TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 14 AVRIL 2026

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N° RG 25/04134 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FIKV

Minute 26-

Jugement du :

14 avril 2026

La présente décision est prononcée le 14 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 02 février 2026

DEMANDEUR :

Société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de [Localité 1] HABITAT [Localité 2] Ardenne OPH

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Madame [T] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Madame [D] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [F] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Comparantes en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 mars 2020, la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [D] et Mme [S] [F] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 648,38 euros et d’une provision pour charges de 115,40 euros.

Par actes de commissaire de justice du 20 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [D] et Mme [S] [F] le 21 janvier 2025.

Par assignations du 26 novembre 2025, la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH Reims Habitat Champagne Ardenne a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [D] et Mme [S] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 2434,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2025, et un rapport social a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 2 février 2026, la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 février 2026, s’élève désormais à 3610,39 euros. La société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [L] [D] et Mme [S] [F] exposent que qu’elles ont déposé un dossier de surendettement et demandé une aide à Action logement.

Mme [L] [D] et Mme [S] [F] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 Avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2000 euros n’a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mars 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [L] [D] et Mme [S] [F] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En revanche, Mme [L] [D] et Mme [S] [F] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 février 2026, Mme [L] [D] et Mme [S] [F] lui devaient la somme de 3610,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [L] [D] et Mme [S] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elles seront solidairement condamnées à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due..

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [L] [D] et Mme [S] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mars 2020 entre la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne, d’une part, et Mme [L] [D] et Mme [S] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] est résilié depuis le 21 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [L] [D] et Mme [S] [F], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [L] [D] et Mme [S] [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [D] et Mme [S] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [D] et Mme [S] [F] à payer à la société SEM [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 2] Ardenne la somme de 3610,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 février 2026,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [D] et Mme [S] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 janvier 2025 et celui des assignations du 26 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge