N° RG 25/00317 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAO6 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° RG 25/00317 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAO6

Minute n° 25/00416

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [Y] [U] épouse [E]

née le 05 Novembre 1962 à [Localité 7] ([Localité 8]),

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

Monsieur [G] [E]

né le 18 Avril 1963 à [Localité 9] (Tarn-et-Garonne),

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [V],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Septembre 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 10 Octobre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00317 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAO6 /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er février 2020, Mme [Y] [U] épouse [E] a loué à M. [M] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel 550 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, Mme [Y] [U] épouse [E] et M. [F] [E], son époux également co-propriétaire du bien donné à bail , ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 750 euros au titre des loyers et charges échus, mois de février 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, Mme [Y] [U] épouse [E] et M. [F] [E] ont fait assigner M. [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel ils ont demandé de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner au défendeur ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux à compter de la présente décision, après en avoir remis les clés, sous peine de voir son expulsion poursuivie, le cas échéant avec l’assistance de la force publique,condamner le défendeur :° à leur payer la somme de 4 400 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 3 mai 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 8] le 3 juin 2025.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du défendeur, a été réceptionné au greffe le 5 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 septembre 2025.

À cette audience, Mme [Y] [U] épouse [E] et M. [F] [E], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont précisé s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

M. [M] [V] a indiqué qu’il avait quitté les lieux sans en restituer les clés, résidant depuis un mois au domicile de son frère. Il a ajouté avoir rencontré des difficultés pour régler son loyer à la suite de sa séparation, dès lors qu’il devait s’acquitter de nombreuses charges, mais qu’il percevait désormais 1 700 euros de salaire et qu’il pouvait s’acquitter de sa dette en plusieurs mensualités de 184 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [Y] [U] épouse [E] et M. [F] [E] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 mai 2025, la dette locative de M. [M] [V] s’élève à la somme de 4 400 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [M] [V] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 mars 2025 pour la somme de 2 750 euros, et à compter de l’assignation du 2 juin 2025 pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le défendeur n’a pas repris le paiement de son loyer courant, de sorte qu’il ne peut lui être octroyé de délais de paiement sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, compte tenu de la situation financière qu’il a exposée à l’audience et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [M] [V] un échelonnement de la dette sur une durée de vingt-quatre mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 184 euros, la dernière devant impérativement apurer le solde de la dette, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil précité.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] le 3 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 septembre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit.

Si elle ne prévoit pas expressément l’envoi d’un commandement de payer, il résulte des pièces du dossier qu’un tel acte a tout de même été adressé au défendeur le 13 mars 2025. Ce commandement rappelle les termes de la clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de M. [M] [V] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [M] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 550 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [M] [V] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Ces derniers ne pourront cependant pas inclure les frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX, dès lors que cette formalité n’est imposée à peine d’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire qu’au bailleur personne morale par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, seul le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cette dernière à la préfecture sera mis à la charge du défendeur.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [M] [V] sera condamné à verser à Mme [Y] [U] épouse [E] et M. [F] [E] la somme de 800 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [M] [V] à verser à Mme [Y] [U] épouse [E] et M. [F] [E] la somme de 4 400 euros (décompte arrêté au 22 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 2 750 euros et à compter du 2 juin 2025 pour le surplus ;

AUTORISE M. [M] [V] à s’acquitter de cette somme en vingt-trois mensualités de 184 euros chacune et une vingt-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 1er février 2020 entre Mme [Y] [U] épouse [E] d’une part, et M. [M] [V] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Y] [U] épouse [E] et M. [F] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [V] à verser à Mme [Y] [U] épouse [E] et M. [F] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 550 euros, à compter du 13 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

CONDAMNE M. [M] [V] à verser à Mme [Y] [U] épouse [E] et M. [F] [E] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [V] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cette dernière à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,