REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 24/01708 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MRYA

1ère Chambre

En date du 28 avril 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt huit avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE L’AUDIENCE :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 février 2026 devant :

Président : Anne LEZER

Assesseurs : Prune HELFTER-NOAH

: Benoit BERTERO

Greffier : Amélie FAVIER

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE :

Président : Anne LEZER

Assesseurs : Prune HELFTER-NOAH

: Benoit BERTERO

Greffier : Amélie FAVIER

Magistrat rédacteur :Anne LEZER

Signé par Anne LEZER, président et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. [1] (anciennement dénommée SCI [2]), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Jérôme VEYRAT-GIRARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS :

Maître [S] [F], Profession : Notaire associé, demeurant [Adresse 2]

ET

S.E.L.A.R.L. [3], notaires associés, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentés par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Jérôme VEYRAT-GIRARD

EXPOSE DU LITIGE

Selon un compromis régularisé sous seing privé en date du 3 mai 2018 pour l’acquéreur et du 18 mai 2018 pour les vendeurs, la SCI [1] (anciennement SCI [2]) a acquis des consorts [M] et [R] un bien immobilier constitué d’un bâtiment à usage de locaux d’activité sur deux niveaux avec combles en très mauvais état avec terrains autour en nature de carrière situés [Adresse 1], deux dépendances (cabanons) en mauvais état n° [Cadastre 1] [Adresse 3] et une parcelle de terre n°[Cadastre 2] [Adresse 3] au prix total de 195 000 euros.

Par acte authentique en date du 1er mars 2019 passé devant Maître [S] [F], notaire associée de la SARL « [3] » titulaire d’un office notarial à [Localité 1] avec la participation de Maître [D] [K], notaire à saint laurent en grandvaux (39 150), les consorts [M] et [R] ont vendu à la SCI [2] représentée par son gérant [E] [U]-[A] le bien immobilier ci-dessus décrit.

Suite au décès du gérant de la SCI [2] le [Date décès 1] 2021, la dénomination sociale de la dite SCI a été modifiée par la SCI [1] dont l’activité principale est l’acquisition, gestion et administration des biens immobiliers et les gérantes et associées sont [U] [C] et [U] [I].

Le 1er juillet 2019 la SCI [2] (anciennement SCI [1]) avait déposé auprès des services de la mairie d'[Localité 2] une déclaration préalable de travaux non soumis à permis de construire pour refaire le toit, poser des vélux, démolir un escalier et balcon en façade, poser des menuiseries en alu, une clôture et un portail. La mairie de la commune d'[Localité 2] a pris une décision de non opposition le 10 septembre 2019 puis a informé le requérant le 21 novembre 2029 du retrait de cette décision.

Le 6 janvier 2020 le maire de la commune d'[Localité 2] a pris un arrêté unique retirant la décision de non opposition et le Tribunal administratif de Toulon, saisi par la SCI [2], par décision du 8 novembre 2022 a annulé la décision du maire de la commune d'[Localité 2] du 6 janvier 2020.

Par acte d’huissier de commissaire de justice en date du 22 février 2024, la SCI [1] (anciennement dénommée SCI [2]) représentée par sa gérante a assigné Maître [S] [F], notaire à [Localité 1] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [3], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1], devant le Tribunal judiciaire de TOULON aux fins de voir :

Dire et juger que Maître [S] [F] n’a pas respecté ses obligations de rédacteur, de conseils et de diligences,Dire et juger que Maître [S] [F] a commis une faute engageant sa responsabilité vis à vis de la SCI [1]Condamner Maître [S] [F] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [3], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1] in solidum à indemniser la SCI [1] du fait des préjudices à lui verser :10 000 euros pour le préjudice moral25 000 euros pour les frais de conseil et de procédures330 000 euros pour le coût total de l’acquisition et des travaux engagés130 000 euros pour le manque à gagner du fait de l’impossibilité de louerréserver le surplus des préjudices qui pourraient évoluer ou se révéler en cours de procédureCondamner Maître [S] [F] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [3], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1] in solidum aux entiers dépens en application de l’article 699 du CPC

Dans ses dernières conclusions récapitulatives auxquelles il sera renvoyé pour de plus amples explications, la SCI [1] demande au tribunal de :

juger que Maître [S] [F] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée «  [3] , notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1] n’ont pas respecté leurs obligations de rédacteur, de conseils et de diligences, juger que Maître [S] [F] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée «  [3] , notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1] ont commis une faute engageant leur responsabilité vis à vis de la SCI [1]Condamner Maître [S] [F] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [3], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1] in solidum à indemniser la SCI [1] du fait des préjudices à lui verser :10 000 euros pour le préjudice moral10 000 euros pour les frais de conseil et de procédures devant le TA de Toulon269 903 euros pour le coût des travaux faits sur le bien devenus inutiles et subsidiairement la somme de 242 913 euros au titre de la perte de chance 353 360 euros pour la perte des loyers et subsidiairement la somme de 318 024 euros pour la perte de chance réserver le surplus des préjudices qui pourraient évoluer ou se révéler en cours de procédurecondamner Maître [S] [F] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée «  [3] , notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1] , in solidum à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ,Condamner Maître [S] [F] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [3], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1] in solidum aux entiers dépens en application de l’article 699 du CPCdébouter Maître [S] [F] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée «  [3], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1], de toutes leurs demandes y compris de voir écarter l’exécution provisoire dudit jugement à intervenir.

La SCI [1] soutient que le notaire a commis une faute en ne l’informant pas de la zone urbanistique où le bien se trouvait, empêchant toute location alors que la SCI [2] (devenue SCI [1]) lui avait clairement exposé son intention de faire des travaux et de louer.

La SCI [1] prétend que le notaire aurait dû l’alerter sur cette problématique et ne pas lui conseiller d’acquérir le bien sans condition suspensive de l’obtention et de la purge des autorisations administratives nécessaires. La SCI [1] affirme qu’elle n’a pas été informée des restrictions urbanistiques liées à la zone du PLU dans laquelle le bien se situait et elle estime en conséquence que le notaire a engagé sa responsabilité par son défaut de conseil qui n’a pas permis de garantir l’efficacité de l’acte de vente eu égards à ses projets. La SCI reproche au notaire de ne pas avoir veillé à ce que l’acte établi corresponde bien aux souhaits et intérêts des parties en s’abstenant d’insérer une condition suspensive à l’acte alors qu’il y avait des incertitudes sur la nécessité d’obtenir un permis de construire ou une autorisation de travaux. De cette absence de conseil, il en résulte un grave préjudice puisque la SCI [1] ne peut poursuivre les travaux et jouir de son bien. Selon la SCI [1] tous les préjudices sont en lien direct avec la faute commise par le notaire, due à son défaut de conseil.

Maitre [S] [F], notaire associé, et la SELARL [3], notaires associés à [Localité 1] par conclusions récapitulatives n°2 auxquelles il sera renvoyé, demandent au Tribunal de :

— débouter la SCI [1] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— prononcer la mise hors de cause de Maître [S] [F] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [3], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1]

— débouter la SCI [1] de sa demande à hauteur de 10 000 euros au titre du préjudice moral en ce qu’elle n’est pas justifiée

— débouter la SCI [1] de sa demande à hauteur de10 000 euros au titre des frais de conseil et de procédure non justifiés

— débouter la SCI [1] de sa demande à hauteur de 353 360 euros au titre de la perte des loyers et de sa demande subsidiaire au titre de la perte de chance

— débouter la SCI [1] de sa demande à hauteur de 168 862 euros au titre de la dépréciation du bien et subsidiairement de la perte de chance

— débouter la SCI [1] de sa demande à hauteur de 269 903 euros au titre des travaux effectués en vain et subsidiairement de la demande liée à la perte de chance

— débouter la SCI [1] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC et de la condamner à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL GARRY & Associés.

— Écarter l’exécution provisoire incompatible avec la nature de l’affaire.

Maître [S] [F] prétend que l‘acquéreur en l’espèce Monsieur [U] (décédé à ce jour) a été parfaitement informé des impératifs et conditions afférentes au bien tel que cela ressort de la lecture de l’acte de vente (la zone du PLU étant annexée avec ses conséquences ainsi que le certificat d’urbanisme) qu’il n’a jamais fait mention que le bien serait destiné à la location et avait seulement précisé vouloir se constituer une réserve foncière. Maître [F] soutient qu’il n’existe aucun préjudice au regard de la décision du Tribunal administratif de Toulon qui a annulé la décision du maire de la commune d'[Localité 2].

La clôture a été fixée au 27 octobre 2025 avec renvoi en audience de juge unique le 27 novembre 2025 puis à la demande des parties cette affaire a été fixée en audience collégiale le 19 février 2026 avec une clôture au 19 janvier 2026.

Par mention au dossier le juge de la mise en état, avant tout débat au fond, a procédé au rabat de l’ordonnance de clôture et fixé la clôture au 19 février 2026.

L’audience s’est tenue le 19 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

SUR CE :

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte » et « constater », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur le fond : sur la responsabilité du notaire

L’article 1240 du Code Civil dispose que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets notamment quant aux incidences fiscales et administratives, de l’acte auquel il prête son concours.

Le règlement national des notaires précise que « le notaire doit à sa clientèle sa conscience professionnelle, l’impartialité, la probité et l’information la plus complète ». Le notaire est donc chargé d’éclairer ses clients sur les formalités à accomplir ainsi que les risques de l’acte envisagé, c’est ainsi qu’il est tenu à un devoir de conseil.

A la lecture de la vente passée devant Maître [S] [F] le 1er Mars 2019 et avec la participation de Maître [K] assistant le vendeur, il apparaît que la société [2] représentée par son gérant [E] [U]-[A] a acquis un bien situé sur la commune d'[Localité 2] dont les références cadastrales sont A [Cadastre 1] et A [Cadastre 3] et d’une parcelle de terre cadastrée A [Cadastre 4] au prix de 195 000 euros.

Force est de constater qu’en page 6 de cet acte concernant l’usage du bien, il est noté « le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage de locaux d’activités, l’acquéreur entend conserver cet usage », la SCI [1] ne verse au débat aucun document attestant de la volonté de feu [E] [U] -[A] de vouloir louer le dit bien et rien n’oblige le notaire à questionner l’acquéreur sur ses intentions à partir du moment où de façon très claire il exprime dans un contrat signé par toutes les parties sa volonté de ne pas modifier l’usage du bien.

En conséquence rien ne permettait au notaire de connaître d’autres intentions de l’acquéreur et rien ne l’obligeait à vérifier d’autres intentions.

La SCI [1] estime n’avoir pas été suffisamment conseillée sur les contraintes administratives et urbanistiques du bien or il ressort de façon claire et détaillée que Maître [F] a évoqué tout d’abord toutes les servitudes liées au bien en pages 12, 13 et 14 puis l’état du bien s’agissant de locaux au rez-de-chaussée ayant fait l’objet d’extraction de calcaire marbrier qui a cessé depuis plus de 35 ans puis d’une location au profit de la mairie de 1989 à 2016 pour enfin à partir de la page 18 évoquer les dispositions relatives à l’urbanisme.

Il ressort que ce bien a fait l’objet d’un certificat d’urbanisme délivré le 19 juin 2018 dont l’original est annexé à la vente, faisant état de la présence d’entités archéologiques telles qu’une grotte du néolithique et un moulin à eau mais aussi d’une falaise qui doit être sécurisée.

Il est précisé en ces termes que «  l’acquéreur a parfaitement connaissance des lieux présentement vendus pour les avoir visités … il déclare avoir eu connaissance de l’existence d’une falaise surplombant le bâtiment… il déclare avoir pris connaissance de la note technique et des préconisations géotechniques établies par le cabinet [4] de [Localité 3] le 21 mars 2017 ainsi que le constat d’huissier établi le 17 novembre 2016 annexés » Il déclare «  avoir pris connaissance du PLU de la commune d'[Localité 2] et avoir conscience qu’en l’état du PLU les biens vendus ne pourront faire l’objet d’une extension suivant courrier électronique de la mairie d'[Localité 2] en date du 26 septembre 2017» annexée aux présentes.

Enfin il est stipulé que le bien se trouve en zone N et des explications très claires et précises sont fournies sur cette nomenclature, par ailleurs compréhensibles de tous sans être un expert en la matière, puisqu’il est écrit «  le principe est qu’en zone N peuvent seulement être autorisées les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et forestière, les constructions et installations à des équipements collectifs ou à des services publics dès lors qu’ils ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité foncière où elles sont implantées.. » et il est ajouté que le changement de destination est interdit en principe sauf si le changement était compatible avec une vocation agricole ou paysagère.

Ainsi il apparaît que la SCI [1] ne peut arguer du fait de l’absence d’information sur la zone du PLU qui classait le lieu en N en disant qu’elle ne pouvait savoir que ce lieu avait une vocation agricole et naturelle et qu’il serait, par la force des choses, soumis à des réglementations urbanistiques très restrictives.

L’information fournie par Maître [F] apparaît donc complète et suffisamment claire et aucune faute ne peut être relevée à ce stade.

Concernant les règles d’urbanisme qui affectent le bien, il apparaît en page 20 de l’acte que l’acquéreur a eu connaissance du courrier électronique adressé par la Directrice générale des services de la mairie d'[Localité 2] du 26 septembre 2017 dont un extrait est retranscrit et le tout annexé en ces termes : « un permis de construire modificatif ne peut être pris sur un permis initial de 1945. Il ne faut surtout pas l’envisager car il ne serait pas accepté dans cette zone. Il faut rester sur le bâtiment existant dont le volume est égal » « aucune extension ne pourra être envisagée pour ce bâti en l’état actuel du PLU… dans le cas d’espèce le permis de construire de 1945 ne fait pas apparaître de l’habitable, néanmoins le dépôt d’une déclaration préalable reste possible pour une rénovation de façade, toiture ou clôture » et l’acquéreur, en l’espèce la SCI [2], a déclaré faire son affaire personnelle de cette situation.

Les règles d’urbanisme et les contraintes s’y afférant ont été clairement stipulées à l’acquéreur sans que l’on puisse valablement reprocher au notaire un quelconque défaut de conseil.

L’acquéreur a aussi été informé de tous les résultats des diagnostics techniques (plomb, termites, amiante, mérules, radon, DPE) ainsi que le diagnostic de l’assainissement, étant dans une zone non desservie par un réseau collectif, le [5] a établi un diagnostic le 20/11/2017 et émis un avis non conforme.

Par ailleurs il est versé au débat de nombreux mails de l’office notarial de Maître [F] à [E] [U] qui lui communiquaient les diagnostics, certificat d’urbanisme, avis des domaines sur l’état du bien, lesquels confirment que le notaire n’a pas failli à son devoir de conseil et dès la promesse de vente signée par les parties les 3 et 16 Mai 2018 il était mis en lumière que le bâtiment à usage de locaux d’activité est en très mauvais état et que l’acquéreur a déclaré en page 14 « ne pas vouloir faire de la possibilité d’effectuer dans un avenir prévisible de travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire une condition suspensive du présent acte ».

En conséquence, la SCI [1] ne parvenant pas à rapporter la preuve d’une quelconque faute commise par Maître [S] [F] et par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [3], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1], dans leur devoir de conseil ainsi que dans la rédaction des actes qui leur incombait, sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

En l’absence de faute ou manquement à leurs obligations, la responsabilité de Maître [S] [F] et de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [3], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1], ne sera pas retenue.

En l’absence de toute faute de Maître [S] [F] les demandes relatives à l’existence de préjudices divers seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique des parties.

La SCI [1] représentée par sa gérante en exercice sera donc condamnée à verser à Maître [S] [F] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [3], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1], la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SCI [1] représentée par la gérante en exercice de l’ensemble de ses demandes et prétentions à l’égard de Maître [S] [F] et de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [3], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1],

CONDAMNE la SCI [1] représentée par sa gérante en exercice à verser à Maître [S] [F] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [3], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 1], une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

CONDAMNE la SCI [1] représentée par sa gérante en exercice au paiement des dépens de l’instance et en autorise la distraction au profit de la SELARL GARRY & Associés et Maître Jean-Michel GARRY en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE