pénale, de sorte qu’elle demeure applicable.

Sur l’application de la clause pénale

Le paragraphe « délai d’achèvement » en page 13 de l’acte de vente du 14 mai 2019 est ainsi formulé :

« Ce délai d’achèvement est convenu sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai.

Pour l’application de cette disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai : les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier), les intempéries, le redressement ou la liquidation judiciaires de l’un ou des entreprises effectuant les travaux ou encore de leur fournisseurs, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (à moins que celles-ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur), les troubles résultant d’hostilité, révolutions, cataclysmes ou accidents de chantier, les retards imputables aux compagnies concessionnaires (notamment Electricité de France, compagnie des eaux).

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurais mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des événement ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité […]. »

Pour faire échec à l’application de la clause pénale à son égard, la SARL GICOM soutient:

— Que la pandémie de Covid 19 constitue un cas de force majeure, évoquant la loi d’urgence du 23 mars 2020 qui, selon elle, lui a donné un délai supplémentaire pour la réalisation des travaux du 23 mars au 24 juin 2020,

— que des retards sont imputables aux concessionnaires et constituent une cause de légitime de suspension du délai selon l’acte de vente. En ce sens, elle verse aux débats des pièces afin de démontrer les difficultés rencontrées par les ORANGE et ENEDIS.

De son côté, la défenderesse estime que le retard n’est pas justifié.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le dernier report consensuel a été fixé à la date du 31 mars 2022, et que la livraison a été réalisée le 2 septembre 2022.

Concernant le Covid 19 en tant que cause de retard alléguée, il apparait que l’avenant précité a été modifié justement pour tenir compte des conséquences de la pandémie et que l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT n’a fait courir les pénalités qu’à compter du 1er avril 2022, soit le lendemain de la date contractuellement prévue. Par ailleurs, comme l’impose l’acte de vente, il n’est pas produit de certificat de l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, afin de justifier d’un quelconque autre retard tiré du motif de la pandémie. Il n’est pas non plus produit un tel certificat pour les retards des concessionnaires allégués par la SARL GICOM, de sorte que celle-ci échoue à justifier des retards survenus.

L’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT est ainsi fondé à appliquer des pénalités au titre de la clause pénale.

Sur le montant des pénalités

Pour rappel, le contrat de vente du 14 mai 2019 prévoit la somme de « six euros et cinquante centimes (6,50 eur) par mois et par mètre carré de surface utile non livrée ».

La dernière date de report de la livraison a été fixée au 31 mars 2022 et la livraison a été effectuée le 2 décembre 2022, de sorte que, pour le calcul des pénalités de retard, il convient de retenir la période comprise entre le 1er avril 2022 et le 1er septembre 2022. Ces dates sont corroborées par un courrier adressé par l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT à la SARL GICOM, les conclusions des parties et le procès-verbal de livraison des ouvrages, de remises des clés et de relevés des compteurs du 2 septembre 2022.

L’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT verse un décompte explicitant la somme retenue de 53.134,90 euros. Il apparait que la période prise en compte est celle précitée correspondant à 5 mois et 1 jour, et que la surface utile non livrée est de 1 624,44 m².

Cependant, le calcul effectué apparait erroné, le total devant correspondre à la somme 53 146,26 euros tel que visée par la demanderesse :

— (6,50 euros x 1 624,44 m² x 5 mois) = 52 794,30 euros

— Prorata au titre du 1er jour du mois de septembre 2022 : 10 558,86 euros / 30 jours = 351,96 euros.

Au vu de ce qui précède, la SARL GICOM sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 53.146,26 euros au titre du solde des travaux avec intérêts.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

S’agissant du retard dans le règlement des sommes dues outre la mauvaise foi de la défenderesse

En l’espèce, la SARL GICOM ayant été déboutée de sa demande de règlement des sommes dues, elle sera par voie de conséquence déboutée de sa demande.

S’agissant de la perte de marge bénéficiaire pour les contrats perdus pendant la durée des travaux de reprise

En l’espèce, la SARL GICOM soutient avoir dû consacrer 8 mois à des travaux modificatifs relatifs aux erreurs commises par l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT concernant les chambres, temps qu’elle aurait pu, selon elle, dégager pour d’autres marchés. En ce sens, elle vise sa pièce 44, qui en réalité correspond à l’extrait du RCS la concernant, conformément à son bordereau de pièces.

Par conséquent, la demanderesse ne rapporte pas de preuve, ni d’élément concret quant à la réalité du préjudice évoqué, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour perte de la marge brute liée aux travaux supplémentaires

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SARL GICOM fait valoir avoir perdu la marge brute correspondant aux travaux supplémentaires réalisés, faisant valoir que ces travaux été réalisés à prix coûtant.

Il est toutefois constant que la SARL GICOM a librement accepté le prix des travaux supplémentaires, celle-ci ne démontrant l’existence d’aucune manœuvre de nature à vicier son consentement.

La demande de la SARL GICOM tend ainsi à contourner la force obligatoire de ses engagements financiers au titre des travaux supplémentaires, en méconnaissance de l’article 1103 du code civil.

En conséquence, sa demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contra la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la SARL GICOM, partie perdante, sera condamnée aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [7] NOUVELLON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SARL GICOM, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT la somme de 2 500,00 euros au titre des dispositions précitées.

La demande présentée au même titre par la SARL GICOM sera par ailleurs rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit écartée.

*

* *

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL GICOM de ses demandes tendant au paiement :

— De la somme de 53 146,26 euros au titre du solde des travaux avec intérêts ;

— De la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du retard dans le règlement des sommes dues ;

— De la somme de 12.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de marge bénéficiaire ;

— De la somme de 7 650,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de la marge brute liée aux travaux supplémentaires,

CONDAMNE la SARL GICOM aux dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de [7] NOUVELLON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL GICOM à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] METROPOLE la somme de 2 500,00 euros (DEUX MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL GICOM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT