N° RG 24/00293 – N° Portalis DBYE-W-B7I-DZUR /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° RG 24/00293 – N° Portalis DBYE-W-B7I-DZUR

Minute n° 25/000400

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [I] [G]

née le 25 Août 1969 à [Localité 8] ([Localité 9]),

demeurant [Adresse 4]

assistée de M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [Y],

demeurant [Adresse 1]

assistée de Maître Sébastien ROBIN de la SCP ROUET-HEMERY/ROBIN, avocats au barreau de CHATEAUROUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Septembre 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 10 Octobre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 24/00293 – N° Portalis DBYE-W-B7I-DZUR /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er avril 2006, Mme [C] [K] a loué à Mme [I] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 400 euros hors charges, outre le versement d’un dépôt de garantie de 800 euros.

Par suite du décès de Mme [C] [K], Mme [U] [Y], sa fille, est devenue propriétaire du bien loué.

Se prévalant de l’indécence du logement, Mme [I] [G] a, par acte de commissaire de justice daté du 3 mai 2024, fait assigner Mme [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux, aux fins de réparation de son préjudice de jouissance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises et retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

À cette audience, Mme [I] [G], assistée de son conseil, a développé oralement des conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge qu’il condamne la défenderesse :

à titre principal,° à lui payer les sommes de :

14 400 euros au titre de son préjudice de jouissance,800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorés de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard,227,77 euros au titre du partage des frais de commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie, majorés des intérêts légaux,2 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,° aux entiers dépens de la présente procédure,

à titre subsidiaire, ordonner avant dire droit une expertise judiciaire avec pour mission de procéder à l’examen du logement, de décrire l’état du logement, examiner les anomalies et griefs allégués, les décrire et préciser notamment s’ils rendent ou non le logement indécent, insalubre ou impropre à l’usage auquel il est destiné, de déterminer les causes des dysfonctionnements constatés, de décrire les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût dans tous les cas et d’indiquer la valeur locative du logement, compte tenu des anomalies éventuellement constatées, et le montant du loyer réellement dû au regard de l’état du logement.

Au visa des articles 6 et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que 1721 du code civil, elle fait valoir que des fissures et des problèmes d’enduit sont apparus aux alentours des années 2010/2012, entraînant des pics d’humidité devenus récurrents à compter des années 2012/2014. Elle ajoute qu’en 2014/2016, la couverture a fait l’objet de fuites donnant lieu à des travaux, de même que la véranda, mais que lesdits travaux ont été réalisés de façon médiocre et non conforme. Elle souligne avoir vainement sollicité une action de sa bailleresse à partir de l’année 2017 et s’estime fondée à demander une indemnisation correspondant à trois années de loyer, outre la restitution de son dépôt de garantie et le paiement de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, qu’elle a été contrainte de faire réaliser par un commissaire de justice compte tenu de l’absence de la propriétaire des lieux lors de la cessation du bail fixée au 31 mars 2024 par le congé pour vendre qui lui a été délivré.

Mme [U] [Y], également assistée de son conseil, a soutenu oralement des conclusions par lesquelles elle demande au juge de :

débouter Mme [I] [G] de l’ensemble de ses demandes,subsidiairement, statuer ce que de droit sur la demande d’expertise et le cas échéant, l’ordonner aux frais avancés de la demanderesse,condamner cette dernière à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle estime que le bien a été donné à bail avec des éléments en bon état ou en état moyen mais qu’il n’était en aucun cas insalubre. Elle mentionne que l’état des lieux de sortie ne permet pas de conclure à l’indécence du logement ni à l’existence d’une faute imputable à la bailleresse, mais qu’il démontre un manque total d’entretien, de chauffage et d’aération des lieux par son utilisatrice, confirmé par les propos de cette dernière qui a reconnu qu’elle n’aérait pas et qu’elle devait calfeutrer les ouvertures pour éviter la fuite de ses chats. Elle rappelle que la location a duré dix-huit ans et que l’état du bien n’a pas dissuadé la locataire de chercher à l’acquérir. Elle considère que celle-ci a laissé le logement se dégrader afin d’en réduire le prix lors de la vente et d’en tirer ainsi un avantage en sa qualité d’acheteuse potentielle. Elle souligne qu’elle a toujours répondu au mieux à ses sollicitations et que les conclusions de l’expert mandaté par Mme [G], réalisées sur dossier, ne peuvent qu’être contestées. Elle conteste être redevable de la moitié du prix de l’état des lieux de sortie, dès lors que la demanderesse ne justifie pas avoir tenté d’organiser un état des lieux amiable avant d’avoir recours à un commissaire de justice.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil énonce notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Il ressort de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

2. Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, les constats réalisés par un commissaire de justice les 8 novembre 2023 et 12 avril 2024 dans le logement relèvent l’existence de lames de lambris désaxées au plafond de l’entrée, de moisissures dans l’ensemble des pièces, tant sur les murs, plafonds, encadrements de fenêtres que sur certains vêtements, meubles et cartons, et d’absorbeurs d’humidité dans certaines d’entre elles dont les bacs récupérateurs contiennent de l’eau. Ils mentionnent également la présence, dans les toilettes, d’un seau recevant l’eau issue d’une fuite de la réserve de chasse d’eau, ainsi que de rouille en partie basse de cette réserve. Ils signalent la présence de fissures sur les façades extérieures du logement, sur les murs et le carrelage du dégagement, sur des murs de l’entrée, de la chambre et de l’escalier menant au sous-sol, outre des traces d’enduit de rebouchage à l’extérieur, l’absence de système de chauffage dans l’entrée et la cuisine, l’affaissement du sol de la chambre et du salon-séjour et celui du plafond du sous-sol. Ils notent encore que le tuyau métallique raccordé à l’arrière du chauffe-eau dans le sous-sol est humide, qu’il présente une coulure verdâtre et qu’un récipient rempli d’eau se trouve dessous. Il est enfin relevé un boîtier de dérivation électrique non fixé au mur dans l’entrée et des fils électriques apparents dans la chambre et la cuisine.

Il ressort en outre des avis des experts en bâtiment et construction inscrits sur la liste de la cour d’appel de [Localité 7] mandatés par les deux parties, le premier établi sur pièces le 4 juin 2025 par M. [E] [O] et le second effectué suite à une visite du 23 juin 2025 par M. [W] [M], que les menuiseries extérieures du logement ont été remplacées lors de la prise à bail par des équipements récents et étanches à l’air. Les deux relèvent également que le logement, très ancien, n’a pas fait l’objet de travaux de mise aux normes des dispositifs de ventilation et de chauffage et que les murs, sols et plafonds ne sont pas ou sont mal isolés. Ils rapportent que la combinaison de l’ensemble de ces éléments conduit la vapeur d’eau émise dans les pièces froides à se déposer sur les murs froids, sols et plafonds ainsi qu’à différents endroits comme le mobilier et les vêtements, entraînant l’apparition de moisissures. Le rapport de M. [W] [M] mentionne quant à lui qu’il appartenait à la locataire de remédier à ce phénomène en ouvrant les fenêtres, en n’obstruant pas certaines bouches de ventilation présentant des traces d’adhésif sales et anciennes et en utilisant un dispositif de chauffage approprié. Il estime encore que les normes actuelles ne sont pas opposables aux propriétaires de logements anciens.

Il résulte de ces éléments que dès le commencement de la prise à bail en 2006, le logement occupé par Mme [I] [G] n’était pas pourvu de dispositifs d’ouverture ou d’équipements de ventilation permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, pourtant prévu par le décret précité de 2002. Il ne saurait dès lors être reproché à la locataire de ne pas avoir pallié l’insuffisance de l’aération en ouvrant les fenêtres, en allumant son système de chauffage ou en lui imputant une obstruction de certaines bouches de ventilation, ces assertions n’étant en rien démontrées et en tout état de cause indifférentes dès lors qu’il appartient en premier lieu au bailleur de réaliser les travaux utiles, en dépit de ce que soutiennent tant la partie défenderesse que M. [W] [M].

Les différents courriels versés aux débats par les deux parties, dont les plus anciens datent de l’année 2018, établissent que Mme [I] [G] a alerté Mme [U] [Y] à maintes reprises quant aux conséquences de ces difficultés sur l’état du logement. Si cette dernière produit en réponse deux factures de 2020 et 2021 relatives à la réparation de fuites sur des éléments sanitaires, elle ne soutient pas avoir procédé à des travaux de mise aux normes de l’isolation et des systèmes de ventilation et de chauffage et admet même, dans un message du 25 mars 2024, être contrainte de procéder à la vente du logement en raison de son « impossibilité d’assurer les charges nécessaires à l’entretien et à sa mise en conformité ».

Il est par conséquent établi que le bien donné à bail est indécent, caractérisant une faute de la bailleresse que le projet d’achat des lieux par la locataire n’est pas de nature à amoindrir.

Pour autant, si Mme [I] [G] allègue l’existence d’un préjudice de jouissance résultant de cette faute, force est de constater qu’elle justifie uniquement avoir été contrainte d’acquérir un système de chauffage d’un montant de 489 euros le 12 juin 2018, mais n’établit pas que le montant de ses factures d’électricité excédait la normale ni en quelle proportion, pas plus qu’elle ne fait état de difficultés de santé ou de toute autre forme de préjudice. Surtout, elle sollicite le remboursement de l’ensemble des loyers payés durant trois ans sans pour autant prouver avoir été privée de l’usage de tout ou partie du bien en conséquence de la faute de sa bailleresse.

Elle sera dès lors indemnisée par cette dernière à hauteur de 489 euros, à défaut d’autres éléments versés aux débats concrétisant son préjudice.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, la bailleresse ne soutient pas que l’absence de conformité de l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée l’a conduite à conserver en tout ou partie le dépôt de garantie versé par la locataire au début de la location. Elle devait par conséquent restituer le montant de 800 euros dans le délai maximal d’un mois à compter de la restitution des clés le 12 avril 2024, soit avant le 11 mai 2024 à 23 heures 59.

En conséquence, Mme [U] [Y] sera condamnée à restituer à Mme [I] [G] le dépôt de garantie de 800 euros.

En outre, ce montant sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, soit 40 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 12 mai 2024 jusqu’au mois de restitution du dépôt de garantie.

Sur le partage du coût du constat valant état des lieux de sortie

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

S’il est d’usage que le bailleur, qui plus est à l’origine d’un congé pour vendre délivré à son locataire, organise l’état des lieux de sortie, la loi ne lui impose pas expressément d’en prendre l’initiative, laquelle peut provenir du locataire.

En l’espèce, Mme [I] [G] n’établit pas avoir tenté d’organiser un état des lieux amiable avec sa bailleresse et s’être heurtée à un refus de sa part, la contraignant à recourir aux services d’un commissaire de justice. Il apparaît donc que l’intervention de l’auxiliaire de justice résulte de sa volonté et qu’elle ne peut en faire supporter le coût à Mme [U] [Y].

Mme [I] [G] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [Y] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Mme [U] [Y] sera condamnée à verser à Mme [I] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [U] [Y] à payer à Mme [I] [G] la somme de 489 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [U] [Y] à payer à Mme [I] [G] la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [U] [Y] à verser à Mme [I] [G] une indemnité mensuelle de 40 euros à compter du 12 mai 2024 jusqu’au mois de restitution effective du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande indemnitaire formée Mme [I] [G] à l’encontre de Mme [U] [Y] tendant au partage des frais de commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Mme [U] [Y] à verser à Mme [I] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Mme [U] [Y] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,