N° RG 24/00778 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D5BY /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° RG 24/00778 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D5BY

Minute n° 25/00514

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [V]

né le 05 Janvier 1947 à [Localité 8] ([Localité 10]),

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Pascale LEAL de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocats au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [U] [L] épouse [F]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-laure BRIZIOU-HENNERON de la SCP BRIZIOU-HENNERON & ANCIENNEMENT PERROT, avocats au barreau de CHATEAUROUX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2024-2612 du 22/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Monsieur [K] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats et du prononcé: Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 14 Novembre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 12 Décembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er avril 2021, M. [E] [V] a loué à Mme [S] [L] épouse [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 485 euros, outre un dépôt de garantie du même montant et 20 euros par mois de provision sur charges.

Par acte établi le 4 avril 2021, M. [K] [T] s’est porté caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Mme [S] [L] épouse [F].

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 5 avril 2021 et signé le 22 avril 2021.

La locataire a donné congé par courrier réceptionné par le bailleur le 22 octobre 2022, sollicitant l’application d’un préavis d’un mois en raison de l’attribution d’un logement social.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par l’intermédiaire d’un commissaire de justice le 6 décembre 2022.

Estimant que des dégradations ont été commises par son ancienne locataire, M. [E] [V] a vainement mis en demeure cette dernière et M. [K] [T] de lui régler la somme de 4 364,16 euros, par courriers recommandés avec accusé de réception signé par la première le 4 février 2023 et le second le 31 janvier 2023.

Aux termes d’un procès-verbal du 16 mai 2024, la commission départementale de conciliation de l'[Localité 10] a constaté l’échec de la conciliation requise par M. [E] [V].

Par actes de commissaire de justice en date des 24 et 31 octobre 2024, M. [E] [V] a fait assigner Mme [S] [L] épouse [F] et M. [K] [T] devant le tribunal judiciaire de Châteauroux, auquel il a demandé de condamner les défendeurs :

solidairement au paiement de la somme de 4 849,16 euros au titre des réparations locatives, en ordonnant la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie de 485 euros qu’il a conservé,solidairement au paiement de la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,aux entiers dépens de la présente instance, comprenant le coût du procès-verbal réalisé par le commissaire de justice le 6 décembre 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2024, lors de laquelle le tribunal judiciaire de Châteauroux s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du même tribunal et a renvoyé le dossier à l’audience de ce juge du 14 février 2025.

Le dossier a été renvoyé à plusieurs reprises et retenu à l’audience du 14 novembre 2025.

À cette audience, M. [E] [V], représenté par son conseil, remet des conclusions dont il se prévaut et par lesquelles il sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, outre le rejet des demandes adverses.

Il fait valoir que l’état des lieux d’entrée a été préparé puis remis à la locataire afin qu’elle puisse le vérifier, l’annoter si besoin puis le signer, qu’il lui a finalement été retourné seulement paraphé, daté et signé et qu’il a donc une valeur contractuelle incontestable. Il expose également qu’il a été contraint de faire appel à un commissaire de justice pour dresser l’état des lieux de sortie compte tenu de l’absence de réponse de la défenderesse.

Il soutient que les dégradations n’ont pu être commises durant le laps de temps séparant le départ de Mme [S] [L] épouse [F] et la réalisation de l’état des lieux de sortie et qu’elles ne sont pas imputables à un quelconque défaut d’entretien du logement de sa part.

Concernant la résistance abusive, il souligne avoir été contraint, sans succès, à de multiples démarches pour tenter de trouver une issue amiable au litige.

Mme [S] [L] épouse [F], également représentée par son conseil, dépose des écritures auxquelles elle se réfère et aux termes desquelles elle demande au juge de :

réduire le montant des sommes sollicitées au titre des réparations locatives aux seuls dommages lui étant imputables,débouter M. [E] [V] de ses demandes :° de dommages et intérêts pour procédure abusive,

° au titre de l’article 700 du code de procédure civile et subsidiairement, la ramener à de plus justes proportions,

° de condamnation aux frais de constat et subsidiairement, partager par moitié entre les parties le coût de celui-ci,

dire ce que de droit quant aux dépens.

Elle énonce qu’étant une jeune femme âgée de 22 ans à l’époque, elle n’a eu d’autre choix que de signer l’état des lieux d’entrée, lequel a été réalisé vingt-et-un jours après son entrée dans les lieux et est entièrement pré-rempli à l’ordinateur, de sorte qu’il est de pure convenance, et qu’elle a listé dans un courrier daté du 7 juin 2023 l’ensemble des désordres qui existaient lors de son arrivée. Elle indique qu’un état des lieux de sortie amiable et contradictoire a été réalisé le 17 novembre 2022, jour de son départ et de reddition des clés, mais que le bailleur a refusé de le signer et de lui envoyer et que ce dernier a sollicité seul le commissaire de justice, pour un constat réalisé près de vingt jours après son départ.

S’agissant des dégradations qui lui sont reprochées, elle affirme avoir fait des travaux lors de son entrée dans le logement, subi l’insalubrité des lieux en raison de l’humidité et des problèmes d’isolation y existant et rendu un local exempt de tout désordre à l’issue de l’état des lieux du 17 novembre 2022. Elle oppose encore que certains travaux sont mis à sa charge alors même qu’ils sont sans rapport avec les dégradations relevées par le commissaire de justice.

Sur le rejet de la résistance abusive, elle mentionne émettre des protestations et réserves tout à fait légitimes.

Cité par acte délivré à l’étude, M. [K] [T] ne comparaît pas, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il en résulte que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance, à moins qu’il puisse se prévaloir d’une cause exonératoire.

Il est par ailleurs constant que pour apprécier la pertinence des sommes demandées par le bailleur, un devis est suffisant dès lors que l’indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée produit ne comporte aucune réserve pouvant être attribuée à Mme [S] [L] épouse [F] et cette dernière ne démontre pas avoir été contrainte de le signer. Elle ne peut dès lors valablement prétendre que les lieux présentaient en réalité les désordres qu’elle relève dans un courrier rédigé plus de deux ans après. Partant, l’état des lieux du 22 avril 2021 sera considéré comme contradictoirement réalisé et valable.

L’état des lieux de sortie a quant à lui été dressé par un commissaire de justice en présence de l’ensemble des parties et est donc également contradictoire et valable. Si la défenderesse soutient que les clés du local ont été restituées plusieurs jours avant l’établissement de ce document, le 17 novembre 2022, ce qui n’est pas contesté, et que ce jour-là, les lieux étaient en parfait état, force est de constater qu’elle ne produit, pour le justifier, que des attestations établies par ses proches et qu’elle ne verse aux débats aucun document relatant l’état précis du logement à cette date, co-signé du bailleur ou établi par un commissaire de justice. Elle échoue donc à démontrer que les constatations de l’auxiliaire de justice ne lui sont pas imputables.

M. [E] [V] sollicite la somme de 4 849,16 euros, se fondant sur des factures des sociétés Audonnet pour 2 131,30 euros, Leman pour 2 385 euros et [W] [R] pour 332,86 euros. Il convient toutefois de relever que le demandeur ne met pas le juge en mesure de relever avec exactitude les postes de préjudice qu’il entend imputer à son ancienne locataire, les factures comportant des montants barrés et d’autres non dont le total ne permet pas d’aboutir aux sommes demandées. Seront donc examinés uniquement les postes non barrés figurant sur lesdites factures.

Élément concerné

État des lieux d’entrée

État des lieux de sortie

Bien-fondé de la demande

Cuisine : placard sous fenêtre

Indication de l’existence de trois portes en bois mélaminé mais pas de mention de leur état donc présomption de bon état

Rangement sous la fenêtre dont les portes sont démontées (apparaissent sur les photographies du procès-verbal de constat)

Demandes issues des factures des sociétés Audonnet et Lema tendant à l’achat de nouvelles portes de placard et à leur mise en peinture non fondées

Cuisine : placard sous évier

Indication de l’existence de deux portes en bois mélaminé mais pas de mention de leur état donc présomption de bon état

Meuble en état d’usage et propre, les deux portes sont démontées (apparaissent sur les photographies du procès-verbal de constat)

Demandes issues des factures des sociétés Audonnet et Lema tendant à l’achat de nouvelles portes de placard et à leur mise en peinture non fondées

Escalier

Marches et contremarches en bois peint ciré en bon état

Marches en état d’usage et non nettoyées, traces de colle sur plusieurs d’entre elles

Contremarches en état d’usage et non nettoyées, plusieurs stickers collés

Demande fondée

= 214,50 euros TTC

Entrée/séjour : poignée de porte intérieure

Trois portes en bois peint

Manque une porte

Demandes fondées

= 92,40 euros TTC

Chambre 1 :

poignée de porte intérieure

Une porte en bois peint

Poignée modifiée

Garage et dépendance : vitrage

Pas de mention donc présomption de bon état

Fenêtre en mauvais état, les vitres sont cassées

Demande fondée

= 104,50 euros TTC

Dépendance :porte extérieure

Porte en bois peinte, bon état, peinture refaite à neuf, fonctionnement OK. La défenderesse ne conteste pas l’absence de chatière.

Porte en état d’usage mais présence d’une chatière, endommageant l’un des deux battants. Traces de griffures sur les battants intérieurs

Demande fondée

= 137,50 euros TTC

Chambre 1 : sol

Parquet ciré en bon état

Parquet en état d’usage et propre, importante rayure au centre de la pièce

Demande partiellement fondée compte tenu de l’état initial

= 510,20 euros TTC

Chambre 2 :

sol

Parquet en état d’usage et propre, rayures et tâches à plusieurs endroits

Salle à manger : sol

Parquet en état d’usage et non nettoyé, rayures à plusieurs endroits

Couloir : sol

Pas de mention donc présomption de bon état

Aucune mention

Demande issue de la facture de la société Audonnet tendant aux ponçage et nettoyage puis finition cirée non fondée

Séjour : murs, plafond, porte, radiateur, deux fenêtres

Murs : peinture en bon état

Plafond : peinture en état moyen

Porte : une porte en bon état

Radiateur : un radiateur en fonte en bon état

Fenêtres : deux en PVC blanc, état neuf

Murs :

— papiers peints en mauvais état et déchirés,

— peints, en état d’usage et propres, peinture effritée à droite de la prise téléphonique

Plafond : peint en état d’usage et propre hormis quelques toiles d’araignées

Porte : aucune mention

Radiateur : en état d’usage et non nettoyé

Fenêtre : une en état d’usage apparent et non nettoyée, ouverture et fermeture correctes, pas de mention sur la seconde fenêtre

Demande partiellement fondée compte tenu de l’état initial ou de l’absence de mention

= 558,10 euros TTC

Chambre haut droit (chambre 1) : murs, plafond, porte, radiateur, deux fenêtres

Murs : papier peint en bon état

Plafond : papier peint en état moyen

Porte : bon état

Radiateur : un radiateur en fonte en bon état

Fenêtres : deux en PVC blanc, état neuf

Murs : peints, en état d’usage et propre sauf moisissure à l’arrière du radiateur. Dalles en polystyrène en mauvais état, que la défenderesse indique avoir posées pour cacher la moisissure et améliorer l’isolation

Plafond : peint en état d’usage et propre

Porte : en état d’usage et non nettoyée, choc sur la partie basse

Radiateur : en état d’usage et non nettoyé

Fenêtres : en état d’usage apparent et non nettoyées, ouverture et fermeture correctes

Demande partiellement fondée compte tenu de l’état initial

= 604,02 euros TTC

Cuisine : fenêtre

En PVC blanc, état neuf

Non nettoyée

Demandes partiellement fondées compte tenu des travaux mentionnés

= 45 euros TTC

Salle de bain : fenêtre

En PVC blanc, état neuf

Non nettoyée

Chambre haut gauche (chambre 2) : fenêtre

En PVC blanc, état neuf

Non nettoyée

Tuyau zinc

Pas de mention donc présomption de bon état

Choc sur la descente d’eau pluviale en zinc

Demande partiellement fondée compte tenu des travaux mentionnés

= 188,10 euros TTC

N° RG 24/00778 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D5BY /

Au total, Mme [S] [L] épouse [F] et M. [K] [T] seront solidairement condamnés à verser à M. [E] [V] la somme de 2 500,52 – 485 au titre du dépôt de garantie = 2 015,52 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La preuve de la résistance abusive nécessite, pour celui qui la soulève, de démontrer le caractère abusif de cette résistance, notamment la mauvaise foi de celui contre qui elle est opposée.

En l’espèce, M. [E] [V] ne démontre pas en quoi l’attitude de Mme [S] [L] épouse [F] et M. [K] [T] aurait constitué une résistance abusive à l’exécution d’une obligation, en l’absence de preuve de ce que ceux-ci auraient adopté un comportement de nature à nuire à son action.

En conséquence, la demande de réparation du préjudice né de la résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, déjà évoqué plus haut, poursuit en énonçant que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, Mme [S] [L] épouse [F] et M. [K] [T] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

S’agissant du procès-verbal valant état des lieux de sortie, il ressort des mentions de cette pièce qu’en dépit de ce que fait écrire le demandeur dans ses conclusions, il a expliqué au commissaire de justice qu’une tentative d’état des lieux amiable avait été réalisée le 17 novembre 2022, conformément à ce qu’indique la défenderesse. Si chaque partie tient l’autre pour responsable de l’échec qui s’en est suivi, il apparaît qu’en tout état de cause, aucun constat amiable n’aurait pu être établi entre Mme [S] [L] épouse [F] et M. [E] [V] compte tenu des désaccords qui les opposent sur l’état du logement, de sorte que ce dernier n’avait d’autre choix que de solliciter l’intervention d’un commissaire de justice. Le coût de constat sera donc partagé par moitié entre les parties, de sorte que M. [E] [V] est redevable de 196,60 euros, tandis que Mme [S] [L] épouse [F] et M. [K] [T] devront s’acquitter chacun de la somme de 98,30 euros.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Mme [S] [L] épouse [F] et M. [K] [T] seront condamnés à verser à M. [E] [V] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [L] épouse [F] et M. [K] [T] à verser à M. [E] [V] la somme de 2 015,52 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande formée par M. [E] [V] à l’encontre de Mme [S] [L] épouse [F] et M. [K] [T] au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [S] [L] épouse [F] et M. [K] [T] à verser à M. [E] [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [L] épouse [F] et M. [K] [T] aux dépens de la présente instance, qui comprendront la moitié du coût du constat valant état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice, soit la somme de 98,30 euros chacun ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,