Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 14 janvier 2025, n° 24/00685

TJ Clermont-Ferrand 14 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux, entraînant la résiliation du bail de plein droit.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, étant devenus occupants sans droit ni titre, devaient être expulsés.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a reconnu la créance du bailleur pour l'arriéré locatif, mais a limité le montant à celui justifié au jour de la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation illicite des locataires justifiait le versement d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer.
Rejeté
Préjudice distinct
La cour a estimé que le demandeur ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé que les locataires, ayant succombé à l'instance, devaient supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 14 janv. 2025, n° 24/00685
Numéro(s) :	24/00685
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie BONICEL
Parties :	Etablissement public OPHIS dont le siège social se situe, Etablissement public OPHIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00685 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXXW

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 14 Janvier 2025

Etablissement public OPHIS,

Représenté par M^e Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [G] [O], Madame [X] [U]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 14 Janvier 2025

A : M^e Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 14 Janvier 2025

A : M^e Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Décembre 2024, prorogé au 14 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS dont le siège social se situe

32 rue de Blanzat

63000 CLERMONT-FERRAND

Représenté par M^e Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [O] demeurant

25 rue Estaing

Logement 6

63100 CLERMONT-FERRAND

Non comparant, ni représenté

Madame [X] [U] dsemeurant

25 rue Estaing

Logement 6

63100 CLERMONT-FERRAND

Non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 02 juin 2023, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a donné à bail à Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] un logement situé 25 Rue d’Estaing, Logement 6, 63100 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 461,22 euros, outre 132,87 euros de provision sur charges.

Le 26 janvier 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.970,45 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] le 11 janvier 2024 et en a accusé réception le 12 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 juin 2024, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a fait assigner Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux, faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 8.855,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux,

* au paiement du Supplément loyer solidarité, du fait de l’absence de réponse à l’enquête SLS,

* 250 euros à titre de dommages-intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 06 juin 2024.

A l’audience, l’OPHIS du Puy-de-Dôme maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 08 octobre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 15.840,57 euros, déduction faite des frais de procédure à hauteur de 209,31 euros. Le bailleur expose également ne pas avoir eu de nouvelles des locataires depuis le dernier règlement datant du mois d’août 2023.

Par lettre du 1er juin 2024, Madame [X] [U] produit un pouvoir de son époux l’autorisant à le représenter à l’audience.

Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’a pas été réalisé, Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] ont été assignés en l’étude du commissaire de justice et ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’OPHIS du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 26 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.970,45 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 26 mars 2024.

Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS du Puy-de-Dôme, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 08 octobre 2024 à titre de justificatif de l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 15.840,57 euros (déduction faite des frais de procédure à hauteur de 209,31 euros). Cependant, les sommes réclamées au delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ont pas été portées à la connaissance du défendeur. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

En outre, l’OPHIS du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 24 mai 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 8.855,34 euros dans lequel figure des surloyers.

A ce titre, si l’arriéré locatif établi par l’OPHIS du Puy-de-Dôme dans l’assignation est contradictoire, une partie des surloyers qui s’inscrivent postérieurement à la date de résiliation du bail correspond toutefois à une période où le loyer n’est plus exigible envers les locataires, alors tenus de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, les sommes réclamées au titre des surloyers devront être nécessairement limitées à l’arriéré établi à la date de la résiliation du bail. A cet effet, au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS du Puy-de-Dôme est établie tant dans son principe que dans son montant, mais elle sera limitée à l’arriéré établi au jour de la résiliation du bail et dûment justifié selon un décompte arrêté au 31 mars 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 7.277,01 (déduction faite des frais de procédure à hauteur de 151,07 euros), que Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] seront condamnés à lui payer solidairement en application des stipulations du bail.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS du Puy-de-Dôme, soit la somme mensuelle de 617 euros. Cette indemnité sera due solidairement par Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] en application des stipulations du bail.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 02 juin 2023 entre l’OPHIS du Puy-de-Dôme et Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] à compter du 26 mars 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 25 Rue d’Estaing, Logement 6, 63100 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] à payer solidairement à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 7.277,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024 (déduction faite des frais de procédure à hauteur de 151,07 euros), comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉCLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de l’OPHIS du Puy-de-Dôme au titre de l’arriéré locatif,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] à la somme mensuelle de 617 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à l’OPHIS du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [G] [O] et Madame [X] [U] à payer in solidum à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 26 janvier 2024 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’OPHIS du Puy-de-Dôme du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection