N° RG 24/00736 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D45L /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° RG 24/00736 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D45L

Minute n° 25/00370

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [O] [L]

née le 03 Août 1949 à [Localité 8] (Allemagne),

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Alexia AUGEREAU, avocate au barreau de CHATEAUROUX

substituée par M^e Emmanuelle RODDE, avocate au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [I],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Eliane CALVEZ de la SELARL AVELIA, avocate au barreau de CHATEAUROUX plaidant par M^e Pascale LEAL, avocate associée

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2025-733 du 24/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en dernier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 25 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 24/00736 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D45L /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 7 mars 2022, Mme [O] [L] a loué à Mme [J] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 370 euros hors charges.

Par actes de commissaire de justice du 15 juin 2023, Mme [O] [L] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 850 euros au titre des loyers échus, mois de décembre 2022 inclus, outre des sommations d’avoir à justifier de l’occupation des lieux et de l’assurance.

Se prévalant de l’absence de régularisation des causes du commandement, Mme [O] [L] a sollicité de Mme [J] [I] qu’elle quitte les lieux, cette dernière rendant les clés le 16 juillet 2023.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 14 août 2023 par un commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, Mme [O] [L] a fait assigner Mme [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé de condamner la défenderesse :

à lui verser :° la somme de 1 850 euros au titre des loyers impayés,

° la somme de 618,50 euros au titre des dépenses exposées pour les travaux de remise en état,

° la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

°la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des commandements, du procès-verbal de constat et de l’assignation.

Elle fait valoir que les loyers des mois de juin, juillet, septembre, novembre et décembre 2022 n’ont pas été réglés par Mme [J] [I] et que lors de son départ du logement, celle-ci l’a laissé dans un état de crasse avancé, la contraignant à réaliser elle-même un nettoyage de l’intérieur et à confier à une entreprise le nettoyage des extérieurs.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises et retenue à l’audience du 4 juillet 2025.

À cette audience, Mme [O] [L], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [J] [I], également représentée par son conseil, a remis des conclusions dont elle s’est prévalue et par lesquelles elle demande au juge de :

au principal, débouter Mme [O] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,à titre subsidiaire, désigner tel expert judiciaire avec mission notamment de décrire l’état général du logement et plus particulièrement, de déterminer l’origine du phénomène d’humidité,en tout état de cause, dire et juger que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance telle que prévue par la loi et prononcer, en conséquence, la résiliation du bail à ses torts exclusifs,dire et juger que les frais du procès-verbal de constat seront partagés par moitié entre les parties,débouter Mme [O] [L] de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au titre des dépens.

Elle soutient qu’aucun état des lieux n’a été établi au début du bail mais qu’au regard de l’état du logement quelques mois après seulement et du montant modeste du loyer, elle a occupé un bien insalubre, la charge de la preuve de sa responsabilité quant à l’état actuel des lieux incombant à la bailleresse. S’agissant de la demande au titre de l’arriéré de loyers, elle indique ne pouvoir que s’en rapporter mais considérer que l’insalubrité du logement l’autorisait à ne régler aucun loyer, la bailleresse ayant manqué à son obligation de délivrance conforme, justifiant selon elle la résiliation du bail.

La décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre des réparations locatives et les demandes reconventionnelles liées

En vertu de l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par application de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Il est constant qu’il appartient au preneur, qui excipe du manquement de son bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparation, d’en établir la preuve.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage. Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il en résulte que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance, à moins qu’il puisse se prévaloir d’une cause exonératoire.

Selon les articles 9 et 146 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été formalisé et l’ancienne locataire ne démontre pas que Mme [O] [L] se serait opposée à l’établissement d’un tel acte, de sorte que la présomption de l’article 1731 du code civil trouve à s’appliquer : les lieux, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, sont présumés avoir été reçus en bon état de nettoyage lorsqu’ils ont été investis par Mme [J] [I].

Le constat valant état des lieux de sortie révèle pourtant qu’à l’issue du bail, l’ensemble des pièces présente de multiples traces de salissures, de poussière, de tartre, des taches, des joints de douche noircis, de nombreuses toiles d’araignées, et que le logement est infesté de puces. Il mentionne qu’à l’extérieur, de nombreux biens et déchets ont été laissés par la locataire, la végétation est haute et des trous sont visibles sur le terrain.

Si Mme [J] [I] se prévaut de l’insalubrité du logement objet du litige pour en expliquer l’état, force est de constater qu’elle ne produit aucun arrêté préfectoral établissant la réalité de ses allégations. Elle verse aux débats des photographies non datées qui ne permettent nullement d’établir un lien avec les lieux loués et qui, en tout état de cause, ne suffisent pas à faire la preuve de l’imputabilité des moisissures qu’elle évoque à une faute de la bailleresse. Sa carence dans l’administration de la preuve ne saurait pour autant permettre qu’une mesure d’instruction soit ordonnée au regard des textes susvisés, aussi sa demande à ce titre sera rejetée, de même que sa demande en lien avec le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme.

Elle ne justifie en outre pas de ce que l’ensemble des éléments mentionnés par le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie aurait une cause extérieure à ses propres agissements et devra donc réparer les dommages qui en résultent pour Mme [O] [S], dans la mesure des montants, non contestés, sollicités par cette dernière, soit 618,50 euros s’agissant de l’entretien extérieur et 1 000 euros s’agissant du nettoyage intérieur.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est quant à lui obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1219 du code civil énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, Mme [O] [L] verse aux débats l’acte de bail et se prévaut du non-paiement du loyer des mois de juin, juillet, septembre, novembre et décembre 2022, que ne conteste pas Mme [J] [I].

Au 15 juin 2023, la dette locative de cette dernière s’élève donc à la somme de 1 850 euros au titre des loyers impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2022 inclus.

La défenderesse oppose toutefois ne pas s’être acquittée de son loyer en raison de l’insalubrité du logement, arguant ainsi d’une exception d’inexécution.

Il résulte toutefois des développements précédents que la preuve de cette insalubrité n’a pas été rapportée par l’ancienne locataire, de sorte qu’elle ne pouvait légitimement se permettre de cesser le règlement de son loyer et que l’exception d’inexécution soulevée est infondée.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [J] [I] au paiement de la somme de 1 850 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [I] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Ces derniers comprendront le commandement de payer les loyers, d’un montant de 129,95 euros, la moitié du coût de l’état des lieux de sortie réalité par procès-verbal de commissaire de justice, soit la somme de 119,51 euros, au regard de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’accord de la défenderesse, et l’assignation, pour un montant de 55,15 euros. Ils ne comprendront en revanche pas le coût des sommations de justifier de l’occupation du logement et de l’assurance, ces dernières étaient sans lien direct avec les prétentions formulées dans le cadre du présent litige.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Mme [J] [I] sera condamnée à verser à Mme [O] [S] la somme de 1 000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

REJETTE la demande de mesure d’instruction formulée par Mme [J] [I] ;

REJETTE la demande de résiliation du bail aux torts de la bailleresse formée par Mme [J] [I] ;

CONDAMNE Mme [J] [I] à verser à Mme [O] [S] la somme de 618,50 euros au titre des réparations locatives de l’extérieur du logement ;

CONDAMNE Mme [J] [I] à verser à Mme [O] [S] la somme de 1 000 euros au titre des réparations locatives de l’intérieur du logement ;

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Mme [J] [I] ;

CONDAMNE Mme [J] [I] à verser à Mme [O] [S] la somme de 1 850 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juin 2023, mois de décembre 2022 inclus ;

CONDAMNE Mme [J] [I] à verser à Mme [O] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [I] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle, et qui comprendront uniquement le commandement de payer les loyers, d’un montant de 129,95 euros, la moitié du coût de l’état des lieux de sortie réalité par procès-verbal de commissaire de justice, soit la somme de 119,51 euros, et l’assignation, pour un montant de 55,15 euros ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,