TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00768 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JYSL

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 14 Août 2025

Monsieur [U] [C], rep/assistant : SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [T] [M], rep/assistant : SCP TEILLOT ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, Madame [V] [M], rep/assistant : SCP TEILLOT ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP TEILLOT ET ASSOCIÉS

SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Première vice-présidente, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de Guillaume FRANCE, magistrat en pra-affectation ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 14 Août 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [C], demeurant 22 Emmanuel Chabrier, 63200 RIOM

représenté par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [M], demeurant 34 rue Lécuellé, Résidence Les Amandiers, Bat C, 63100 CLERMONT-FERRAND

représenté par la SCP TEILLOT ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [V] [M], demeurant 34 rue Lécuellé, Résidence Les Amandiers, Bat C, 63100 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP TEILLOT ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 16 mai 2020, M. [U] [C] a donné à bail à M. [T] [M] et Mme [V] [M] un logement situé 34 rue Lecuelle, résidence les Amandiers, à Clermont-Ferrand (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 415 euros, outre 45 euros de provision sur charges.

Le 19 juin 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant principal de 3.127,10 euros, ainsi qu’un commandement pour défaut d’assurance.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des consorts [M] le 20 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1e octobre 2024, M. [U] [C] a fait assigner M. [T] [M] et Mme [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection (JCP) de Clermont-Ferrand principalement aux fins d’expulsion et de condamnation à paiement.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il se réfère expressément à l’audience, sauf à actualiser le montant de la créance, M. [U] [C] sollicite du JCP qu’il :

— déboute les consorts [M] de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— à titre principal, constate le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation pour défaut de paiement et défaut d’assurance,

— à titre subsidiaire, prononce la résiliation judiciaire du bail pour manquements des locataires à leurs obligations principales de payer les loyers à échéance et de souscrire une assurance responsabilité locative pendant la durée du bail,

— en tout état de cause :

◦ ordonne l’expulsion immédiate des consorts [M], ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

◦ fixe une indemnité mensuelle d’occupation dont seront redevables solidairement les consorts [M] correspondant au montant du loyer indexé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

◦ à tout le moins, fixe une indemnité mensuelle d’occupation dont seront redevables solidairement les consorts [M] à la somme de 510,70 euros correspondant au loyer et charges actuels,

◦ condamne solidairement les consorts [M] à lui payer et porter la somme de 8.841,96 euros arrêtée au 6 juin 2025, majorée des indemnités d’occupation indexée et charges à échoir, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

◦ déboute les consorts [M] de leur demande de condamnation de M. [U] [C] à leur payer et porter la somme de 7.288,10 euros correspondant à la somme qui aurait été indûment versée,

◦ déboute les consorts [M] de leur demande de réduction du montant du loyer à compter de janvier 2023 jusqu’à remise en état du logement à hauteur de 200 euros par mois,

◦ déboute les consorts [M] de leur demande de condamnation de M. [U] [C] à leur payer la somme de 2.088,10 euros au titre du trop-perçu des loyers,

◦ déboute les consorts [M] de leur demande de délais de paiement,

◦ déboute les consorts [M] de leur demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire,

◦ déboute les consorts [M] de leur demande de condamnation de M. [U] [C] à leur payer la somme de 5.200 euros au titre du trouble de jouissance,

◦ déboute les consorts [M] de leur demande de condamnation de M. [U] [C] à leur payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des dépens de l’instance,

◦ condamne solidairement les consorts [M] à lui payer la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

◦ ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte tenu de la nature de l’affaire.

M. [T] [M] et Mme [V] [M] se réfèrent également à leurs conclusions et demandent au JPC de :

— in limite litis, relever la nullité du commandement de payer signifié le 19 juin 2024 pour défaut de décompte joint à l’acte,

— à titre principal, retenir depuis fin 2022 l’état d’insalubrité du logement et en conséquence :

◦ débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

◦ déclarer que les loyers du 1e janvier 2023 jusqu’à remise en état du logement ne sont pas dus en raison de l’insalubrité du logement,

◦ condamner M. [C] à leur payer les loyers qui lui ont été indument versés, soit la somme de 7.288,10 euros,

— à titre subsidiaire :

◦ réduire le montant des loyers dus à compter de janvier 2023 et jusqu’à remise en état du logement à la somme de 200 euros,

◦ condamner M. [C] à leur payer la somme de 2.088,10 euros au titre du trop-perçu des loyers,

— à titre infiniment subsidiaire :

◦ leur octroyer des délais de paiement qui ne sauraient être inférieurs à 1 an,

◦ ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire insérée au bail du 16 mai 2020,

— en ce qui concerne le défaut d’assurance, relever l’absence d’effet du commandement pour défaut d’assurance signifié le 19 juin 2024 par Maître [H],

— en tout état de cause :

◦ condamner M. [C] à leur payer la somme de 5.200 euros au titre du trouble de jouissance,

◦ condamner M. [C] à leur payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

◦ condamner M. [C] aux entiers dépens.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de payer

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce, qu’à peine de nullité, le commandement de payer doit contenir un certain nombre de dispositions telles que le montant mensuel du loyer et des charges mais également, le décompte de la dette.

Les locataires sollicitent la nullité du commandement de payer du 19 juin 2024 au motif qu’il ne respecte pas les exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lequel impose que le commandement mentionne de manière précise les sommes réclamées au titre des loyers, charges ou accessoires impayés.

Selon eux, le commandement se borne à indiquer un montant global de la dette prétendue sans joindre de décompte détaillé permettant aux locataires de vérifier la somme réclamée.

Ils contestent également l’exactitude du montant réclamé, estimant qu’il ne prend pas en considération les paiements en espèces qu’ils affirment avoir régulièrement effectués auprès du bailleur.

Il ressort de l’examen du commandement de payer du 19 juin 2024 versé aux débats que celui-ci mentionne bien le montant des loyers et charges arriérés à hauteur de 3.127,10 euros. Il vise expressément « un décompte arrêté au 10/06/2024 dont copie est jointe au présent acte ». En vertu de l’article 1371 du code civil, ces mentions font foi jusqu’à inscription de faux.

S’agissant du montant des sommes réclamées, le moyen tiré de l’absence de prise en compte des paiements effectués en espèces est inopérant dès lors que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure au montant réel de la créance n’en n’est pas moins valable pour la partie non contestable de la dette (Civ, 3e, 31 mai 2011, n°10-17.846).

En conséquence, la demande tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer du 19 juin 2024 sera rejetée.

Sur l’insalubrité du logement

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les défendeurs souhaitent que leur logement soit qualifié d’insalubre et entendent ainsi ne pas être condamnés au paiement des loyers réclamés par le bailleur.

S’ils rappellent les dispositions de l’article 1719 du code civil relative à l’obligation de délivrance d’un logement décent et celles de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 également relatives à la décence du logement dans le corps de leurs conclusions, ils y plaident l’état d’insalubrité du logement et rappellent les dispositions de l’article L.1331-22 du code de la santé publique, outre les article R.1331-25 et suivants visés au dispositif.

Si un logement insalubre est nécessairement indécent (voir l’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022), l’inverse n’est pas toujours vrai.

Or, l’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral. Les défendeurs ne justifiant pas d’une telle procédure, leur demande ne pourra qu’être rejetée de même que toutes les demandes qui en découlaient et notamment la demande de remboursement des loyers, de réduction du montant du loyer, d’indemnisation du trouble de jouissance.

Sur la résiliation du bail

En vertu de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, faute de régularisation malgré plusieurs rappels adressés au locataire, le bailleur a signifié le 19 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3.127,10 euros.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 19 août 2024 sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’éventuel défaut d’assurance.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur produit un décompte arrêté au 6 juin 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 8.841,96 euros, échéance de juin 2025 incluse. Il explique que les premiers impayés datent de 2023.

Les locataires contestent cette somme et prétendent avoir payé la somme de 5.313, 40 euros pour l’année 2023 et la somme de 2 010,70 euros du mois de janvier 2024 au mois du juin 2024.

Il résulte des pièces produites les éléments suivants :

— pour la période de mars à mai 2023, le loyer mensuel s’élevait à 415 euros, la provision sur charges restant fixées à 45 euros, soit un montant mensuel total de 460 euros. Le montant exigible sur cette période était donc de 1 380 euros, tandis que les locataires n’ont versé que 1 037,20 euros, laissant apparaître un impayé de 342,80 euros.

— à compter de juin 2023, le loyer a été révisé conformément à l’indice INSEE du deuxième trimestre 2023, comme prévu par les stipulations du bail et rappelé dans le courriel adressé aux locataires par le bailleur le 9 mai 2023, pour être porté à 429,50 euros mensuels. Toutefois, aucune pièce ne justifie une réévaluation des charges locatives, qui demeurent donc fixées à 45 euros, portant le montant mensuel exigible à 474,50 euros. Ainsi, pour la période de juin à décembre 2023, le montant total exigible était de 3 321,50 euros, tandis que les locataires n’ont versé que 2 494,20 euros, générant un impayé de 827,30 euros.

— sur la période de janvier à juin 2024, les sommes dues s’élevaient à 2 847 euros (474,50 x 6), contre 2 010,70 euros effectivement versés (incluant un règlement de 510,70 euros en date du 26 juin 2024), soit un solde restant dû de 836,30 euros. Sur cette période, le bailleur ne justifie d’aucune charges dépassant le montant des provisions perçues.

— pour la période de juillet à décembre 2024, le loyer mensuel demeurait fixé à 429,50 euros et la provision sur charges à 45 euros, soit un total de 474,50 euros mensuel. En l’absence de règlement sur cette période, le solde impayé s’élève à 2.847 euros.

— concernant l’année 2024, le bailleur produit des justificatifs de charges récupérables pour un montant de 1 140,97 euros, comprenant l’entretien de la chaudière (151 euros), la taxe d’ordures ménagères (156 euros), et charges de copropriétés (832,97 euros pièce n°25). La différence entre les provisions appelées (540 euros) et cette régularisation est de 600,97 euros.

— pour la période de janvier à juin 2025, les locataires devaient s’acquitter d’un montant total de 2.853 euros (soit 474,50 euros par mois). En effet, le bailleur ne saurait réclamer une provision d’un montant supérieur à celle du montant prévu au contrat en l’absence de notification en ce sens aux locataires.

Au total, la dette locative est établie à la somme de 8.307,37 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période de mars 2023 à juin 2025.

Les défendeurs ne rapportent pas la preuve des versements en liquide qu’ils allèguent. Il seront donc condamnés au versement de cette somme qui portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement.

Sur la demande d’expulsion, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Les défendeurs sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit en ces paragraphes V et VI que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut, pendant le cours de ces délais suspendre les effets de la clause résolutoire.

Or, les défendeurs ne sauraient bénéficier de ces dispositions puisqu’ils ne justifient pas de la reprise intégrale du loyer courant avant la date de l’audience, n’ayant plus procédé à aucun paiement depuis le mois de juin 2024. Ils seront déboutés de leurs demandes.

Les consorts [M] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, M. [U] [C], propriétaire du bien ainsi occupé indûment à vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Les défendeurs étant désormais occupants sans droit ni titre, leur occupation illicite des lieux cause nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 500 euros.

Sur les autres demandes

Les défendeurs, qui succombent à l’instance, devront supporter la charge in solidum des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 800 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [T] [M] et Mme [V] [M] de leur demande de nullité du commandement de payer délivré le 19 juin 2024,

DEBOUTE M. [T] [M] et Mme [V] [M] de leur demande tendant à qualifier leur logement d’insalubre,

DEBOUTE en conséquence M. [T] [M] et Mme [V] [M] des demandes qui en étaient le support à savoir : demande de condamnation de M. [U] [C] au paiement d’une somme de 7.288,10 euros, demande de réduction du loyer, demande au titre du trop-perçu de loyer, demande au titre du trouble de jouissance,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 16 mai 2020 entre M. [U] [C] d’une part et M. [T] [M] et Mme [V] [M] à compter du 19 août 2024,

DEBOUTE M. [T] [M] et Mme [V] [M] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de leur demande de délais de paiement,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [T] [M] et Mme [V] [M], ainsi que tout occupant de leur chef, du logement situé 34 rue Lecuelle, résidence les Amandiers, à Clermont-Ferrand (63100), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [V] [M] à payer à M. [U] [C] la somme de 8.307,37 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2025, échéance du mois de juin inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Monsieur [T] [M] et Madame [V] [M] à la somme mensuelle de 500 euros et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à M. [U] [C] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [T] [M] et Mme [V] [M] à payer à M. [U] [C] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [T] [M] et Mme [V] [M] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 19 juin 2024, de la notification du commandement à la CCAPEX et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et années susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection