Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 14 janvier 2025, n° 24/00531

TJ Clermont-Ferrand 14 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux, permettant ainsi d'appliquer la clause de résiliation prévue dans le contrat de bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, n'ayant pas quitté les lieux après la résiliation, doit être expulsée.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la créance de la bailleresse était établie et a ordonné le paiement de l'arriéré locatif.
Accepté
Indemnisation pour occupation illicite
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit être fixée en fonction des loyers dus, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 14 janv. 2025, n° 24/00531
Numéro(s) :	24/00531
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Héléna VERT
Cabinet(s) :	SCP BLANC-BARBIER, VERT, REMEDEM ET ASSOCIES
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIAL, S.A. CDC HABITAT SOCIAL dont le siège social se situe

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00531 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVPX

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 14 Janvier 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentée par M^e Helena VERT de la SCP BLANC-BARBIER – VERT – REMEDEM, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [D] [W]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 14 Janvier 2025

A : M^e Helena VERT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 14 Janvier 2025

A : M^e Helena VERT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Décembre 2024, prorogé au 14 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL dont le siège social se situe

Rue Pierre Besset

63000 CLERMONT- FERRAND

Représentée par M^e Helena VERT de la SCP BLANC-BARBIER – VERT – REMEDEM, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [D] [W] demeurant

23 Allée du Parc

Porte 92, Etage 2

63110 BEAUMONT

Non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement en date des 14 et 15 septembre 2023 à effet au 21 septembre 2023, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [D] [W] un logement situé 23 Allée du parc – porte n°92 – étage 2 à Beaumont (63110), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 598,58 euros, provision sur charges comprise.

Suivant un autre acte signé électroniquement en date des 14 et 15 septembre 2023, la SA CDC Habitat Social a également donné à bail à Mme [D] [W] un garage situé rue de Champclos – porte 08 à Beaumont (63110) à effet au 21 septembre 2023, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 22,32 euros, provision sur charges comprise.

Le 20 mars 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.003,67 euros.

La caisse d’allocations familiales (ci-après : Caf) a été informée de la situation de Mme [D] [W] le 29 février 2024. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions (ci-après : CCAPEX) en a quant à elle été informée le 21 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2024, la SA CDC Habitat Social a fait assigner Mme [D] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue aux baux conclus entre elles faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [D] [W] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.730,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse à parfaire ou à diminuer selon le décompte actualisé qui sera produit le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* 598,58 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation pour l’appartement et 22,32 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation pour le garage, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux avec indexation, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 04 juillet 2024.

Lors de l’audience du 10 octobre 2024, la SA CDC Habitat Social maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er octobre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.293,95 euros.

Mme [D] [W], assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’a pas été réalisé, Mme [D] [W] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA CDC Habitat Social a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [D] [W].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [D] [W] a été assignée en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 06 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 étant donné qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de la SA CDC Habitat Social.

Or, la SA CDC Habitat Social justifie avoir régulièrement signifié le 20 mars 2024 un commandement de payer visant notamment les dispositions des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.003,67 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation des deux contrats de bail est acquise de plein droit à compter du 20 mai 2024.

Mme [D] [W] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail. Or, la SA CDC Habitat Social, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA CDC Habitat Social produit un décompte arrêté au 1er octobre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5.293,95 euros.

Sur ce point, il y a lieu de relever que des frais de contentieux apparaissent sur le relevé en date du 1er octobre 2024 à hauteur de 128,30 euros à la date du 16 juillet 2024 de 153,48 euros à la date du 02 avril 2024. Or, les frais de contentieux ne correspondent pas à la dette principale issue de l’inexécution du contrat de bail, il y a lieu de ne pas les porter à la charge de la locataire.

Ainsi, il convient de soustraire au total de ce décompte les sommes indues, à savoir : 5.293,95 – 128,30 – 153,48 = 5.012,17 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA CDC Habitat Social est établie dans son principe et dans son montant à hauteur de 5.012,17 euros (après déduction des frais non justifiés et application de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail). Mme [D] [W] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 20 mars 2024 sur les sommes dues à cette date soit 2.003,67 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Mme [D] [W] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SA CDC Habitat Social, soit la somme mensuelle de 598,58 euros pour l’appartement et 22,32 euros pour le garage.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Mme [D] [W], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation des baux conclus les 14 et 15 septembre 2023 entre la SA CDC Habitat Social et Mme [D] [W] à compter du 20 mai 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [D] [W] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 23 allée du parc – porte n°92 – étage 2 à Beaumont (63110) ainsi que du garage sis rue de Champclos – porte 08 à Beaumont (63110), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Mme [D] [W] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 5.012,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 2.003,67 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [D] [W] à la somme mensuelle de 620,90 euros (en ce comprenant l’indemnité mensuelle pour l’appartement d’un montant de 598,58 euros et celle pour le garage d’un montant de 22,32 euros), à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la SA CDC Habitat Social lesdites indemnités mensuelles à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Mme [D] [W] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 20 mars 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ainsi qu’à la Caf et à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection