Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Décembre 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [Y] [K], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [R]

Logement 31 Etage 4

10 Rue du Drac

44100 NANTES

comparant en personne le 06 juin 2024 et non comparant le 03 octobre 2024

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 juin 2024

date des débats : 03 octobre 2024

délibéré au : 05 décembre 2024

RG N° N° RG 24/00247 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MX7U

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [E] [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 12 mai 2014, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, Office public de l’habitat de la métropole nantaise a donné à bail à Monsieur [E] [R] un local à usage d’habitation numéro 31 au quatrième étage sis 10 rue du Drac à Nantes (44100), moyennant un loyer mensuel de 274.74 euros, outre une provision pour charges de 94.05 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 274 euros.

Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 22 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer la demande recevable et bien fondée ; Constater la résiliation du bail signé le 12 mai 2014 en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 ;

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

Condamner le locataire au paiement de :la somme de 1 521.19 euros représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 291.64 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 3 octobre 2023 et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la Préfecture.

Après un renvoi lors de l’audience du 6 juin 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2024 lors de laquelle elle a été examinée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, Nantes Métropole Habitat, représentée par Madame [Y] [K], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance indiquant que sa créance s’élève à la somme de 592.18 euros arrêtée au 16 septembre 2024. A la demande de délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire, la bailleresse a donné expressément son accord, le paiement des loyers étant repris depuis le mois de novembre 2023.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [E] [R] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pas été communiqué au tribunal jusqu’au jour du délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [E] [R] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la première audience le 6 juin 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 5 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte d’huissier du 22 août 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Monsieur [E] [R] un commandement de payer, visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 110.77 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté à la date du 17 août 2023.

Il ressort des pièces du dossier, que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 octobre 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [E] [R] ne s’est pas présenté devant le Tribunal ni au diagnostic social et financier, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Toutefois, l’assignation mentionne expressément la condamnation à une indemnité d’occupation dans les mêmes conditions que celles du contrat, de sorte que la créance sera actualisée.

Il résulte des pièces produites, et en particulier le décompte locatif, que les loyers et des charges du local d’habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 592.18? euros arrêtée au 16 septembre 2024, terme d’août inclus, déduction faite des frais de contentieux (238,76 euros).

Il convient toutefois de déduire de ce montant le coût de l’assurance souscrite pour le compte su locataire en l’absence de pièces conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (55 euros) et les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (60.96 euros).

La créance étant justifiée pour un montant de 476.22 euros?, il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] [R], au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.521,19 euros.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 23 octobre 2023, Monsieur [E] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées par le contrat.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er septembre 2024.

Sur des délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) ».

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Lors de l’audience, le bailleur informe que le locataire a repris le paiement de ses loyers depuis le mois de novembre 2023, donne expressément son accord pour qu’il lui soit octroyé des délais de paiement et propose qu’il verse en sus du loyer courant la somme de 17 euros par mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [E] [R] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

– le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

– la clause résolutoire reprendra son plein effet,

– il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [E] [R], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de Nantes Métropole Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 12 mai 2014 entre la Nantes Métropole Habitat et Monsieur [E] [R] portant sur un local à usage d’habitation numéro 31 au quatrième étage sis 10 rue du Drac à Nantes (44100), à compter du 23 octobre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 476.22 euros au titre des loyers et charges échus et impayé arrêtée au 16 septembre 2024, terme d’août inclus;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.521,19 euros ;

AUTORISE Monsieur [E] [R] à s’acquitter de sa dette par 27 mensualités de 17 euros (DIX-SEPT EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 28ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [E] [R] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [E] [R] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat à procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [E] [R] à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, laquelle suivra les conditions de révision et d’indexation fixées au contrat et ce, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA