N° RG 25/00186 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7K6 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

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N° RG 25/00186 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7K6

Minute n° 25/00371

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [A] [R]

née le 29 Mars 1933 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine PLESSIS de la SCP OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS,

substitué par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [G],

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [T] [I],

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Nathalie GOMOT-PINARD, avocat au barreau de CHATEAUROUX

plaidant par M^e Louise PINARDON, avocat collaboratrice au barreau de CHATEAUROUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats et du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 25 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er septembre 2022, Mme [A] [R] a loué à M. [T] [I] et Mme [V] [G], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros hors charges et d’un dépôt de garantie du même montant.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 1er septembre 2022.

En suite de la fin du bail, résultant du congé donné par les locataires par courrier réceptionné par la bailleresse le 14 septembre 2023, un état des lieux de sortie a été dressé le 28 septembre 2023.

Aux termes d’un courrier daté du 25 novembre 2023 adressé en recommandé avec avis de réception, Mme [A] [R] a vainement mis en demeure M. [T] [I] et Mme [V] [G] de lui régler la somme de 1 664,18 euros au titre de dégradations locatives, du reliquat de loyer et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, dépôt de garantie déduit.

Un conciliateur de justice a en outre constaté l’échec de la tentative de conciliation initiée par Mme [A] [R], selon acte dressé le 7 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, Mme [A] [R] a fait assigner M. [T] [I] et Mme [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de condamnation au paiement des sommes mentionnées dans la mise en demeure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025 puis renvoyée et retenue à l’audience du 4 juillet 2025.

À cette audience, Mme [A] [R], représentée par son conseil, a déposé des conclusions auxquelles elle s’est référée et aux termes desquelles elle sollicite du juge qu’il :

déboute les défendeurs de leurs demandes, fins et prétentions,condamne solidairement les mêmes :° à lui payer la somme de 1 670,02 euros au titre des travaux de remise en état de la maison et des loyers et charges impayés,

° à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts,

° à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens d’instance.

Au visa du décret n° 87-712 du 26 août 1987 et des articles 7 d), 22, 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1730 du code civil, elle soutient que des dégradations locatives ont été commises et que le loyer et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont dus jusqu’au 14 octobre 2023, le bien n’ayant été reloué qu’à compter du 15 octobre 2023.

Se fondant sur l’article 1104 du code civil, elle justifie sa demande de dommages et intérêts par la résistance des locataires dans le paiement de leur dette, arguant de leur résistance abusive et de la violation de leur obligation de bonne foi, outre de nombreux préjudices en résultant pour elle. Elle oppose en outre ne pas avoir encaissé le chèque de 200 euros évoqué en défense.

M. [T] [I] et Mme [V] [G], également représentés par leur conseil, ont remis des conclusions dont ils se sont prévalus et par lesquelles ils demandent au juge de :

débouter Mme [A] [R] de sa demande de condamnation au titre des réparations locatives et du solde du loyer,faire injonction à la demanderesse d’avoir à produire le bail qui a suivi leur départ,fixer leur créance à la somme de 130,78 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 et 2023,condamner la demanderesse à leur restituer le dépôt de garantie d’un montant de 580 euros,compenser les deux sommes en tant que de besoin,condamner la demanderesse à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de leurs prétentions, visant l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ils exposent qu’ils ont taillé la haie à mi-hauteur avant leur départ, remplacé gracieusement des tuiles cassées, eu des difficultés avec les toilettes et la ventilation mécanique contrôlée au cours du bail, n’ont jamais utilisé la cheminée et qu’ils ont pris soin de reboucher les trous causés par l’étagère qu’ils avaient installée dans l’entrée du logement, ne pouvant dès lors être condamnés à la réfection des peintures de l’ensemble de la pièce. Ils ajoutent avoir sans succès sollicité de leur ancienne bailleresse la présentation d’une facture relative à ce dernier chef et ne pouvoir se contenter d’un devis. Ils se prévalent par ailleurs de la relocation des lieux dès le 1er octobre 2023, indiquant avoir vendu le conduit de leur poêle aux nouveaux preneurs, et n’être ainsi redevables du loyer et des charges que jusqu’au 30 septembre 2023. Ils soulignent enfin ne pas s’être montrés opposés au paiement des sommes réellement dues par eux dès lors qu’ils ont adressé un chèque de 200 euros à la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des réparations locatives et de l’arriéré locatif

Sur le paiement des réparations locatives

L’article 6 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 c) de cette loi prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il en résulte que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance, à moins qu’il puisse se prévaloir d’une cause exonératoire.

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Il est par ailleurs constant que pour apprécier la pertinence des sommes demandées par le bailleur, un devis est suffisant dès lors que l’indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les états des lieux d’entrée et de sortie ont été établis contradictoirement.

Mme [A] [R] sollicite un montant de 1 263,40 euros, correspondant à la somme de factures et d’un devis.

Pièce concernée

État des lieux d’entrée

État des lieux de sortie

Bien-fondé de la demande

Portail [Adresse 4] – Clés

Grille [Adresse 4] : 2 clés

Manque 2 clés [Adresse 4] portail (plus aucune clés)

Demandes fondées à hauteur de 27 euros

Grille [Adresse 5] – Clé

Grille [Adresse 5] : 1 clé

Manque la clé grille [Adresse 5]

Chambre – Ampoule

1 point lumineux plafond et douille et ampoule

1 ampoule à douille grillée dans la chambre

Demandes fondées à hauteur de 12,76 euros

Dépendances – Ampoule

3 points lumineux plafond avec douilles et ampoules

1 ampoule grillée dans dépendances

Dégagement à droite de l’entrée – Murs

Murs peinture neuve

Peinture du vestibule à refaire (dégagement à droite de l’entrée) 3 m x 3 m x 3 m

Demande fondée à hauteur de 1 273,16 euros à défaut d’autre devis produit par les défendeurs

Le VI d) de l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 met par ailleurs à la charge du locataire le « ramonage des conduits d’évacuation des fumées ». De même, les VI 2. et VII 2. du décret n° 87-713 du 26 août 1987 font de la vidange des fosses d’aisance et de l’entretien de la ventilation mécanique des charges récupérables par le bailleur. L’état des lieux de sortie mentionnant que ces différents entretiens n’ont pas été réalisés par les locataires avant leur départ, ce qu’ils ne contestent pas, ils seront redevables des frais y afférents, soit de la somme de 205,48 + 325 = 530,48 euros.

Au total, il convient de faire droit à la demande dans sa totalité, soit la somme de 27 + 12,76 + 1 273,16 + 530,48 – 580 au titre de la déduction du dépôt de garantie = 1 263,40 euros.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’avant-dernier alinéa du I de l’article 15 de la même loi, pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, le congé donné par les défendeurs a été réceptionné par la bailleresse le 14 septembre 2023 et mentionne un délai de préavis d’un mois non contesté, de sorte que le bail a pris fin entre les parties le 14 octobre 2023.

Mme [A] [R] produit le nouveau contrat de bail en vigueur après le départ des défendeurs, lequel mentionne une prise d’effet au 15 octobre 2023 et rend ainsi sans objet la demande d’injonction formulée en défense. M. [T] [I] et Mme [V] [G] ne versant pour leur part aux débats aucun élément établissant que les lieux objet du bail étaient occupés avant cette date, ils sont tenus au paiement du loyer et des charges jusqu’au terme du délai de préavis.

Ainsi, ils doivent à Mme [A] [R], au titre du loyer courant du 1er au 14 octobre 2023, la somme de 580 x 14 / 30 = 270 euros et au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 et 2023, (111 x 4 / 12) + (125 x 287 / 365) = 37 + 98,28 = 135,28 euros, soit au total la somme de 405,28 euros.

***

En conclusion, M. [T] [I] et Mme [V] [G] seront in solidum condamnés à verser à Mme [A] [R] la somme de 1 668,68 euros au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif courant jusqu’au 14 octobre 2023, et ainsi déboutés de leur demande tendant à la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi

Il résulte des dispositions de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la demanderesse admet que ses anciens locataires ont cherché à s’acquitter de leur dû par l’envoi d’un premier chèque, quand bien même le montant qu’il comportait ne correspondait pas à la réalité de leur dette. Elle ne démontre ainsi pas qu’ils auraient fait montre de mauvaise foi ou de résistance abusive. Au surplus, elle n’établit pas la preuve des préjudices non détaillés dont elle se prévaut.

En conséquence, elle devra être déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [I] et Mme [V] [G] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [T] [I] et Mme [V] [G] seront condamnés in solidum à verser à Mme [A] [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE in solidum M. [T] [I] et Mme [V] [G] à verser à Mme [A] [R] la somme de 1 668,68 euros au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif courant jusqu’au 14 octobre 2023 euros, déduction faite du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande tendant à la restitution du dépôt de garantie formée par M. [T] [I] et Mme [V] [G] à l’encontre de Mme [A] [R] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts fondée sur la résistance abusive et la mauvaise foi formulée par Mme [A] [R] à l’encontre de M. [T] [I] et Mme [V] [G] ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [I] et Mme [V] [G] à verser à Mme [A] [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [T] [I] et Mme [V] [G] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [I] et Mme [V] [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,