TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00682 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXXR

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Février 2025

S.C.I. [D] BELLAIGUE, rep/assistant : M. [V] [D] (Gérant) muni d’un pouvoir spécial

C /

Monsieur [E] [F], Monsieur [S] [U]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : S.C.I. [D] BELLAIGUE

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : S.C.I. [D] BELLAIGUE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. [D] BELLAIGUE

107 rue de la Pradelle

63000 CLERMONT-FERRAND

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Monsieur [V] [D], gérant, muni d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [F]

20 rue du Pradou

63100 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

Monsieur [S] [U]

12 rue de la Sellette

63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 23 juin 2018, à effet au 1er juillet 2018, la SCI [D] BELLAIGUE a donné à bail à Monsieur [S] [U] un logement situé 12 rue de la Selette à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 370 €, provision sur charges comprise.

Par acte du 23 juin 2018, Monsieur [E] [F] s’est porté caution solidaire de l’engagement de Monsieur [S] [U] envers la SCI [D] BELLAIGUE.

Le 21 juin 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.748 €. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 26 juin 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [S] [U] le 27 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2024, la SCI [D] BELLAIGUE a fait assigner Monsieur [S] [U] ainsi que Monsieur [E] [F] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [U] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [S] [U], in solidum avec Monsieur [E] [F] à lui payer :

* 4.748 € au titre de l’arriéré locatif sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de départ effectif outre indexation ;

* la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 septembre 2024.

A l’audience, la SCI [D] BELLAIGUE sollicite le bénéfice de son assignation sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 12 décembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7.033 euros. Il indique que les locataires sont partis le 1er novembre 2024 et qu’il abandonne sa demande d’expulsion.

Monsieur [S] [U] assigné à domicile et Monsieur [E] [F] cité à personne n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience précise que Monsieur [S] [U] vit avec sa compagne et leurs deux enfants âgés de 7 ans et 10 mois, qu’il est seul à occuper un emploi dans une entreprise de nettoyage en CDI. Il indique qu’ils ont emménagé le 24 septembre dans un logement social d’Auvergne Habitat et que Monsieur [S] [U] estime être redevable de la somme de 5.000 euros, qu’il a proposé un échéancier à hauteur de 150 euros par mois mais qu’il n’a pas eu de réponse du bailleur.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCI [D] BELLAIGUE a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [S] [U].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [S] [U] qui a été assigné à domicile et Monsieur [E] [F] qui a été cité à personne ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Sur la résiliation

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, la SCI [D] BELLAIGUE justifie avoir régulièrement signifié le 21 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 4.748 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 21 août 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, la SCI [D] BELLAIGUE produit un décompte arrêté au 12 décembre 2024 et dont les éléments et le caractère évolutif ont été contradictoirement annoncés au sein de l’assignation. Il doit donc être jugé recevable. Ce décompte fixe l’arriéré locatif à la somme de 7.033 €, y compris la somme de 1.125 euros correspondant au délai de préavis de trois mois (375 euros x 3).

Il n’est pas contesté que Monsieur [S] [U] a donné congé à son bailleur par courrier en date du 20 octobre 2024 en indiquant que celui-ci prendra effet trois mois après la date d’accusé de réception du courrier recommandé.

Il en résulte qu’il y a lieu d’appliquer le délai de préavis de trois mois.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI [D] BELLAIGUE est établie dans son principe et son montant, à savoir 7.033 € que Monsieur [S] [U] sera condamné à lui payer au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [S] [U] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SCI [D] BELLAIGUE, soit la somme mensuelle de 375 €.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation.

Sur l’engagement de la caution

L’engagement de caution de Monsieur [E] [F] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 23 juin 2018, qu’il a signé et qui comporte la mention exigée par la loi. Son obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable. Il sera donc condamné solidairement avec le locataire au paiement de la dette principale.

Sur les autres demandes

Monsieur [S] [U] et Monsieur [E] [F] qui succombent à l’instance, devront supporter la charge in solidum des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection ;

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 23 juin 2018 entre la SCI [D] BELLAIGUE et Monsieur [S] [U] à compter du 21 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] et Monsieur [E] [F] à payer solidairement à la SCI [D] BELLAIGUE la somme de 7.033 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Monsieur [S] [U] et Monsieur [E] [F] à la somme mensuelle de 375 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à la SCI [D] BELLAIGUE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] et Monsieur [E] [F] à payer in solidum à la SCI [D] BELLAIGUE la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 21 juin 2024, de sa dénonciation à la caution et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département et du commandement à la CCAPEX ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DÉBOUTE la SCI [D] BELLAIGUE du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection