TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00766 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JYSF

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 28 Mars 2025

S.A. AUVERGNE HABITAT

Rep/assistant : Mme [C] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C /

Monsieur [P] [Z]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 28 Mars 2025

A : AUVERGNE HABITAT,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 28 Mars 2025

A : AUVERGNE HABITAT,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Mars 2025, délibéré prorogé au 28 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A. AUVERGNE HABITAT, dont le siège social est 16 boulevard Charles de Gaulle – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Mme [C] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [Z], demeurant 156 rue Sully, La Glacière 3 – Bat 33 – 63100 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 19 septembre 2023 à effet au 20 septembre 2023, la SA AUVERGNE HABITAT a donné à bail à M. [P] [Z] un logement situé 156 rue Sully, la Glacière 3, bâtiment 33, appartement n°3342, à CLERMONT-FERRAND (63100) moyennant le paiement d’un loyer mensuel global de 413,84 €, provision sur charges comprise.

Le 28 mars 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2.257,35 €.

La CCAPEX a été informée de la situation de M. [P] [Z] le 21 mars 2024.

Un procès-verbal d’accord dans le cadre de la médiation a été établi le 14 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, la SA AUVERGNE HABITAT a fait assigner M. [P] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [P] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.627,93 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2024,

* 510 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, outre la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 septembre 2024.

A l’audience, la SA AUVERGNE HABITAT maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 02 février 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3.687,99 € (frais de commissaire de justice déduits à hauteur de 136,73 €), échéance de décembre 2024 comprise. Elle indique que M. [P] [Z] a respecté pendant trois mois l’échéancier prévu dans le cadre de la médiation.

M. [P] [Z] assigné en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA AUVERGNE HABITAT a précisé avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [P] [Z]. Elle expose avoir reçu la recevabilité d’un dossier de surendettement orienté sur un réaménagement de dette, qu’elle a déclaré une dette de 2.186,20 euros. Elle indique que la recevabilité du dossier de surendettement a permis le rétablissement des APL dès le mois de juillet 2024 et qu’ensuite M. [P] [Z] a décidé de ne plus payer ses loyers courants et qu’il ne répond pas malgré ses tentatives de prise de contact. Elle ajoute que suite à la signification de l’assignation, M. [P] [Z] l’a informée avoir retrouver du travail et son nouvel employeur a payé par chèques les sommes de 500 euros et 163,98 euros le 14 octobre 2024.

Elle précise avoir reçu la validation des mesures imposées (moratoire de douze mois concernant la somme de 2.186,20 euros exigible en décembre 2025) mais qu’en parallèle, M. [P] [Z] n’ayant pas repris le paiement de son loyer courant, une dette de 1.501,79 euros s’est générée hors plan de surendettement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [P] [Z] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, la SA AUVERGNE HABITAT justifie avoir régulièrement signifié au locataire le 28 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, pour un montant de 2.257,35 € portant sur l’impayé. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail relatif au logement est acquise de plein droit à compter du 28 mai 2024.

Sur l’articulation des effets de la clause résolutoire avec la procédure de surendettement

L’article 24, VI de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : […] 2° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers".

En l’espèce, la SA AUVERGNE HABITAT verse au débat les actes de la procédure de surendettement permettant d’établir qu’un dossier déposé par M. [P] [Z] le 19 avril 2024 a été jugé recevable le 13 juin 2024 par la Commission de surendettement des particuliers. La créance retenue de la SA AUVERGNE HABITAT s’élève à la somme de 2.186,20€. La commission de surendettement des particuliers a validé le 06 décembre 2024 un moratoire de douze mois sur la somme de 2.186,20€.

Ainsi, le locataire bénéficie bien d’une procédure de surendettement en cours.

La SA AUVERGNE HABITAT verse également lors de l’audience un décompte actualisé arrêté au 02 janvier 2025 à titre de justificatif de l’absence de reprise des paiements du loyer courant. Cependant, l’impayé caractérisé s’étendant au delà de celui figurant dans l’acte introductif d’instance, il n’a pas été porté à la connaissance du défendeur. Il doit donc être regardé comme reportant des éléments nouveaux et irrecevables puisque n’ayant pas pu être soumis à la contradiction des parties.

En outre, il convient de constater que l’articulation des effets de la clause résolutoire avec la procédure de surendettement se produit au bénéfice du locataire débiteur. En conséquence, c’est à lui de rapporter la preuve qu’au jour de l’audience, il a repris le paiement du loyer et des charges. Cependant, M. [P] [Z] n’ayant pas comparu ni personne pour lui, aucun élément ne permet de conclure à la réalisation de cette condition légale.

Ainsi, il y a lieu de constater qu’en l’absence de preuve de reprise du paiement du loyer courant au jour de l’audience, le juge des contentieux de la protection, qui a constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, n’est plus tenu par la procédure de surendettement.

Par conséquent, M. [P] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA AUVERGNE HABITAT, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [P] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA AUVERGNE HABITAT produit un décompte arrêté au 02 janvier 2025 à titre de justificatif de l’arriéré locatif à hauteur de 3.687,99 euros (frais de commissaire déduits d’un montant de 136,73 euros). Cependant, les sommes réclamées au delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ont pas été portées à la connaissance du défendeur. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

La SA AUVERGNE HABITAT verse également au débat le décompte joint à l’assignation, qui, à ce titre, doit être jugé contradictoire. Ce décompte, arrêté au 26 août 2024 fixe une créance à hauteur de 2.627,93 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA AUVERGNE HABITAT est établie dans son principe mais elle sera limitée aux demandes recevables, à savoir celles contenues dans l’assignation et dûment justifiées soit 2.627,93 €, que M. [P] [Z] sera condamné à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 28 mars 2024 sur la somme de 2.257,35 €.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [P] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SA AUVERGNE HABITAT, soit la somme mensuelle de 510 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

M. [P] [Z], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 150 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement conclu le 19 septembre 2023 entre la SA AUVERGNE HABITAT et M. [P] [Z] à compter du 28 mai 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [P] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 156 rue Sully, la Glacière 3, bâtiment 33, appartement n° 3342, à CLERMONT-FERRAND (63100) , si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [P] [Z] à payer à la SA AUVERGNE HABITAT la somme de 2.627,93 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation portant sur le logement jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêt au taux légal, à compter du commandement de payer du 28 mars 2024 sur la somme de 2.257,35 € et pour le surplus à compter du présent jugement,

DÉCLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de la SA AUVERGNE HABITAT au titre de l’arriéré locatif du 02 janvier 2025,

FIXE l’indemnité d’occupation du logement due par M. [P] [Z] à la somme mensuelle de 510 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA AUVERGNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [P] [Z] à payer à la SA AUVERGNE HABITAT la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2024,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA AUVERGNE HABITATdu surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection