TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 05 Février 2026 N°: 26/00062

CT/AB

N° RG 22/02528 – N° Portalis DB2S-W-B7G-EURD

_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Carole GODDALIS, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

Monsieur [J] TURPIN, Juge

qui en ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 27 Novembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

DEMANDERESSE

Mme [P], [M] [G]

née le 27 Septembre 1986 à [Localité 7] (SUISSE)

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Annick HUELLOU-BLANC, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDEURS

M. [J] [I]

né le 02 Mars 1970 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Anne BRILLOUET-BOUCHET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Maître [R] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Isabelle COFFY de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 06/02/26

à

— M^e BRILLOUET-BOUCHET

— M^e COFFY

Expédition(s) délivrée(s) le 02/02/26

à

— M^e HUELLOU-BLANC

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique établi le 4 février 2022 par Me [Y], notaire à [Localité 6], [P] [G] a acquis de [J] [I] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Par courrier électronique du 2 avril 2022, [P] [G] a informé Me [Y] de son impossibilité d’utiliser l’emplacement de stationnement situé devant l’entrée principale de l’immeuble, la dalle supportant cet emplacement étant fragile avec risque d’effondrement, et l’a interrogé sur la validité de la vente, l’emplacement de stationnement ayant constitué un élément déterminant de la conclusion du contrat.

Par courrier recommandé du 7 avril 2022, [P] [G] a demandé à Me [Y] d’annuler la vente pour vice caché, ayant découvert dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2016 que la dalle constituant le plafond des caves privatives et l’emplacement des deux places de stationnement n’avait pas été conçue pour cette destination et que les copropriétaires présents, dont [J] [I], avaient décidé de ne pas effectuer de travaux pour résoudre la difficulté.

Par courrier recommandé du même jour, [P] [G] a demandé à [J] [I] de l’indemniser de la perte de valeur de son bien, et l’a informé qu’elle solliciterait à défaut l’annulation de la vente.

Par courriers des 12 et 14 avril 2022, [J] [I] a répondu que rien n’interdisait officiellement de stationner les véhicules sur la dalle, et a informé [P] [G] accepter de prendre en charge la réfection de la dalle à titre d’indemnisation de son préjudice.

Suivant devis des 16 et 20 avril 2022, les travaux de démolition et reconstruction de la dalle ont été estimés à un montant de 38 025,68 puis 28 541,26 euros.

Par courrier du 22 avril 2022, [J] [I] a informé [P] [G] que le parking n’était pas impropre à sa destination et qu’il n’avait donc pas d’obligation à l’indemniser.

Par actes de commissaire de justice des 17 et 18 octobre 2022 , [P] [G] a fait assigner [J] [I] et Me [Y] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins d’annulation de la vente immobilière.

Le 25 mars 2024, les copropriétaires ont approuvé la réalisation de travaux pour le renforcement de la dalle de béton, suivant devis établi par la société L’ART A BATIR pour le prix de 6345 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 décembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [P] [G] sollicite du tribunal, au visa des articles 1104, 1112-1, 1132, 1137, 1139, 1178 alinéa 4 et 1240 du code civil, qu’il :

— juge [J] [I] coupable de réticence dolosive envers elle dans le cadre de l’acte de vente conclu entre eux le 4 février 2022,

— juge responsables [J] [I], en qualité de vendeur, et Me [Y], en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte, in solidum, de ses préjudices,

— condamne in solidum [J] [I] et Me [Y] à lui payer la somme de 1534,98 euros à titre de remboursement de sa quote-part dans les travaux de renforcement de la dalle servant de place de parking,

— condamne in solidum [J] [I] et Me [Y] à lui payer la somme de 40 000 euros au titre de la moins-value apportée à son bien immobilier du fait de l’absence de deux places de stationnement conformes à la législation quant à leur longueur,

— condamne in solidum [J] [I] et Me [Y] à lui payer la somme de 4000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamne in solidum [J] [I] et Me [Y] à lui payer la somme de 5000 euros pour résistance abusive et injustifiée,

— rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamne in solidum [J] [I] et Me [Y] à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum [J] [I] et Me [Y] aux dépens distraits au profit de M^e HUELLOU-BLANC.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 juillet 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [J] [I] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1130, 1131, 1137 et 1352-3 du code civil, de :

— prendre acte que [P] [G] a renoncé à ses demandes aux fins de nullité de la vente sur le fondement du dol, et de condamnations à restituer le prix de vente et à indemniser son préjudice financier,

— juge qu’il a agi de bonne foi, n’est pas l’auteur d’un dol et n’a pas sciemment dissimulé d’informations, ni travesti la vérité, ni employé aucune manœuvre technique ou juridique pour duper, et que [P] [G] n’a pas fait de l’emplacement de stationnement un élément déterminant de son consentement ;

— déboute en conséquence [P] [G] de ses demandes,

— alloue, à titre subsidiaire, à [P] [G] la somme de 1534,98 euros au titre du remboursement de sa quote-part dans le montant des travaux de renforcement de la dalle et la déboute de ses autres demandes,

— alloue, à titre infiniment subsidiaire, à [P] [G] la somme de 20 000 euros au titre de la moins-value résultant de la non-conformité des emplacements de stationnement,

— juge, à titre subsidiaire et infiniment subisidiaire, que Me [Y] a manqué à son obligation de s’assurer de l’efficacité de l’acte qu’il a rédigé et le condamne à le relever et garantir de toutes

condamnations à son encontre,

— condamne [P] [G] à lui payer la somme de 5000 euros, ou subsidiairement [P] [G] et Me [Y] in solidum à lui payer la somme de 7000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne [P] [G] aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 décembre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Me [Y] demande au tribunal de :

— débouter [P] [G] de ses demandes à son encontre,

— condamner [P] [G] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 18 février 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 5 décembre 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Par conséquent, les prétentions dépourvues d’effet telles les demandes de “dire et juger” ou “prendre acte” ne constituent pas des prétentions ayant une valeur juridique, sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.

Il est cependant de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 avril 2023, que le juge doit interpréter la demande et statuer si elle contient une véritable demande qui confère un droit à la partie ou si la loi autorise la formulation utilisée.

Il convient en conséquence d’écarter toute prétention ne répondant pas à de tels critères.

I/ Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante, depuis les décisions rendues par la première chambre civile de la Cour de Cassation les 4 janvier 1966 et 1er novembre 2000, que les notaires sont tenus de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de leurs actes, et qu’ils ont le devoir de conseiller et d’informer leurs clients sur les effets et les risques desdits actes.

En l’espèce, [P] [G] soutient que Me [Y] était informé, ou aurait dû l’être, des irrégularités relatives à la longueur des emplacements de stationnement non conforme à la législation, qu’il aurait dû constater que les mentions relatives à la longueur des places de stationnement étaient illisibles sur le plan annexé à l’acte de vente et lui conseiller de ne pas signer ledit acte.

Elle fait valoir que le notaire savait que la possibilité de stationner deux véhicules sur ces emplacements était une caractéristique déterminante de son consentement à l’acquisition immobilière, et qu’il a donc commis une faute.

Il ressort du compromis de vente signé le 29 novembre 2021 que le bien objet de la vente était constitué d’un appartement avec un emplacement de stationnement pour deux véhicules (pièce n°1 du défendeur).

Cependant, si la demanderesse indique dans ses dernières écritures que tout acquéreur d’un bien immobilier dans la région du Genevois souhaite également obtenir une place de stationnement, cet élément étant une condition indispensable à l’achat, il ne peut être considéré, sur le fondement d’une telle allégation généralisée, que la présence d’une place de stationnement utilisable soit nécessairement et pour chaque acquéreur une condition sine qua non de toute acquisition immobilière de la région.

En outre, [P] [G], nonobstant son affirmation qu’un emplacement de stationnement était une condition indispensable à son consentement, n’apporte aucune pièce corroborant cette allégation, succombant à prouver que sans parking utilisable, elle n’aurait pas consenti à la vente.

Elle ne démontre pas plus que le notaire avait connaissance de son état d’esprit quant à cette condition qu’elle estime déterminante de son consentement, ni d’éventuelles irrégularités relatives aux emplacements de stationnement, d’autant que le plan du règlement de copropriété s’agissant desdits emplacements était annexé à la promesse de vente.

D’autre part, il y a lieu de relever que le notaire rédacteur de l’acte de vente n’est tenu de transmettre à l’acquéreur que les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale précédent la vente, le défaut de communication du procès-verbal du 21 novembre 2016, s’agissant d’une vente consentie en fin d’année 2021, ne constituant donc pas une faute du notaire.

Enfin, s’il est constant que Me [Y] ne s’est pas déplacé sur les lieux du bien vendu, il convient de relever que le notaire n’est aucunement tenu à se rendre sur place, d’autant qu’il ne lui est pas imposé de compétences techniques à ce sujet et qu’une visite ne lui aurait pas permis de constater l’éventuelle fragilité de la dalle constituant les places de stationnement, ce défaut de déplacement n’étant donc pas constitutive d’une faute.

Au surplus, il ressort de la promesse de vente produite aux débats que les plans du stationnement ont été annexés audit acte, permettant à [P] [G] d’être informée ou de rechercher l’assistance d’un technicien compétent en la matière pour obtenir une information fiable.

Par conséquent, [P] [G] succombe à prouver l’existence d’une faute commise par le notaire.

En conséquence, la responsabilité de Me [Y] ne sera pas engagée dans l’éventuelle réparation des préjudices de la demanderesse, et il ne sera pas condamné à relever et garantir [J] [I] d’éventuelles condamnations à son encontre.

II/ Sur la responsabilité de [J] [I]

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que sans eux, l’une des parties n’auraient pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il est de jurisprudence constante, depuis deux décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation les 28 juin 2005 et 26 mars 2014, que le manquement à une obligation contractuelle d’information doit être intentionnelle et provoquer une erreur déterminante pour caractériser un dol, et que la réticence du vendeur doit être caractérisée par des manœuvres de dissimulation de faits contredisant les spécificités de la chose déterminée entre les parties.

Il résulte de ces textes que le dol est constitué d’une faute, telle que le mensonge, la manipulation ou la réticence, avec l’intention de tromper son cocontractant en lui dissimulant une information déterminante pour lui, qui si elle avait été connue l’aurait dissuadé de contracter ou à d’autres conditions.

L’existence des éléments constitutifs du dol s’apprécie souverainement par les juges du fond au moment de la formation du contrat, et il revient au demandeur de prouver la mauvaise foi du vendeur et son intention de le tromper et de cacher une information déterminante de son consentement.

En l’espèce, [P] [G] soutient que [J] [I] a délibérément gardé le silence sur l’impossibilité de garer des véhicules sur les places de stationnement privatives attenantes à l’appartement vendu, et sur la longueur non réglementaire desdites places, caractéristiques déterminantes de son consentement, constituant une dissimulation intentionnelle de sa part.

Il ressort des pièces produites aux débats par la demanderesse que [J] [I] avait eu connaissance, antérieurement aux opérations de vente, des désordres affectant la dalle constituant la zone de stationnement.

En effet, la lecture des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 23 juin 2015 et 21 novembre 2016 (pièces n°2 et 12 de la demanderesse) dont [J] [I] a eu connaissance, permet de relever que des irrégularités avaient été mentionnées s’agissant des emplacements de stationnement litigieux, notamment la différence d’un mètre pour obtenir la longueur réglementaire d’un emplacement et la nécessité de travaux de réfection d’étanchéité de la dalle, fissurée, se dégradant rapidement et devant être renforcée.

[P] [G] soutient ne pas avoir eu connaissance de ces documents avant la vente, que les emplacements de stationnement litigieux constituaient des éléments déterminants de son consentement pour acquérir le bien, et que [J] [I] a volontairement dissimuler ces informations pour ne pas empêcher la vente.

Le défendeur fait valoir ne pas avoir eu connaissance du caractère déterminant de cet élément pour l’acquéreur.

La demanderesse n’apporte aucune pièce aux débats corroborant ses affirmations. Si elle affirme que tout vendeur de bien immobilier dans la région sait que l’emplacement de stationnement est une condition sine qua non de l’achat, notamment sur la commune du bien litigieux où ne se trouvent aucune place de stationnement gratuite à proximité, il convient de rappeler que le vice du consentement doit être prouvé et ne peut se fonder sur un tel lieu commun, d’autant qu’il revient à l’acquéreur d’informer de ses besoins et nécessités, sans équivoque, lors de sa recherche de bien, le vendeur ne pouvant deviner quels critères sont prioritaires sur d’autres.

Enfin, il ressort de l’acte de vente du 4 février 2022 que [P] [G] consentait à prendre le bien immobilier en vente et ses accessoires dans l’état où ils se trouvaient au jour de l’entrée en jouissance (page 10), et acceptait par conséquent d’acquérir et utiliser les emplacements de parking dans ledit état, d’autant qu’elle a préalablement visité le bien et a donc pu constater d’elle-même les dimensions de l’emplacement de stationnement, et qu’elle a eu la possibilité, avant la vente, de se renseigner auprès du professionnel de l’immobilier mandaté par le vendeur et de lui soumettre toute interrogation s’agissant des emplacements litigieux.

Il en résulte que [P] [G] succombe à prouver que le critère allégué était déterminant pour qu’elle donne son consentement.

Au surplus, il n’est pas davantage démontré que les emplacements de stationnement étaient inutilisables lors de la vente, aucune pièce n’étant produite en ce sens.

En revanche, il ressort des éléments versés par le défendeur que :

— le procès-verbal d’assemblée générale du 21 novembre 2016 mentionne, s’agissant de la dalle du parking, que des mesures éventuelles seraient à prendre, sans décision de faire réaliser des travaux au regard de l’absence d’urgence et dans l’attente d’informations complémentaires tel que le rapport détaillé de l’ingénieur structure avec les raisons justifiant de renforcer la dalle (pièce n°4),

— les courriers du bureau d’étude [X] du 18 novembre 2016 évoquent des travaux de renforcement de la dalle mais ne mentionnent aucune urgence à faire réaliser lesdits travaux, ni les éventuelles conséquences pouvant résulter de l’absence de renfort de la dalle, et ne précisent jamais le risque d’effondrement, ni réserve ou interdiction d’utiliser les emplacements de stationnement (pièce n°5).

[P] [G] succombe donc à prouver que [J] [I] avait connaissance d’un vice, s’agissant des emplacements de parking, pouvant affecter son consentement.

En conséquence, faute d’avoir établi les manoeuvres dolosives de [J] [I], et l’existence d’une quelconque faute de sa part, [P] [G] sera déboutée de toutes ses demandes indemnitaires à son encontre.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [P] [G] succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [P] [G] est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer, au titre des frais irrépétibles, à [J] [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 euros, et à Me [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros

En outre, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est donc exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DÉBOUTE [P] [G] de ses demandes indemnitaires à l’encontre de Me [R] [Y] ;

DÉBOUTE [P] [G] de ses demandes indemnitaires à l’encontre de [J] [I] ;

CONDAMNE [P] [G] aux dépens ;

DÉBOUTE [P] [G] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [P] [G] à payer à [J] [I] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [P] [G] à payer à Me [R] [Y] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,