MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00607 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IQ7D

AFFAIRE : S.A. VILOGIA LOGIFIM / [B] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA LOGIFIM,

dont le siège social est sis 187 Boulevard Faidherbe – 59280 ARMENTIERES

représentée par madame [F] [L] dûment munie d’un pouvoir.

DEFENDERESSE

Madame [B] [Y],

demeurant 4 rue Ghandi – Appt B16 – 62190 LILLERS

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2013, la SA VILOGIA LOGIFIM a donné à bail à madame [B] [Y] un local à usage d’habitation situé 4 rue Gandhi, appartement B16, 62190 LILLERS, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 321,64 euros outre une provision sur charges de 68,68 euros par mois.

Alléguant du non-paiement des loyers, la SA VILOGIA LOGIFIM a fait délivrer à madame [B] [Y] par exploit de commissaire de justice du 14 janvier 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 2 554, 72 euros arrêtée au 31 décembre 2024.

Par acte du 28 mars 2025, la SA VILOGIA LOGIFIM a fait assigner madame [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE. Elle lui demande de :

Condamner madame [B] [Y] au paiement de :

La somme en principal de 2 912, 04 euros suivant situation des loyers reprise ci-dessus, déduction faite des acomptes perçus jusqu’au 21 mars 2025 et de ceux à échoir jusqu’au jugement à intervenir qui subiront les augmentations légales,

Les indemnités d’occupation irrégulière dès la date de résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective du logement et de l’emplacement de stationnement, y compris les indexations stipulées dans ledit bail dans ses conditions particulières, et qui subiront les augmentations légales,

Le tout avec intérêts légaux à compter de la date portée en tête du présent acte,

Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement et en conséquence, ordonner la restitution par la locataire du logement et de l’emplacement de stationnement donnés à bail dans le mois de la signification du jugement à intervenir ou à défaut de délaissement, ordonner l’expulsion de corps et de bien de la locataire et celle de toute personne introduite par elle dans les lieux avec le recours de la force publique, si besoin est,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail si la clause résolutoire était retenue comme illisible et en conséquence ordonner la restitution du logement par la locataire dans le mois de la signification du jugement à intervenir ou à défaut de délaissement, ordonner l’expulsion de la locataire de corps et de biens et celle de toute personne introduite par elle dans les lieux avec le concours de la force publique si besoin est,

Condamner madame [B] [Y] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonce en sous-préfecture,

Condamner madame [B] [Y] au paiement de la somme de 380 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été entendue à l’audience du 28 novembre 2025.

La SA VILOGIA LOGIFIM a comparu représentée par madame [F] [L] dûment munie d’un pouvoir.

Le bailleur a réitéré les termes de son assignation ; il a actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 2 529, 98 euros arrêtée au 24 novembre 2025.

A l’appui de ses demandes, il soutient qu’un commandement de payer en date du 14 janvier 2025 a été signifié à madame [B] [Y] mais que ses causes n’ont pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Il précise que le paiement des loyers et charges courants a repris. Il ajoute que madame [B] [Y] bénéficie d’un plan de surendettement et d’un moratoire dont il demande l’application dans le cadre de délais de paiement.

Madame [B] [Y] était présente à l’audience ; elle n’était pas assistée. Elle a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement tout en déclarant n’avoir aucune idée de sa situation financière à l’issue des deux prochaines années et ne pas pouvoir en conséquence formuler de proposition d’apurement de sa dette.

A l’appui de ses demandes elle a expliqué avoir cessé le paiement de ses loyers et charges courants en raison de la perte de son emploi et de la diminution subséquente de ses revenus ; qu’elle a accumulé les dettes ; qu’elle bénéficie désormais d’un moratoire de deux années dans le cadre d’un plan de surendettement ; qu’elle a repris le paiement des loyers et des charges courants.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 20 novembre 2025 ; il a été lu à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

La saisine de la CCAPEX a été réalisée le 15 janvier 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 28 mars 2025.

L’assignation du 28 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 mars 2025, soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

2- Le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux, si le commandement a été délivré après le 29 juillet 2023 et si les parties n’ont pas choisi de lui donner effet à l’issue d’un délai de deux mois au lieu de six semaines.

En l’espèce, le contrat de bail sous seing privé du 4 novembre 2013 est produit à l’appui de la demande ; il stipule une clause résolutoire au § 7.

Un commandement de payer la somme de 2 554, 72 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 31 décembre 2024, a été délivré le 14 janvier 2025.

Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées, que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, ce délai ayant été choisi par le bailleur en dérogation au délai légal de six semaines.

La décision de recevabilité du dossier de surendettement de madame [B] [Y], rendue le 10 avril 2025 par la commission de surendettement des particuliers, est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte que cette décision est sans incidence sur l’acquisition de ladite clause.

La demande est recevable et il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 15 mars 2025.

Dès lors depuis cette date, madame [B] [Y] est devenue occupant sans droit ni titre du logement.

Elle sera condamnée à restituer les lieux loués situés 4 rue Gandhi, appartement B16, 62190 LILLERS.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA VILOGIA LOGIFIM à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

3- La demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées que madame [B] [Y] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges de sorte qu’à ce titre il reste dû à la date du 24 novembre 2025, la somme de 2 471, 20 euros déduction faite des frais de justice et compte tenu de ce que l’appel de loyers est réalisé le 30 du mois et qu’il ne saurait être tenu compte au 28 novembre 2025, du loyer appelé au 30 novembre 2025 qui n’est pas encore échu.

En conséquence, il convient de condamner madame [B] [Y] à payer à la SA VILOGIA LOGIFIM la somme de 2 471, 20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025.

4- Le surendettement et la suspension des mesures d’exécution

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement […]

2)… Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de 3 mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L733-2 du même code.

Lorsque dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet…

VII – Pendant les cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein droit ».

La commission de surendettement des particuliers du Pas-De-Calais a rendu au profit de madame [B] [Y] une décision de recevabilité de la demande de traitement de sa situation de surendettement. Elle lui a par ailleurs accordé un moratoire de deux années pour le paiement de sa dette locative.

Ni le bailleur ni le locataire n’a contesté le moratoire et les mesures sont dès lors entrées en vigueur le 30 septembre 2025.

Le montant actualisé de la créance du bailleur s’élève à la somme de 2 471, 20 euros arrêtée au 24 novembre 2025. Cependant la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a imposé au profit du locataire une suspension de l’exigibilité de la créance locative d’un montant de 2 912, 04 euros en application de l’article L733-1 4° du code de la consommation d’une durée de deux années sans intérêts.

Dès lors les effets de la clause résolutoire sont suspendus pour une durée de deux années et trois mois à compter de la prise d’effet des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais.

Toutefois faute pour le locataire de s’acquitter pendant cette durée du paiement des loyers et des charges courants, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant ainsi la résiliation du bail et permettant l’expulsion des locataires avec le concours de la force publique si nécessaire.

En cas de résiliation du bail, madame [B] [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.

5- Les demandes accessoires

a) Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner madame [B] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

b) Les frais irrépétibles

Il ressort de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas d’allouer à la SA VILOGIA LOGIFIM une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

c) L’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA VILOGIA LOGIFIM recevable ;

DIT que le bail conclu le 4 novembre 2013 entre la SA VILOGIA LOGIFIM et madame [B] [Y] et relatif à l’immeuble d’habitation situé 4 rue Gandhi, appartement B16, 62190 LILLERS, est résilié depuis le 15 mars 2025 ;

CONDAMNE madame [B] [Y] à payer à la SA VILOGIA LOGIFIM la somme de 2 471, 20 euros (deux mille quatre cent soixante-et-onze euros et vingt cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 ;

SUSPEND le cours des intérêts et l’exigibilité de la dette de 2 471, 20 euros (deux mille quatre cent soixante-et-onze euros et vingt cents) jusqu’à la fin du moratoire et trois mois supplémentaires pour saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais ;

RAPPELLE que si dans ce délai la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du code de la consommation, le jugement prononçant un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement de surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause résolutoire reprend son plein effet ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que pendant le délai consenti, à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer et des charges courants :

*la totalité de la somme due redeviendra exigible ;

*la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 15 mars 2025 ;

*il pourra être procédé avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de madame [B] [Y] et celle de tout occupant de son chef du logement situé 4 rue Gandhi, appartement B16, 62190 LILLERS, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

*les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

*madame [B] [Y] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA LOGIFIM une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE madame [B] [Y] au paiement des dépens ;

DEBOUTE la SA VILOGIA LOGIFIM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA VILOGIA LOGIFIM de ses plus amples demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 20 février 2026.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION