TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02581 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBKU

Section 3

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION-HABITAT (M2A HABITAT), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Y] [U]

né le 22 Juillet 1989 à [Localité 9] (ALGÉRIE)

de nationalité Algérienne, demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 21 juin 2021, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat a donné à bail à Monsieur [Y] [U] un appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 428,22 € charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat a fait signifier à Monsieur [Y] [U] le 25 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Un second commandement a été signifié au locataire le 25 avril 2024 se rapportant à la justification d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat a fait assigner Monsieur [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 26 juin 2024,

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [U] et de tout occupant de son chef sans délai,

— Condamner Monsieur [Y] [U] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat à titre d’arriérés de loyer la somme de 5400,76 € augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [Y] [U] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 26 juin 2024 à la somme de 327,57 €,

— Condamner Monsieur [Y] [U] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 327,57 € par mois,

— Dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— Condamner Monsieur [Y] [U] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer soit la somme de 288,85 € ainsi qu’à verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Constater l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

L’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat, représenté par son conseil réitère ses prétentions.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [Y] [U] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin 6 juillet 2023 soit dans le délai imparti.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclut le 21 juin 2021 contient une clause résolutoire en son article 3-2b et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2024 pour la somme en principal de 2 610,91 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2024.

Monsieur [Y] [U] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il devra d’une part quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion sans délai et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme de 327,57 € et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions de l’ancien bail et majorées des charges locatives.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 12 août 2024 démontrant que Monsieur [Y] [U] reste devoir la somme de 5 400,76 € terme de juillet 2024 inclus. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 288,85 € correspondant aux frais de recouvrement. De plus, le décompte impute au locataire des frais pour non réponse à l’enquête visée à l’article L. 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation d’un montant mensuel de 7,62 euros pour la période de janvier 2024 à juillet 2024, soit un montant total de 53,34 euros.

Ces pénalités sont dues à partir de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la sollicitation du locataire par le bailleur social. Or, ce dernier ne justifie pas de l’envoi à la locataire d’un courrier aux fins de recueillir les données de l’enquête visée à l’article L. 442-5 précité.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais d’enquête.

Monsieur [Y] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [Y] [U] au paiement de la somme de 5 058,57 €, terme de juillet 2024 inclus (loyers impayés, avances sur charges et indemnités d’occupation).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur est non comparant et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si ce dernier est en capacité de régler la dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [U] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer soit la somme totale de 288,85 €, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles, qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2021 entre l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat et Monsieur [Y] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 26 juin 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [U] au montant du loyer dû au jour de la résiliation soit la somme de 327,57 € ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 juin 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat la somme de 5058,57 € comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêté à la date du 12 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer tel que sollicité par l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat soit 288,85 €, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 mai 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,