Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 25/00042 – N° Portalis DBY5-W-B7J-CZYM

Minute :

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION LE COTENTIN “PRESQU’ILE HABITAT”

C/

[S] [R]

JUGEMENT

PRONONCÉ PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN, LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Marie LEFRANCOIS, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Mylène M’HADHBI, Greffier ;

Après débats à l’audience du 06 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025, pour rendre le jugement suivant :

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION LE COTENTIN “PRESQU’ILE HABITAT”, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Laurence BOULCH, avocat au barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [R]

né le 07 Novembre 1991 à [Localité 7] (MANCHE), demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 décembre 2021, l’Office Public de l’Habitat de la communauté d’agglomération le cotentin “PRESQU’ILE HABITAT” a donné à bail à Monsieur [S] [R] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 323,87€.

Le 25 septembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de la communauté d’agglomération le cotentin “PRESQU’ILE HABITAT” a fait signifier à Monsieur [S] [R] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 1 759,58€, arrêtée au 18 septembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, remis à l’étude, l’Office Public de l’Habitat de la communauté d’agglomération le cotentin “PRESQU’ILE HABITAT” a fait assigner Monsieur [S] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8], aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail, subsidiairement, la prononcer ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [R], de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [S] [R] au paiement de la somme principale de 1 759,58€, montant des loyers et charges dus au 18 septembre 2024, ladite somme portant intérêts de droit à compter de cette date ;

— condamner Monsieur [S] [R] au paiement des loyers et charges échus au 18 septembre 2024 et jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

— prévoir à défaut de libération des lieux dans le délai précité, le règlement d’une indemnité d’occupation à la charge de Monsieur [S] [R] ;

— condamner Monsieur [S] [R] au paiement de cette indemnité qui sera égale au loyer hors A.P.L prévu au contrat de bail résilié, outre les charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux ;

— condamner Monsieur [S] [R] au paiement d’une somme de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision ;

— condamner Monsieur [S] [R] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été plaidée le 06 mars 2025.

A l’audience, l’Office Public de l’Habitat de la communauté d’agglomération le cotentin “PRESQU’ILE HABITAT” a comparu, représenté par Maître BOULCH, Avocate au Barreau de Cherbourg-en-cotentin.

Il s’en est rapporté à ses dernières écritures et pièces, maintenant l’ensemble de ses demandes.

Il a précisé que la dette s’élevait à la somme de 4 004,87 €, selon décompte arrêté au 28 février 2025. Il a ajouté que des versements de 500 € étaient intervenus aux mois de janvier et février 2025 et qu’un versement presque égal au montant du loyer avait été effectué au mois de mars 2025. Il a indiqué qu’il considérait que le paiement des loyers avait repris et qu’il s’en rapportait quant à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [R] a comparu en personne.

Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 100€ par mois. Il a expliqué avoir un nouvel emploi et percevoir environ 2 000€ par mois. Il a indiqué être en situation de surendettement depuis 2023 et régler la somme d’environ 200 € par mois, et ce, pour encore deux ans. Il a précisé que la dette de loyer n’était pas incluse dans le plan de surendettement. Il a ajouté avoir un enfant en résidence alternée.

En application de l’article 24, V, de la loi du 06 juillet 1989, le Juge a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 la loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’Etat dans le Département de la Manche, par courrier électronique du 16 janvier 2025, soit six semaines minimum avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la Commission CCAPEX a été effectuée le 18 septembre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés:

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, “il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette”.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le 25 septembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de la communauté d’agglomération le cotentin “PRESQU’ILE HABITAT” a fait signifier à Monsieur [S] [R] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 1 759,58€, arrêtée au 18 septembre 2024.

Ce commandement mentionne, conformément à l’article 24, I, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, que “le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, ainsi que la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil”.

Ce commandement mentionne également la clause résolutoire, insérée dans le contrat de bail, aux termes de laquelle les parties ont convenu que le non-paiement des loyers peut entraîner la résiliation du bail de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat de la communauté d’agglomération le cotentin “PRESQU’ILE HABITAT” produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 28 février 2025, ainsi que le commandement de payer précité.

Après déduction des frais de poursuite, la dette restante s’élève à 3 485,63€, selon décompte arrêté au 28 février 2025. Monsieur [S] [R] ne conteste pas devoir cette somme.

Si des versements ont été effectués par Monsieur [S] [R], ces paiements n’ont cependant pas réglé la totalité de la dette mentionnée dans le commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 25 novembre 2024 et de condamner Monsieur [S] [R] au paiement de la somme de 3 485,63 €, suivant décompte arrêté au 28 février 2025, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision.

Sur les demandes d’expulsion, de délais de paiement et d’indemnité d’occupation :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par l’ordonnance du 19 décembre 2014 et par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, “ le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, le relevé de compte permet de constater que Monsieur [S] [R] a partiellement repris le paiement du loyer courant.

Le diagnostic social et financier mentionne que Monsieur [S] [R] a débuté un nouvel emploi le 24 février 2025 en intérim et qu’il souhaite constituer un dossier auprès du Fonds de Solidarité Logement.

Le bailleur s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Aussi, prenant en compte ces éléments, il y a lieu d’accorder des délais de paiement, sur 35 mois, selon les modalités décrites dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [S] [R] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer à la demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [S] [R] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [R], succombant, sera condamné au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Office Public de l’Habitat de la communauté d’agglomération le cotentin “PRESQU’ILE HABITAT” ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 08 décembre 2021, et portant sur le logement sis [Adresse 6] à [Localité 9], à compter du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la communauté d’agglomération le cotentin “PRESQU’ILE HABITAT” la somme de 3 485,63 € (trois-mille-quatre-cent-quatre-vingt-cinq euros et soixante-trois centimes), suivant décompte arrêté au 28 février 2025, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision.

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [S] [R] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification du présent jugement, en 34 mensualités de 100€ (cent euros), et en une 35ème mensualité correspondant au solde de la dette;;

ORDONNE que les effets de la clause résolutoire du bail soient suspendus durant ce délai et DIT que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement de la dette à l’issue du délai ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas l’Office Public de l’Habitat de la communauté d’agglomération le cotentin “PRESQU’ILE HABITAT” à faire expulser Monsieur [S] [R] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [S] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la communauté d’agglomération le cotentin “PRESQU’ILE HABITAT” une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : Direction Départementale de la cohésion sociale de la Manche, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 1]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [R] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONFORMÉMENT AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 450, alinéa 2, DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Mylène M’HADHBI Marie LEFRANCOIS