TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00027 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVQT

NAC : 5AA 0A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 12 Décembre 2024

Madame [W] [N]

Rep/assistant : M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [L] [N]

Rep/assistant : M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

C /

Madame [K] [U]

Madame [Z] [R] [O]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 12 Décembre 2024

A : M^e Valérie REDON-REY (TOULOUSE ),

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 12 Décembre 2024

A : M^e Valérie REDON-REY (TOULOUSE ),

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier lors des débats et de Sameh BENHAMOUDA Greffier lors du prononcé ;

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 12 Décembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

— Madame [W] [N], demeurant 13 rue Vivier – 63430 PONT DU CHÂTEAU

— Monsieur [L] [N], demeurant 13 rue Vivier – 63430 PONT DU CHÂTEAU

Représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par SCP COLLET-ROCQUIGNY CHANTELOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [K] [U], demeurant 61 rue Pelissier – Porte 20 – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

Madame [Z] [R] [O], demeurant 4 ruelle de Chiranga – 97615 PAMANDZI (MAYOTTE)

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 6 octobre 2021, [W] [N] et [L] [N] ont donné à bail à [K] [U] un logement avec balcon situé 61 Rue Pélissier – Bâtiment 3 – Appartement n°20 à CLERMONT-FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 629,56 euros, provision sur charges comprise.

Le 7 mars 2024, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2162,45 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 14 mars 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [K] [U] le 9 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, [W] [N] et [L] [N] ont fait assigner [K] [U] ainsi que [Z] [R] [O] en qualité de caution devant le Juge des Contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner l’expulsion de [K] [U] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner [K] [U], solidairement avec [Z] [R] [O], à leur payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

* 2204,91 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 juin 2024.

Lors de l’audience, [W] [N] et [L] [N] sollicitent le bénéfice de leur assignation.

[K] [U], assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

[Z] [R] [O], citée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

[W] [N] et [L] [N] ont précisé n’avoir pas été avisés de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [K] [U].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

[K] [U] a été assignée en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour elle. [Z] [R] [O] a été assignée en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 834 du Code de Procédure Civile permet au Juge des Contentieux de la Protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-638 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation et de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, [W] [N] et [L] [N] justifient avoir régulièrement signifié le 7 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2162,45 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 7 mai 2024.

[K] [U] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, [W] [N] et [L] [N], propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment ont vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [K] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile permet en outre au Juge des Contentieux de la Protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

[W] [N] et [L] [N] justifient d’un décompte arrêté au 6 juin 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2204,91 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [W] [N] et [L] [N] est établie tant dans son principe que dans son montant. [K] [U] sera condamnée à leur payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 7 mars 2024 sur les sommes dues à cette date soit 2162,45 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

[K] [U] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par [W] [N] et [L] [N], soit la somme de 674,82 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur l’engagement de la caution

L’engagement de caution de [Z] [R] [O] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 6 octobre 2021 qu’elle a signé et qui comporte la mention manuscrite exigée par la loi. Son obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable. Elle sera donc condamnée solidairement avec la locataire au paiement de la dette principale.

Sur les autres demandes

[K] [U] et [Z] [R] [O], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 6 octobre 2021 entre [W] [N], [L] [N] et [K] [U] à compter du 7 mai 2024,

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de [K] [U] ainsi que tout occupant de son chef, du local avec balcon sis 61 Rue Pélissier – Bâtiment 3 – Appartement n°20 à CLERMONT-FERRAND (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNONS solidairement [K] [U] et [Z] [R] [O] à payer à [W] [N] et [L] [N] la somme provisionnelle de 2204,91 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024 sur la somme de 2162,45 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXONS la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par [K] [U] et [Z] [R] [O] à la somme provisionnelle mensuelle de 674,82 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNONS à verser à [W] [N] et [L] [N] à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS in solidum [K] [U] et [Z] [R] [O] à payer à [W] [N] et [L] [N] la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 7 mars 2024, de sa dénonciation à la caution et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS [W] [N] et [L] [N] du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi l’ordonnance a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection