JA/FC

Jugement N°

du 21 FEVRIER 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 23/02783 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JEGS / Ch1c2

DU RÔLE GÉNÉRAL

[J] [A]

Contre :

[V] [W]

[G] [C]

Grosse : le

la SCP CANIS

la SCP PORTEJOIE

Copies électroniques :

la SCP CANIS

la SCP PORTEJOIE

Copie dossier

la SCP CANIS

la SCP PORTEJOIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT ET UN FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Madame [J] [R] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [Y] [A]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par la SCP PORTEJOIE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [V] [W]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Madame [G] [C]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentés par la SCP CANIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDEURS

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Julie AMBROGGI,,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes de Madame Céline BOSSY et du délibéré de Madame Fanny CHANSEAUME.

Après avoir entendu, en audience publique du 12 Décembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte notarié en date du 23 mai 2022, reçu en l’étude de Maître [P] [N], Notaire à [Localité 9], Monsieur [Y] [A] et Madame [J] [R] épouse [A] ont vendu à Monsieur [V] [W] et Madame [G] [C] une parcelle de terrain à bâtir sise à [Adresse 10], cadastrée section BP n°[Cadastre 5], lieudit [Adresse 2], d’une surface de 00 ha 03 a 23 ca, au prix de 70 000 euros.

Il était mentionné que l’acquéreur a payé le prix de vente à concurrence de 24 360 euros, d’un commun accord avec le vendeur, conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du Code civil, par compensation avec le montant en principal et intérêts d’une même somme d’argent, actuellement certaine, liquide et exigible, dû par Monsieur et Madame [A], vendeurs, à Monsieur [W], acquéreur, ainsi que le vendeur le reconnaît et lui en consent quittance à due concurrence et sans réserve.

Il était précisé que l’acquéreur a payé le solde du prix de vente comptant, soit la somme de 45 640 euros, à l’instant même et ainsi qu’il résulte de la comptabilité du notaire, ainsi que le vendeur le reconnaît et lui en consent quittance à due concurrence sans réserve.

Faisant valoir qu’une somme de 49 360 euros devait leur être remise après la signature de l’acte notarié, mais que seule une somme de 2 000 euros en espèces leur a été remise, Madame [J] [R] épouse [A] a déposé plainte le 29 juin 2022 à l’encontre de Monsieur [V] [W] et de Madame [G] [C], laquelle plainte a fait l’objet d’un classement sans suite le 26 avril 2023.

Le 20 juin 2023, Monsieur [V] [W] et Madame [G] [C] se sont vus dénoncer une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien litigieux que Madame [J] [R] épouse [A] et Monsieur [Y] [A] ont été autorisés à constituer selon ordonnance du Juge de l’exécution du 17 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2023, Madame [J] [R] épouse [A] et Monsieur [Y] [A] ont assigné Monsieur [V] [W] et Madame [G] [C] devant le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand afin de demander leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 47 360 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 08 juillet 2024, Monsieur [Y] [A] et Madame [J] [R] épouse [A] demandent, au visa des articles 1231-1 et suivants et 1128 du Code civil :

— à titre principal :

— de déclarer nul et de nul effet l’acte de vente du 23 mai 2022 signé entre Monsieur [V] [W], Madame [G] [C] et les époux [A] en l’étude de Maître [P] [N], Notaire associé au sein de la SELARL Office Notarial de [Localité 9], Puy-de-Dôme, [Adresse 3],

— de juger que les époux [A] récupéreront la propriété de leur parcelle sise [Adresse 10] [Localité 8] à [Localité 8], cadastrée section BP n°[Cadastre 5], lieudit [Adresse 2], d’une surface de 00 ha 03 a 23 ca (étant précisé que le bien cadastré section BP n°[Cadastre 4] dont est issue la parcelle objet de la vente forme le lot numéro deux du lotissement dénommé “[Adresse 10]” autorisé par un arrêté préfectoral en date du 12 mars 1957), à charge pour eux de restituer à Monsieur [V] [W] et Madame [G] [C] la somme de 45 640 euros correspondant au prix de vente fixé dans l’acte notarié,

— à titre subsidiaire, de condamner solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [G] [C] à leur payer la somme de 47 360 euros,

— en tout état de cause :

— de débouter Monsieur [V] [W] et Madame [G] [C] de l’ensemble de leurs demandes,

— de condamner solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [G] [C] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 14 mai 2024, Monsieur [V] [W] et Madame [G] [C] demandent, au visa de l’article 1128 alinéa 3 du Code civil :

— de débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes,

— d’ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire à hauteur de 47 360 euros sur la parcelle sise [Adresse 10], cadastrée section BP n°[Cadastre 5], lieudit [Adresse 2], d’une surface de 00 ha 03 a 23 ca,

— de condamner les époux [A] à leur payer la somme de 2 000 euros pour préjudice moral,

— de condamner les époux [A] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

La clôture de la procédure est intervenue le 25 novembre 2024 selon ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 décembre 2024 et mise en délibéré au 21 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale en nullité de l’acte de vente

Si la notion de cause illicite a été supprimée par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, elle a été maintenue dans certaines de ses fonctions notamment par l’article 1128 du Code civil, lequel dispose qu’est notamment nécessaire à la validité d’un contrat un contenu licite et certain.

En l’espèce, Monsieur [Y] [A] et Madame [J] [R] épouse [A] soutiennent qu’un contrat a une cause illicite lorsque la fraude fiscale est au moins l’un des motifs déterminants de l’une des parties, et qu’un accord nul est réputé n’avoir jamais existé, de sorte que les parties devront être rétablies dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion de l’accord nul.

Au cas présent, il ressort des éléments de la procédure, et plus particulièrement du dépôt de plainte de Madame [J] [R] épouse [A] en date du 29 juin 2022, que celle-ci a relaté avoir convenu avec Monsieur [V] [W] de lui vendre une parcelle de terrain au prix de 70 000 euros, outre 25 000 euros en espèces. Elle a expliqué que l’acquéreur lui avait proposé de signer un devis et une facture fictive d’un montant de 24 360 euros, en contrepartie de quoi il lui avait remis un chèque de 49 360 euros comprenant la somme de 25 000 euros correspondant au prix restant, “somme cachée au notaire pour atteindre les 95 000 euros du premier accord verbal” selon ses propres déclarations, ainsi que la somme de 24 360 euros correspondant à la facture.

Madame [R] a ajouté que le jour de la vente, Monsieur [W] lui avait montré une liasse de billets, qu’elle pensait qu’il y avait la somme de 49 360 euros, mais qu’une fois le chèque remis à Monsieur [W], celui-ci ne lui avait remis que 2 000 euros. A la question de savoir pourquoi, en tant que professionnelle, elle avait pris le risque de vendre son bien en acceptant du liquide, Madame [A] a répondu que c’était parce qu’elle n’arrivait pas à vendre.

Les déclarations de Madame [J] [R] épouse [A], reprises dans ses écritures et celles de son époux, permettent de constater que, selon les demandeurs, les parties avaient convenu d’une remise d’une somme d’argent en espèces, dissimulée au notaire, ce qui constitue un dessous-de-table.

Aux termes de son audition, Monsieur [W] a expliqué la remise d’un chèque de 49 360 euros au profit de Madame [A] comme correspondant au versement d’un acompte, incluant le prix de réservation et celui des travaux.

Il est observé les éléments suivants :

— une copie du chèque en question est versé aux débats, daté du 17 mars 2022, jour de la signature du compromis de vente, lequel a été fait au nom de Monsieur [E] [W],

— un devis et une facture ont été établis le même jour par Monsieur [V] [W] consistant en des travaux de rénovation, de nettoyage et d’étanchéité de la toiture de la résidence principale des époux [A],

— un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 21 juin 2022 indique qu’aucun travaux n’a eu lieu.

Si ces pièces pourraient laisser penser que le devis et la facture en question ont été dressés pour dissimuler une partie du prix de vente, il ne s’agit toutefois que de simples suppositions qui ne sont pas établies avec certitude. Néanmoins, à supposer que le versement d’un dessous-de-table ait effectivement été convenu entre les parties puisque Monsieur [W] a admis dans son audition avoir remis aux vendeurs la somme de 3 000 euros en espèces, c’est à tort que les époux [A] concluent que l’acte de vente doit être considéré comme nul. En effet, il est constant que la nullité à l’égard des contrats ayant pour but de dissimuler partie du prix de vente d’un immeuble ne s’applique qu’à la convention secrète et ne porte pas atteinte à la validité de l’acte ostensible. Or, l’acte notarié du 23 mai 2022 constitue un acte ostensible, par lequel les parties ont entendu convenir de la vente et l’achat de la parcelle sise à [Localité 8], et n’est pas affecté dans sa validité puisque seule la convention secrète, en l’occurence le supposé paiement d’une somme en espèces, pourrait être considérée comme nulle.

Dans ces conditions, Monsieur [Y] [A] et Madame [J] [R] épouse [A], qui ne démontrent pas que l’acte de vente du 23 mai 2022 n’aurait pas un contenu licite, ne peuvent qu’être déboutés de leur demande tendant à déclarer nul cet acte de vente et à voir récupérer la propriété de la parcelle litigieuse.

Sur la demande subsidiaire en paiement d’une somme de 47 360 euros

Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur ce fondement, les époux [A] sollicitent le paiement d’une somme de 47 360 euros au motif que seule une somme de 2 000 euros leur a été remise en lieu et place de la somme initialement convenue de 49 360 euros.

Il est constant que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

En l’espèce, d’une part, les vendeurs ont reconnu, aux termes de l’acte de vente, que le prix de vente avait été payé pour partie à concurrence de 24 360 euros par compensation avec une somme d’argent équivalente, “actuellement certaine, liquide et exigible”, due au profit de l’acquéreur, de sorte qu’ils ne peuvent valablement prétendre à l’existence d’un manquement contractuel.

D’autre part, les demandeurs ne peuvent sérieusement solliciter le paiement d’une somme d’argent destinée à être dissimulée à l’administration fiscale puisque cette supposée obligation ne peut qu’être considérée comme étant illicite, de sorte que leur demande ne saurait prospérer.

Ainsi, Madame [J] [R] épouse [A] et Monsieur [Y] [A] seront déboutés de leur demande en paiement d’une somme de 47 360 euros.

Sur les demande reconventionnelles

Sur la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire

L’article R. 512-2 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que la demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure.

En l’espèce, il ressort de l’ordonnance du Juge de l’exécution du 17 avril 2023 que Madame [J] [R] épouse [A] et Monsieur [Y] [A] ont été autorisés à constituer à titre conservatoire une hypothèque provisoire sur la parcelle sise à [Localité 8] pour garantie d’une somme de 47 360 euros.

Néanmoins, il doit être rappelé, conformément à l’article R. 512-2 susvisé, que seul le Juge de l’exécution peut ordonner la mainlevée d’une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, s’agissant d’une mesure conservatoire.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que celle-ci a été suivie d’une inscription d’hypothèque judiciaire définitive au Service de la Publicité Foncière, qui pourrait fonder la demande de mainlevée de Monsieur [W] et de Madame [C] devant ce tribunal, de sorte que leur demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [V] [W] et Madame [G] [C] sollicitent le paiement d’une somme de 2 000 euros pour préjudice moral en exposant que la procédure initiée par les demandeurs est abusive.

Toutefois, ceux-ci ne caractérisent pas qu’ils subissent un quelconque préjudice moral résultant de la procédure initiée par leurs vendeurs, étant au surplus observé que Monsieur [W] a reconnu a minima avoir versé aux vendeurs une somme de 3 000 euros en espèces.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande en paiement d’une somme de 2 000 euros pour préjudice moral.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [R] épouse [A] et Monsieur [Y] [A], qui succombent dans leurs prétentions, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des données du litige, il n’est pas inéquitable que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles, de sorte que les demandes faites sur ce fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de Madame [J] [R] épouse [A] et de Monsieur [Y] [A] tendant à déclarer nul et de nul effet l’acte de vente du 23 mai 2022 conclu avec Monsieur [V] [W] et Madame [G] [C] en l’étude de Maître [P] [N], Notaire à [Localité 9] ;

REJETTE la demande de Madame [J] [R] épouse [A] et de Monsieur [Y] [A] tendant à dire qu’ils récupéreront la propriété de leur parcelle sise [Adresse 10] à [Localité 8], cadastrée section BP n°[Cadastre 5], lieudit [Adresse 2], d’une surface de 00 ha 03 a 23 ca, en contrepartie du remboursement de la somme de 45 640 euros ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [W] et de Madame [G] [C] tendant à ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire à hauteur de 47 360 euros sur la parcelle sise [Adresse 10], à [Localité 8], cadastrée section BP n°[Cadastre 5], lieudit [Adresse 2], d’une surface de 00 ha 03 a 23 ca ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [W] et de Madame [G] [C] tendant à condamner Madame [J] [R] épouse [A] et Monsieur [Y] [A] à leur payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [J] [R] épouse [A] et Monsieur [Y] [A] aux dépens ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE