TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00038

N° RG 25/00648 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EFPA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

Monsieur [J] [I]

né le 12 Février 1940 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [B] [U] épouse [I]

née le 02 Juin 1950 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Virginie RONDEAU, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [C] [X]

née le 01 Janvier 2000 à [Localité 5] (CÔTE D IVOIRE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante

Monsieur [W] [O]

né le 10 Novembre 1999 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 20 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e RONDEAU

Copie certifiée conforme à M. [O] et Mme [X] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 13 février 2024, Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] un logement sis [Adresse 4], avec prise d’effet le le jour-même, pour une durée de 3 ans, pour un loyer mensuel de 600,00 €.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 600,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] ont fait signifier à Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 350,00 €.

Par notification électronique du 31 juillet 2025, Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] ont fait assigner Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸Constater l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers,

▸Ordonner l’expulsion de corps et de biens des locataires ainsi que celle de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours de la force publique ;

▸Condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 1 950,00 € au titre de la dette locative,

• la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• les dépens,

▸Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 23 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal le 28 novembre 2025, concernant madame.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 16 décembre 2025, Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] représentés par leur conseil, ont :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 2 400,00 €, mois de Décembre 2025 inclus.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire, la totalité ayant été apurée au 09 novembre 2025, soit après acquisition de la clause résolutoire ; que les arriérés concernent aujourd’hui les mois de septembre à décembre 2025.

Monsieur [W] [O] a confirmé le montant de la dette actualisée.

Le locataire a fait valoir qu’il avait rendez-vous avec une assistante sociale le 17 décembre 2025 ; qu’il est en arrêt de travail, en raison d’un accident de voiture, et ne perçoit que 900 à 1 000 € de la CPAM ; qu’il a perçu les indemnités journalières tard ; qu’il ne trouve pas d’autre logement et que les bailleurs venaient souvent chez lui pour lui dire de payer tout en disant que ce n’était pas grave, de sorte qu’il ne comprenait pas la procédure.

La question de l’octroi d’un délai pour quitter les lieux a été mise dans le débat par le juge.

Madame [C] [X], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu, sans être représentée.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience. Il en ressort que madame [X] a indiqué qu’elle a quitté le logement le 12 juin 2024 à la suite de la séparation du couple ; qu’il lui aurait été indiqué qu’elle ne restait redevable des loyers que pendant 6 mois, soit jusqu’au 12 décembre 2024 ; qu’elle a déposé des dossiers de surendettement ; qu’un rétablissement personnel a été proposé le 21 août 2025 mais qu’il y a une contestation, de sorte qu’une audience aura lieu.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [C] [X], assignée à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

***

A titre liminaire, il sera souligné qu’il n’est fait état d’aucune démarche visant à ce que madame [X] ne soit plus sur le bail, de sorte qu’elle est toujours tenue des loyers et charges concernant le bail conclu le 13 février 2024. Une clause de solidarité étant prévue au bail, l’ensemble des condamnations en paiement qui pourront être prononcées le seront solidairement entre madame [X] et monsieur [O].

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 23 octobre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 31 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] est recevable

2) Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf si un délai plus long est prévu par le bail.

En l’espèce, le contrat de bail produit par les bailleurs contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de six semaines.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X], le 31 juillet 2025. Or, il ressort de l’historique des opérations du compte de dépôt des bailleurs que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines, seule la somme de 1 200 € ayant été réglée dans ce délai. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies six semaines après le commandement de payer infructueux, soit le 12 septembre 2025.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] et de tous les occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 septembre 2025, de sorte que Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] se trouvent sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 12 septembre 2025 au 31 Décembre 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a ainsi lieu de condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 600 € par mois, à compter du 01 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X], les locataires, pour un loyer de 600,00 €. Il ressort du commandement de payer du 31 juillet 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois de Décembre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 2 400,00 €.

Cette somme se décompose en :

• 220 €, au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’au 11 septembre 2025,

• 2 180 €, au titre des indemnités d’occupation du 12 septembre 2025 au 31 Décembre 2025.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] à payer ces sommes.

III. Sur les délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [X] ne semble plus résider dans le logement mais reste néanmoins considérée comme locataire du bien. Monsieur [O], quant à lui, a fait des efforts pour commencer à apurer la dette en réglant d’importantes sommes mais n’a pas réglé les loyers de septembre à décembre 2025. Il a fait état d’une situation financière complexe et de difficultés à trouver un logement au regard de sa situation et malgré ses recherches.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] un délai de trois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

V. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes, les locataires seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Condamnés aux dépens, les locataires seront condamnés in solidum à payer aux bailleurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme qu’il convient de fixer à 300 €.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 février 2024 entre Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] d’une part, et Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4],sont réunies à la date du 12 septembre 2025 ;

ACCORDE à Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] à payer à Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] la somme de 220 € (deux cent vingt euros), au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] à payer à Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] la somme de 2 180 € (deux mille cent quatre-vingt euros), au titre de l’indemnité d’occupation du 12 septembre 2025 au 31 décembre 2025 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X], à compter du 01 janvier 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 600 € (six cent euros) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] à verser à Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [C] [X] à payer à Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] la somme de 300 €, au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Monsieur [J] [I] et madame [Y] [U], épouse [I] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE