N° RG 25/00532 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBT2 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 25/00532 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBT2

Minute n° 25/00543

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [N] [K] épouse [T],

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Daniel GUIET de la SCP GUIET & COURTHES, avocats au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [G]

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jerome DUBOIS-DINANT, avocat au barreau de CHATEAUROUX

substitué par M^e Florine PROTON, avocat au barreau de CHATEAUROUX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2025-2046 du 10/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 14 Novembre 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 12 Décembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00532 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBT2 /

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique du 15 juin 2002, M. [W] [T] et Mme [N] [K] épouse [T] sont devenus propriétaires du bien situé [Adresse 4].

Les époux [T] ont par la suite divorcé, mais ont conservé l’indivision existant sur le bien.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 2 mai 2016, M. [W] [T] a loué à M. [D] [G] le local à usage d’habitation, moyennant un loyer de 550 euros hors charges.

Par courrier daté du 20 août 2024, Mme [N] [K] épouse [T] a délivré au locataire un congé fondé sur la décision de vendre le logement avec effet au 2 mai 2025.

Se prévalant du maintien dans les lieux, passé cette date, de M. [D] [G], Mme [N] [K] épouse [T] a, par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, fait assigner ce dernier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

juger régulier le congé pour vente,juger le défendeur et toute personne se trouvant dans le logement sans droit ni titre,ordonner l’expulsion du défendeur et de toute personne se trouvant dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,autoriser qu’il soit procédé au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais du défendeur dans tel garde-meuble désigné par lui-même ou à défaut, par Mme [N] [K] épouse [T],condamner le défendeur :° au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 550 euros à compter du mois de mai 2022 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

° à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° des entiers dépens,

rejeter toutes demandes adverses plus amples ou contraires.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 novembre 2025.

À cette audience, Mme [N] [K] épouse [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, visant les articles 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire et 114 du code de procédure civile, elle soutient que le congé a été notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et qu’il mentionne expressément le prix de vente. Elle fait en outre valoir que le congé s’analyse en un acte de procédure et qu’à ce titre, il appartient à celui qui en invoque la nullité de prouver le grief que lui cause l’irrégularité alléguée, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public, et que dans le cas présent, le locataire ne peut se prévaloir d’aucun grief dès lors qu’il n’a jamais manifesté l’intention de se porter acquéreur ensuite du congé.

M. [D] [G], également représenté par son conseil, dépose des écritures auxquelles il se réfère et aux termes desquelles il demande au juge qu’il :

déclare nul et de nul effet le congé,

déboute Mme [N] [K] épouse [T] de l’ensemble de ses demandes,

condamne la même aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Rappelant les termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il expose qu’il n’est pas justifié de ce que le congé lui a été notifié, l’avis de réception daté du 31 août 2024, pour autant qu’il serait signé par lui, n’étant pas nécessairement lié à ce document. Il mentionne par ailleurs que le congé ne comporte pas d’indication sur les conditions de la vente ni de description précise de la consistance exacte de l’immeuble.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le II du même article prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il est constant que l’offre de vente n’a pas à donner des précisions sur les modalités de paiement du prix, en ce sens qu’elle n’a pas à mentionner que le prix est payable comptant ou à terme.

De même, la loi n’impose pas au bailleur de réaliser une description précise de l’immeuble, le congé devant uniquement permettre au preneur de déterminer en toute certitude que le bien proposé à la vente correspond au logement loué.

Aux termes de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 15 peuvent être invoquées lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision.

En l’espèce, d’une part, il convient de relever que si le défendeur émet des doutes à la fois quant à l’appartenance de la signature figurant sur l’avis de réception produit en demande et au lien existant entre ledit avis et le congé dont se prévaut la bailleresse, force est de constater qu’il ne conteste pas avoir réceptionné ce congé et l’avoir signé le 31 août 2024.

D’autre part, le document intitulé « Congé délivré par le bailleur aux fins de vente du logement » rappelle l’adresse de l’immeuble donné à bail et stipule « les conditions de vente sont les suivantes : prix : 175 000 euros ; conditions de la vente : Immeuble sur 1800 m² de terrain avec grand garage et abri bois, continuation des contrats de fourniture par l’acquéreur, paiement de l’ensemble des frais par l’acquéreur ».

Il est donc précis sur les conditions de la vente dès lors qu’il mentionne le prix du bien et l’identité de la partie sur laquelle pèse la charge des frais de l’acquisition.

Enfin, il est également précis sur l’objet de la vente proposée puisqu’il n’est pas soutenu qu’un autre immeuble que celui qui était loué à M. [D] [G] se trouverait sur le terrain de 1 800 mètres carrés et qu’une confusion pourrait en conséquence être opérée par le preneur.

Ainsi, le congé pour vendre délivré par Mme [N] [K] épouse [T] à M. [D] [G] l’a été conformément aux dispositions légales et le contrat de bail liant les parties s’en est trouvé résilié à la date du 2 mai 2025.

Se maintenant dans le logement au-delà du terme du préavis ainsi qu’en atteste l’adresse figurant dans l’assignation, M. [D] [G] occupe les lieux sans droit ni titre.

Il y a ainsi lieu d’ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 550 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [G] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [D] [G] sera condamné à verser à Mme [N] [K] épouse [T] la somme de 600 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE, par l’effet du congé délivré le 31 août 2024 avec effet au 2 mai 2025, la résiliation du contrat de bail prenant effet le 2 mai 2016 entre M. [W] [T] d’une part, et M. [D] [G] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [N] [K] épouse [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [G] à verser à Mme [N] [K] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 550 euros, à compter du 3 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [D] [G] à verser à Mme [N] [K] épouse [T] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,