N° RG 25/00634 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECPQ /

TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

N° RG 25/00634 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECPQ

Minute n° 26/00116

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur, [T], [K]

né le 22 Septembre 1966 à, [Localité 2] ,([Localité 3]),

demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur, [A], [G]

né le 28 Mars 1997 à, [Localité 2] ,([Localité 3])

demeurant, [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 16 Janvier 2026

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 13 Mars 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00634 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECPQ /

EXPOSÉ DU LITIGE

Se prévalant d’un contrat conclu verbalement par acte sous seing privé prenant effet le 1er janvier 2025, M., [T], [K] indique avoir loué à M., [A], [G] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 700 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, M., [T], [K] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 200 euros au titre des loyers et charges échus, mois de juillet 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, M., [T], [K] a fait assigner M., [A], [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé de :

constater la résiliation du bail verbal,ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le défendeur : à payer la somme de 7 000 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,◦

à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, indexée comme le loyer, du 4 novembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts de droit à compter du présent jugement,à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l,'[Localité 3] le 6 novembre 2025.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 13 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 janvier 2026.

À cette audience, M., [T], [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité par acte délivré à l’étude, M., [A], [G] ne comparaît pas, ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M., [T], [K] verse aux débats un état des lieux d’entrée signé portant sur le local objet du présent litige, un extrait de son relevé de compte démontrant que le défendeur a versé un dépôt de garantie et le décompte des loyers et charges. Le défendeur ne conteste par ailleurs pas l’existence du bail donc se prévaut le demandeur, de sorte que ce dernier prouve les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 novembre 2025, la dette locative de M., [A], [G] s’élève à la somme de 7 000 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Il convient de condamner M., [A], [G] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 5 novembre 2025.

En outre, aucun délai de paiement ne saurait être octroyé d’office au défendeur en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, ainsi qu’il résulte du décompte de la dette locative.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l,'[Localité 3] le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 janvier 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un contrat de bail unit les parties et il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Le commandement de payer du 31 juillet 2025 rappelle les termes de cette clause mais fait obligation au locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de M., [A], [G] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M., [A], [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 700 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 698 du même code, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution injustifiés sont à la charge des auxiliaires de justice qui les ont faits, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Il en est de même des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution nuls par l’effet de leur faute.

En l’espèce, M., [A], [G] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Ces derniers ne pourront cependant pas inclure les frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX, dès lors que cette formalité n’est imposée à peine d’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire qu’au bailleur personne morale par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, seul le coût du commandement de payer sera mis à la charge du défendeur.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M., [A], [G] sera condamné à verser à M., [T], [K] la somme de 300 euros à ce titre, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M., [A], [G] à verser à M., [T], [K] la somme de 7 000 euros (décompte arrêté au 3 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2025 ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail prenant effet le 1er janvier 2025 entre M., [T], [K] d’une part, et M., [A], [G] d’autre part, concernant le logement situé au, [Adresse 5], sont réunies à la date du 30 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M., [A], [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M., [A], [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M., [T], [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M., [A], [G] à verser à M., [T], [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 euros, à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

CONDAMNE M., [A], [G] à verser à M., [T], [K] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M., [A], [G] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer mais non le coût de sa notification à la CCAPEX ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,