TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04062 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOFY

N° de Minute : 25/1392

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[S] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [G] [W] (membre de l’entreprise)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [O], demeurant [Adresse 2]

assistée par M^e Ophélie MARTIAUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 mai 2022, à effet au 1er juin 2022, la S.A d’HLM Vilogia a donné à bail à Madame [S] [O] un logement situé [Adresse 3] F, appartement n°F15, à [Localité 1], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 754,59 euros, outre une provision sur charges de 102,17euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la S.A d’HLM Vilogia a fait signifier à Madame [S] [O] un commandement de payer la somme principale de 2.556,10 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En sa séance du 9 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de Madame [S] [O] et déclaré recevable son dossier déposé le 19 mars 2025, comprenant une dette locative contractée envers la S.A d’HLM Vilogia à hauteur de 4.166,47 euros.

En sa séance du 23 juillet 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé la suspension de l’exigibilité des créances pendant une durée de 24 mois.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la S.A d’HLM Vilogia a fait assigner Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Madame [S] [O], est occupant sans droit ni titre ;

À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

Ordonner l’expulsion de Madame [S] [O], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner Madame [S] [O], au paiement :

— de la somme de 5.000,88 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,

— des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

Condamner Madame [S] [O] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire ;

Condamner Madame [S] [O], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la S.A d’HLM Vilogia comparaît représentée par Monsieur [G] [W] dument muni d’un pouvoir spécial.

La S.A d’HLM Vilogia s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 31 août 2025, à la somme de 5.898,64 euros.

La S.A d’HLM Vilogia s’oppose à la demande de délais de paiement. En effet, elle indique que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant. Elle ajoute que la dette a augmenté depuis la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement.

Madame [S] [O] comparait en personne assistée de l’avocate de permanence. Elle ne conteste pas le principe ou le montant de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire ainsi que le rejet de la demande de condamnation à des frais irrépétibles. Elle indique avoir perdu son emploi, s’être retrouvée sans ressource et avoir fait l’objet d’une saisie du trésor public. Elle explique percevoir un salaire d’environ 1.200 euros. Elle explique bénéficier du moratoire de 24 mois à compter du 31 octobre 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

Par note en délibéré reçue le 7 octobre 2025, Madame [S] [O] a, comme elle y avait été autorisée, produit des justificatifs concernant sa situation financière et des justificatifs complémentaires sur le traitement de sa situation de surendettement, en l’occurrence, la notification de l’entrée en application du moratoire au 31 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A d’HLM Vilogia justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A d’HLM Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 mai 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [S] [O] le 10 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.556,10 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 février 2025.

La clause résolutoire a été acquise avant la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de la locataire, et même avant le dépôt du dossier. La procédure de surendettement est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A d’HLM Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 5.898,64 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 août 2025, échéance du mois d’août 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 5.791,96 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [S] [O] à payer à la S.A d’HLM Vilogia la somme de 5.791,96 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 août 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2.556,10 euros, à compter du 2 avril 2025, date de l’assignation, pour la somme de 5.000,88 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VI, de la même loi et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé, dans sa décision du 23 juillet 2025, au profit de Madame [S] [O] une suspension de l’exigibilité de la créance locative prise en compte à hauteur de 4.166,47 euros pendant une durée de 24 mois, à un taux de 0%, à compter du 31 octobre 2025.

Toutefois, il ressort du relevé de compte versé aux débats que Madame [S] [O] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience. En effet, la locataire a procédé à un dernier paiement de 600 euros le 3 juillet 2025. Cette somme est inférieure au montant du loyer et des charges actualisés, soit la somme de 864,48 euros. Aucun paiement n’est intervenu en juillet et août 2025.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [S] [O] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24, VI de la loi du 6 juillet 1989 et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 février 2025, Madame [S] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner Madame [S] [O] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 10 février 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’août 2025 inclus.

Ainsi, Madame [S] [O] sera encore condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 864,48 euros, pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la S.A d’HLM Vilogia ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A d’HLM Vilogia de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Madame [S] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

Au regard de ses ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Madame [S] [O].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A d’HLM Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A d’HLM Vilogia recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2022 entre la S.A d’HLM Vilogia et Madame [S] [O] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 1] sont réunies à la date du 10 février 2025 ;

DEBOUTE Madame [S] [O] de sa demande de délais de paiement ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Madame [S] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

CONDAMNE Madame [S] [O] à payer à la S.A d’HLM Vilogia la somme de 5.791,96 euros, créance arrêtée au 31 août 2025, terme d’août 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2.556,10 euros, à compter du 2 avril 2025, date de l’assignation, pour la somme de 5.000,88 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [S] [O] à payer à la S.A d’HLM Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant actuel de 864,48 euros, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A d’HLM Vilogia ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Madame [S] [O] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à Madame [S] [O] l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE Madame [S] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 4 décembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,