TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00257 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JQIJ

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 24 Octobre 2024

Monsieur [C] [K]

Rep/assistant : M^e Vincent DEBORDES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [M] [Y]

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Rep/assistant : M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 24 Octobre 2024

A : M^e Vincent DEBORDES,

M^e Evelyne BELLUN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 24 Octobre 2024

A : M^e Vincent DEBORDES,

M^e Evelyne BELLUN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 24 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [K], demeurant 10 route de Chignat – 63190 MOISSAT

représenté par M^e Vincent DEBORDES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [Y], demeurant 18 rue Bourzeix – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 13 mars 2023, M. [C] [K] a donné à bail à M. [M] [Y] un logement situé 18 rue Bourzeix à CLERMONT FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 €, provision sur charges comprise.

Le 21 décembre 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 536 €. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 22 décembre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [Y] le 21 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, M. [C] [K] a fait assigner M. [M] [Y] ainsi que SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner l’expulsion de M. [M] [Y] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— se réserver la compétence pour liquider l’astreinte,

— condamner M. [M] [Y], solidairement avec SAS ACTION LOGEMENT SERVICES , à lui payer les sommes suivantes :

* 794 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer, et avec capitalisation des intérêts,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les commandements de payer des 21 et 22 décembre 2023.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [M] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND sur le fondement des articles 1217, 1231-1, 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ainsi que demandé par M. [K] et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [M] [Y] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [M] [Y] à lui payer la somme de 1214 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024 inclus,

— a titre infiniment subsidiaire, condamner M. [M] [Y] à la relever indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au profit de M. [K] et notamment pour le loyer de janvier 2024 de 129 €,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner M. [M] [Y] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et les dépens.

A l’audience M. [C] [K] maintient ses demandes initiales.

M. [M] [Y] assigné en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu.

La SAS ALS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser

— qu’en vertu d’un décompte arrêté au 29 février 2024, l’arriéré s’élève à la somme de 794 € à l’égard du locataire.

— que la créance du bailleur à son égard n’est que de 129 € (pour le mois de janvier 2024) puis que ce dernier a été indemnisé à hauteur de 665€ ; que l’engagement de caution est conditionnel et soumis à un formalisme notamment d’informer la caution de la défaillance du locataire dans un délai de 30 jours calendaires pour le premier impayé et de 15 jours calendaires en cas de nouvel impayé et qu’au delà une déchéance totale de la caution est appliquée ; que M. [K] encourt une déchéance partielle de garantie correspondant au mois de janvier 2024, déclaré tardivement (5 mars au lieu du 15 février 2024).

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l’audience. Il en résulte que M. [Y] est divorcé, sans enfant ; que les APL sont versées directement au bailleur, qu’il n’a pas de dossier de surendettement ; qu’il a perdu son emploi en septembre 2023 mais serait en intérim pour 3 mois depuis mai 2024 qui pourrait déboucher sur un CDI ; il s’était engagé à reprendre le paiement de son loyer et apurer sa dette en deux mensualités ; il lui a été indiqué l’importance de se présenter à l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [C] [K] a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [M] [Y].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [M] [Y] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient d’ordonner la jonction de l’instance enregistrée sous le RG 24/00257 avec celle erngistrée sous le RG 24/00564 du fait du lien entre elles.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, M. [C] [K] justifie avoir régulièrement signifié le 21 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 536 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 21 février 2024.

M. [M] [Y] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, M. [C] [K], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [M] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

M. [C] [K] sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte, en l’absence d’élément particulier la justifiant ; en effet, les voies d’exécution forcée exerçables en cas d’exclusions locatives sont suffisantes pour protéger les intérêts du bailleur.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

M. [C] [K] produit un décompte arrêté au Septembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1214 €. Or il ressort de la pièce 7 bis de son dossier qu’il lui a été versé par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le montant du loyer hors APL pour les mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2023, février, mars et avril 2024. Il ne peut donc réclamer aucune somme à son locataire avant l’échéance de mai 2024. Cependant il n’est pas contesté que la caution n’a pas versée au bailleur l’échéance de janvier 2024 au motif que ce dernier aurait déclaré tardivement sa créance. En l’absence de toute pièce attestant d’une déclaration tardive, M. [K] est en droit de demander la condamnation solidaire de M. [M] [Y] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution à lui payer la somme de 129 € au titre du loyer de janvier 2024.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 21 décembre 2023 sur les sommes dues à cette date, soit 536 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée, n’étant ni prévues contractuellement ni justifiées par des circonstances particulières de l’espèce.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte de sa créance de 1214€ pour les échéancers de septembre à décembre 2023 et de février à avril 2024. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [M] [Y] sera donc condamné à lui payer, en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [M] [Y] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par M. [C] [K], soit la somme mensuelle de 420 €. Cette indemnité sera due solidairement par M. [M] [Y] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en application des stipulations du bail.

Sur l’engagement de la caution

L’engagement de caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES résulte clairement du contrat accessoire au bail du 13 mars 2023 qu’il a signé ; son obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera cependant subrogé dans les droits du bailleur des lors que ses paiements seront justifiées par une quittance subrogative en vert des dispostions du contrat de cautionnement VISALE signé le 3 mars 2023 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et M. [C] [K]

Sur les autres demandes

M. [M] [Y], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction l’instance enregistrée sous le RG 24/564 avec celle enregistrée sous le RG 24/267,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 13 mars 2023 entre M. [C] [K] et M. [M] [Y] à compter du 21 février 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [M] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 18 rue Bourzeix à CLERMONT FERRAND (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

DEBOUTE monsieur [C] [Y] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE solidairement M. [M] [Y] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à M. [C] [K] la somme de 129 € au titre de l’arriéré locatif pour le mois de janvier 2024,

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 1214 € arrêté au 30 avril 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 536 €, et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M. [M] [Y] et SAS ALS à la somme mensuelle de 420 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à M. [C] [K] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à M. [C] [K] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 21 décembre 2023, de sa dénonciation à la caution et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection