N° RG 25/00674 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECY7 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 25/00674 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECY7

Minute n° 26/00081

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 13 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. SCALIS prise en la personne de ses représentants légaux,

Service contentieux – [Adresse 3]-[Adresse 4]

représentée par Mme [Y], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [N],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [J],

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 16 Janvier 2026

DÉCISION :

par défaut

rendue en dernier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 13 Février 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00674 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECY7 /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 30 décembre 2021, la S.A. Scalis a loué à Mme [E] [J] et M. [G] [N], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 428,27 euros hors charges, outre le paiement de la somme de 428 euros au titre du dépôt de garantie.

Par actes de commissaire de justice du 3 juillet 2023, la S.A. Scalis a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 360,83 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2023 inclus, outre une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Aux termes d’un procès-verbal dressé le 26 septembre 2023, le commissaire de justice a certifié que M. [G] [N] lui avait remis les télécommandes du garage ainsi que les anciennes et nouvelles clés du logement, qu’il avait déclaré abandonnés les biens laissés sur place et qu’il s’engageait à ne pas les réclamer.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 16 novembre 2023 par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Se prévalant de l’existence d’un arriéré de loyers et de charges et de réparations devant être mis à la charge de Mme [E] [J] et M. [G] [N], l’ancienne bailleresse a sollicité qu’une tentative de conciliation soit réalisée. Selon acte du 16 septembre 2025 établi par M. [W] [Q], conciliateur de justice, il a été constaté la carence des anciens locataires, ceux-ci ne s’étant pas manifestés et n’ayant pas donné suite à la proposition faite pour le remboursement de leur dette.

Par actes de commissaire de justice en date des 18 et 19 novembre 2025, la S.A. Scalis a fait assigner Mme [E] [J] et M. [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé de condamner solidairement les défendeurs :

à lui payer la somme de 3 470,54 euros dont 1 243,27 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 septembre 2023, 32,04 euros au titre de frais de déménagement et 2 195,23 euros au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,à lui payer la somme de 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 janvier 2026.

À cette audience, la S.A. Scalis, représentée par sa préposée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cités par actes délivrés à l’étude pour Mme [E] [J] et dans les conditions prévues par l’article 659 du code de procédure civile pour M. [G] [N], aucun des deux ne comparaît, ni personne pour eux.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré de loyers et de charges et des réparations locatives

Sur l’arriéré de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. Scalis verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 26 septembre 2023, la dette locative de Mme [E] [J] et M. [G] [N] s’élève à la somme de 1 671,27 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2023 inclus au prorata du temps d’occupation.

Ils sont donc solidairement redevables de cette somme.

Sur les réparations locatives et les frais de déménagement

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi énonce que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 3-2 de cette loi dispose notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il en résulte que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance, à moins qu’il puisse se prévaloir d’une cause exonératoire.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats. Il n’est toutefois ni soutenu ni démontré que la bailleresse aurait fait obstacle à l’établissement d’un tel acte ou à sa remise aux locataires, impliquant que la S.A. Scalis peut se voir appliquer la présomption établie par l’article 1731 du code civil, les locataires étant ainsi réputés avoir reçu les locaux loués en bon état de réparations locatives.

L’état des lieux de sortie n’a quant à lui pas été réalisé contradictoirement entre les parties, Mme [E] [J] et M. [G] [N] étant absents lors de son établissement, mais a fait l’objet d’un constat établi par un commissaire de justice, dont la valeur probante n’est pas remise en cause par les anciens locataires, qui ont été convoqués dans le respect des dispositions précitées.

La S.A. Scalis sollicite la somme de 2 227,27 euros, correspondant au montant total de plusieurs réparations locatives et aux frais de déménagement.

La partie demanderesse verse aux débats une facture s’agissant des frais de déménagement et un protocole d’accord collectif de location sur une procédure de départ du locataire en matière de réparations locatives daté du 24 février 1988, lequel mentionne la valeur résiduelle restant à la charge du preneur après abattements pour vétusté en cas de défaut d’entretien et en cas de dégradation volontaire ou de perte.

Le présent bail ayant pris effet le 30 décembre 2021 pour s’achever le 26 septembre 2023, les locataires ont occupé les lieux durant un an, huit mois, trois semaines et six jours, soit vingt-et-un mois.

Ils se voient donc appliquer un abattement de vétusté de 5 % et ne sont ainsi tenus qu’à 95 % du prix de la réparation locative, sauf en ce qui concerne les papiers peints et les peintures présents sur les murs, plafonds et portes, pour lesquels ils bénéficient d’une décote sur les frais de reprise de (21 x 100) / 84 = 25 %. Ils sont en revanche tenus au paiement de la totalité du prix en cas de dégradation volontaire ou de perte.

Par ailleurs, les éléments pour lesquels aucune disposition conventionnelle ne trouve à s’appliquer auraient dû faire l’objet de devis ou de facture pour justifier les montants sollicités. Ces derniers seront toutefois retenus s’ils correspondent aux préjudices allégués.

Pièce concernée

État des lieux d’entrée

État des lieux de sortie

Bien-fondé de la demande

Chambre 1 – [Localité 2]

Absence d’état des lieux donc présomption de bon état

Peinture en mauvais état, tachée à plusieurs endroits, traces de rebouchage, trous de pointes, peintures écaillée à plusieurs endroits, un trou chevillé, teintes de peinture différentes à plusieurs endroits, traces de colle sur l’ensemble des murs

Demande fondée

= 214,57 euros

Chambre 2 – [Localité 2]

Peinture en mauvais état, tachée et écaillée à plusieurs endroits, traces de rebouchage, murs impactés à plusieurs endroits, traces de colle sur l’ensemble des murs

Demande fondée

= 239,33 euros

Chambre 3 – [Localité 2]

Peinture en mauvais état, tachée à plusieurs endroits, murs impactés à plusieurs endroits, traces de rebouchage, fissure sous la fenêtre, traces de colle sur l’ensemble des murs

Demande fondée

= 222,83 euros

Couloir – Détecteur de fumée à remplacer

En état d’usage, non nettoyé

Demande non fondée

Cuisine – Peinture de la porte

Mauvais état, sale, impacts en partie basse, quatre crochets et traces d’adhésif en partie haute, griffée côté extérieur

Demande fondée

= 210,19 euros

Cuisine – [Localité 2]

Peinture en mauvais état, sale et tachée à plusieurs endroits, un trou de pointe, deux trous au-dessus de l’évier

Demande fondée

= 197,88 euros

Ensemble du logement – Nettoyage

Encrassé, sol et éléments divers non nettoyé, joints noircis

Demande fondée

= 211,20 euros

Jardin – Rabattage des haies

Défaut de taille de la haie

Demande fondée

= 225,30 euros

Séjour – Boiseries

Porte en état moyen, sale, tachée, blanchie à plusieurs endroits, griffures et rayures à plusieurs endroits

Demande fondée

= 60,95 euros

Séjour – [Localité 2]

Peinture en mauvais état, tachée à plusieurs endroits, arrachée sur un mur, traces de rebouchage

Demande fondée

= 269,27 euros

Frais de déménagement

Absence d’état des lieux donc présomption d’absence d’encombrants

Divers encombrants dans le garage

Demande fondée

= 32,04 euros

Au titre des réparations locatives, les défendeurs sont donc solidairement redevables de la somme de 1 883,56 euros.

***

Au total, Mme [E] [J] et M. [G] [N] seront ainsi condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 671,27 + 1 883,56 – 428 euros de dépôt de garantie = 3 126,83 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter des assignations.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [J] et M. [G] [N] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’est pas justifié de ce que des frais nécessaires non compris dans les dépens resteraient à la charge de la demanderesse. Il n’y a donc pas lieu d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la demande de la S.A. Scalis formée à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [J] et M. [G] [N] à verser à la S.A. Scalis la somme de 3 126,83 euros (décompte arrêté au 26 septembre 2023) au titre des loyers, charges impayés et réparations locatives, dépôt de garantie déduit, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2025 s’agissant de Mme [E] [J] et du 19 novembre 2025 s’agissant de M. [G] [N] ;

REJETTE la demande formée par la S.A. Scalis au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [J] et M. [G] [N] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,